Quy định về việc nhận thế chấp tài sản của tổ chức kinh tế

1. Quy định về việc nhận thế chấp tài sản của tổ chức kinh tế:

Điểm g khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi thế chấp quyền sử dụng đất thì không chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam mà còn được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức kinh tế khác hoặc thế chấp cho cá nhân.

Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thi hành Bộ luật Dân sự về thế chấp quy định việc nhận thế chấp của các cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, Điều này quy định việc nhận thế chấp của các cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

– Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, nếu là cá nhân thì cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

– Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm các điều cấm của Bộ luật Dân sự, những luật khác có liên quan, không trái với đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

– Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm có trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc là lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không thực hiện trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có các quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;

– Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

Theo đó, việc nhận thế chấp của tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

– Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai;

– Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan;

– Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

– Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm có trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi mà chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng sẽ không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất Bộ Luật Dân sự quy định;

– Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có các quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;

– Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

2. Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi thế chấp tại tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng:

– Việc dùng quyền sử dụng đất để thế chấp có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để thế chấp có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất.

– Trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản pháp luật không quy định phải đăng ký và cũng chưa được chủ sở hữu đăng ký theo yêu cầu mà chủ sở hữu và bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế thỏa thuận dùng để thế chấp thì quyền, nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.

– Trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây hằng năm theo quy định của Luật Trồng trọt, các công trình tạm theo quy định của Luật Xây dựng mà chủ sở hữu và bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế đã thỏa thuận dùng để thế chấp thì áp dụng theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (thế chấp) bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển.

– Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đang là bất động sản hưởng quyền bất động sản liền kề mà được dùng để thế chấp thì quyền đối với bất động sản liền kề vẫn có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân.

– Việc thế chấp với tổ chức kinh tế bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.

3. Đầu tư vào tài sản thế chấp khi đã thế chấp tại tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng:

– Trường hợp bên thế chấp tài sản cho tổ chức kinh tế thực hiện quyền đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp thì phần giá trị đầu tư tăng thêm thuộc tài sản thế chấp. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế có quyền yêu cầu chấm dứt việc đầu tư nếu việc đầu tư làm giảm giá trị tài sản thế chấp.

– Việc đầu tư vào tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng) trong trường hợp:

+ Bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp;

+ Bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp làm phát sinh tài sản mới không thuộc tài sản thế chấp theo các thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.

Lưu ý rằng, bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế có quyền yêu cầu chấm dứt việc đầu tư nếu việc đầu tư làm giảm giá trị tài sản thế chấp

– Trường hợp bên thế chấp, bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp không tuân thủ quy định trên mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế.

4. Biến động về tài sản đã thế chấp tại tổ chức kinh tế:

– Trường hợp thế chấp và bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế thỏa thuận về việc chia, tách một tài sản thế chấp thành nhiều tài sản phù hợp với quy định của pháp luật liên quan thì giải quyết như sau:

+ Việc chia, tách tài sản thế chấp không làm thay đổi chủ sở hữu thì những tài sản mới được hình thành sau khi chia, tách tiếp tục là tài sản thế chấp;

+ Việc chia, tách tài sản thế chấp làm thay đổi chủ sở hữu thì tài sản mới được hình thành sau khi chia, tách sẽ thuộc quyền của chủ sở hữu mới không là tài sản thế chấp.

– Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế thỏa thuận về việc hợp nhất, sáp nhập hoặc trộn lẫn tài sản thế chấp với tài sản khác hoặc tài sản thế chấp được chế biến tạo thành tài sản mới thì tài sản thế chấp được xác định như sau:

+ Tài sản mới được tạo thành do hợp nhất, sáp nhập hoặc trộn lẫn mà không chia được thì phần giá trị tài sản thế chấp được hợp nhất, sáp nhập hoặc trộn lẫn vào tài sản mới trở thành tài sản thế chấp;

+ Vật mới được tạo thành do chế biến thuộc sở hữu của bên thế chấp thì vật mới tiếp tục là tài sản thế chấp. Trường hợp vật mới không thuộc sở hữu của bên thế chấp thì giá trị phần tài sản thế chấp được chế biến trở thành tài sản thế chấp.

– Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế thỏa thuận về việc dùng tài sản thế chấp để góp vốn vào pháp nhân thương mại, pháp nhân phi thương mại là doanh nghiệp xã hội thì số cổ phần hoặc phần vốn góp là tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế và pháp nhân nhận góp vốn có thỏa thuận về việc tài sản thế chấp mang góp vốn tiếp tục được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

– Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế thỏa thuận về việc dùng tài sản đang được bảo hiểm để thế chấp hoặc tài sản đang dùng để thế chấp mà được bảo hiểm thì khi xảy ra sự kiện bảo hiểm, số tiền bồi thường hoặc là tài sản thay thế mà doanh nghiệp bảo hiểm phải trả cho người được bảo hiểm trở thành tài sản thế chấp.

– Trường hợp tài sản thế chấp là cây hằng năm theo quy định của Luật Trồng trọt được thu hoạch, các công trình tạm theo quy định của Luật Xây dựng bị phá dỡ thì hoa lợi hoặc các tài sản khác có được từ việc thu hoạch hoặc phá dỡ sẽ trở thành tài sản thế chấp.

– Trường hợp tài sản đang dùng để thế chấp mà bên thế chấp cài đặt, tích hợp phần mềm, hệ thống phần mềm phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan thì quyền tài sản đối với phần mềm, đối với hệ thống phần mềm trong phạm vi tài sản thế chấp này cũng là tài sản thế chấp.

– Trường hợp tài sản thế chấp bị thu hồi do bên thế chấp vi phạm pháp luật liên quan thì bên thế chấp phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Trường hợp bên thế chấp được Nhà nước thanh toán, bồi thường theo quy định của pháp luật liên quan thì tài sản được thanh toán hoặc được bồi thường trở thành tài sản thế chấp.

– Trường hợp không còn tài sản thế chấp do bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì khoản tiền được bồi thường, tài sản được thay thế hoặc tài sản được trao đổi theo các quy định của pháp luật liên quan trở thành tài sản thế chấp.

– Trường hợp khác theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan làm cho tài sản thế chấp không còn hoặc bị thay thế mà có tài sản mới phát sinh hoặc là có tài sản được thay thế thì tài sản này trở thành tài sản thế chấp.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Nghị định 21/2021/NĐ-CP thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;

– Luật Đất đai 2013.