Xử lý khi lợi dụng hợp đồng ủy quyền đem thế chấp sổ đỏ

1. Vấn đề lợi dụng hợp đồng ủy quyền đem thế chấp sổ đỏ hiện nay: 

Ủy quyền theo quy định của Bộ luật dân sự được hiểu là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên nhận ủy quyền sẽ thực hiện một công việc trong phạm vi được quyền nhân danh bên ủy quyền. Và việc ủy quyền có thể thông qua hình thức giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền. 

Hiện nay, việc ủy quyền cho người khác sử dụng nhà đất diễn ra rất phổ biến. Xuất phát từ việc vay mượn hoặc vì một lý do nào khác, chủ nhà đất thực hiện ủy quyền toàn bộ cho bên khác được toàn quyền sử dụng nhà đất hay chuyển nhượng, mua bán, tặng cho quyền sử dụng nhà đất đó của chính mình. 

Thực tế, rất nhiều trường hợp bên được ủy quyền đã lợi dụng việc ủy quyền này đem sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng để vay một khoản tiền sử dụng cho mục đích cá nhân của chính mình mà người ủy quyền không hề hay biết. Việc này đương nhiên sẽ rất rủi ro cho chủ sử dụng đất cũng như sở hữu nhà ở gắn liền với đất. 

Chính từ những hậu quả trên, pháp luật cũng cần phải đặt ra chế tài và quy định chặt chẽ về việc ủy quyền toàn phần đối với quyền sử dụng đất. Rất nhiều trường hợp vì không hiểu biết pháp luật đã nghe người ta nói mà cứ thể làm theo ký vào hợp đồng ủy quyền toàn phần cho người nhận ủy quyền được quyền thế chấp, mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất. Nhiều người đã bị mất Giấy chứng nhận chỉ vì sự cả tin và không hiểu biết pháp luật này. Đến khi tìm đến Giấy chứng nhận ngã ngửa vì nhà đất đã bị bán đi cho người khác; hay Sổ đỏ đang thế chấp nằm trong ngân hàng. Đặc biệt những tình huống này lại xảy ra trong chính quan hệ gia đình ruột thịt với nhau. 

2. Xử lý khi lợi dụng hợp đồng ủy quyền đem thế chấp sổ đỏ: 

Trường hợp bản chất ban đầu giữa các bên thỏa thuận việc ủy quyền chỉ để cho người nhận ủy quyền được sử dụng Sổ đỏ đó làm công việc khác nhưng nội dung hợp đồng ủy quyền lại nếu được ủy quyền toàn phần thực hiện đối với thửa đất, căn nhà. Lợi dụng hợp đồng ủy quyền đó mà người nhận ủy quyền đã đi thế chấp nhà ở ngân hàng lấy tiền thì có thể xử lý theo cách sau: 

(1) Ưu tiên sự hòa giải giữa các bên: khi phát hiện ra việc người nhận ủy quyền lợi dụng hợp đồng ủy quyền để đi thế chấp, trái với mục đích thỏa thuận ban đầu thì các bên có thể ngồi lại nói chuyện với nhau, chủ sử dụng đất yêu cầu bên nhận ủy quyền sẽ thực hiện giải chấp và lấy Sổ đỏ về. 

(2) Nếu như các bên không thể thương lượng, giải quyết trong hòa bình thì người ủy quyền có thể nhờ pháp luật can thiệp để xử lý lấy lại Sổ đỏ. 

Khi thực hiện biện pháp này phải xác định đến vấn đề hợp đồng ủy quyền đó có đáp ứng đủ điều kiện của một hợp đồng có hiệu lực pháp luật không? Nếu như hợp đồng ủy quyền có hiệu lực, người ủy quyền phải có bằng chứng, chứng minh về mục đích ban đầu các bên xác lập thỏa thuận ủy quyền là gì? để chứng minh mình bị lừa dối. Như vậy, tiến hành khởi kiện ra Tòa án thì khả năng tuyên hợp đồng ủy quyền đó vô hiệu đó mới cao. 

Để khởi kiện ra Tòa án nhân có thẩm quyền, người ủy quyền phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo trình tự các bước sau: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: 

Hồ sơ khởi kiện gồm: 

– Đơn khởi kiện (theo mẫu). 

– Giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân. 

– Hợp đồng ủy quyền các bên đã xác lập. 

– Bằng chứng, chứng minh việc bên nhận ủy quyền đã thế chấp Sổ đỏ. 

– Các giấy tờ, tài liệu, thông tin khác các bên trao đổi với nhau trong quá trình thương lượng, ký kết hợp đồng ủy quyền chứng minh người ủy quyền bị lừa dối. 

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện ra Tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng ủy quyền và hợp đồng tín dụng vay thế chấp tại ngân hàng vô hiệu. 

Bước 3: Tòa án thụ lý và yêu cầu nộp tạm ứng án phí. 

Bước 4: Tòa án giải quyết theo trình tự tố tụng dân sự. 

3. Lợi dụng hợp đồng ủy quyền để lừa đảo chiếm đoạt tài sản xử lý thế nào? 

Trường hợp bên ủy quyền bị lừa dối hoặc bị đe dọa phải ủy quyền cho bên nhận ủy quyền toàn quyền sử dụng đất thì giao dịch ủy quyền đó sẽ bị coi là vô hiệu. Bản chất của hợp đồng vô hiệu là các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận; quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch sẽ bị chấm dứt. 

Đồng thời, nếu như đối tượng nhận ủy quyền có hành vi gian dối với chủ nhà đất để nhằm thế chấp ngân hàng chiếm đoạt tài sản thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2017. Cụ thể như sau: 

– Khung 1: Phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

Đối tượng có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ 2 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng; hoặc dưới 2 triệu đồng nhưng thuộc trường hợp dưới đây: 

+ Trước đó đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm. 

+ Đã từng bị kết án về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc tội cướp tài sản; tội cưỡng đoạt tài sản; tội công nhiên chiếm đoạt tài sản; tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản chưa được xóa án tích và vẫn tiếp tục vi phạm. 

+ Thực hiện hành vi vi phạm gây hậu quả làm ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội. 

+ Chiếm đoạt tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ. 

– Khung 2: phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

+ Thực hiện hành vi vi phạm có tổ chức;

+ Thực hiện hành vi có tính chất chuyên nghiệp; 

+ Thực hiện hành vi nhằm chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 50 triệu đồng đến dưới 200 triệu đồng;

+ Tái phạm nguy hiểm;

+ Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức để thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản;

+ Dùng thủ đoạn xảo quyệt để thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản. 

– Khung 3: phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:

+ Tài sản chiếm đoạt trị giá từ 200 triệu đồng đến dưới 500 triệu đồng. 

+ Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh để thực hiện hành vi vi phạm. 

– Khung 4: phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:

+ Tài sản chiếm đoạt trị giá từ 500 triệu đồng trở lên. 

+ Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp để thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản. 

– Ngoài bị xử phạt như trên, đối tượng thực hiện hành vi vi phạm còn bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng, bên cạnh đó cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Như trên đã phân tích, hành vi lừa đảo thông qua hợp đồng ủy quyền để thực hiện chiếm đoạt tài sản là hành vi vi phạm pháp luật. Do đó, khi không may bị trường hợp như vậy, người dân cần thực hiện làm đơn tố cáo ra cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết. Đồng thời khi đó rà soát lại những bằng chứng chứng minh việc ủy quyền cũng như những trao đổi giữa các bên (qua tin nhắn,…) có lợi cho mình để nộp kèm cùng đơn tố cáo theo quy định của Bộ luật tố tụng hình sự hiện hành. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2017; 

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.