Quy định về việc đứng tên đồng sở hữu trên sổ đỏ

Quy định về việc đứng tên đồng sở hữu trên sổ đỏ. Có được đặt tên "nhóm hộ" sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Trong Điều 9 “Luật đất đai 2013” nói về người sử dụng đất thì ở điểm 2 của điều này có nói về người sử dụng đất gồm: "Hộ gia đình, cá nhân…" Chúng tôi gồm ba người cùng chung nhau lập dự án (do ông Phong lập và ký tên) xin thuê đất nông nghiệp lấy tên là ''nhóm hộ ông A….'' và tất cả hồ sơ đều mang tên chủ đầu tư là ''nhóm hộ ông A'' dự án, đánh giá tác động môi trường, quyết định phê duyệt quy hoạch, bản vẽ tổng thể, hợp đồng thuê đất. Sau khi được cấp sổ đỏ mang tên nhóm hộ ông A (ông này được chúng tôi bầu làm nhóm trưởng – có biên bản ba người chúng tôi ký tuy nhiên không có công chứng) nhưng không có tên hai chúng tôi trên sổ đỏ này. Sau khi góp vốn sản xuất được 4 năm thì tháng 01/2015 UBND huyện đã gây sức ép để ông A viết đơn xin điều chỉnh GCNQSD đất từ ''nhóm hộ'' thành ''ông A'' với lí do là: có sai sót trong việc đánh máy, đồng thời UBND huyện nhận định rằng theo Điều 9 “Luật đất đai 2013” thì người sử dụng đất không có từ ''nhóm hộ'' và nhóm chúng tôi không có danh sách đi kèm. Tuy nhiên trước đó vào tháng 9 năm 2014 TAND huyện đã có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: cấm dịch chuyển QSD đất đối với mảnh đất trên nhưng UBND huyện vẫn điều chỉnh GCNQSD đất từ ''nhóm hộ ông A'' thành ''ông A'' mà không niêm yết công khai trên phương tiện thông tin đại chúng, từ khi nhận đơn xin điều chỉnh đến khi điều chỉnh chỉ có 7 ngày! Vậy cho chúng tôi hỏi:

1. Việc hướng dẫn làm thủ tục xin thuê đất NN là trách nhiệm của phòng TNMT huyện nhưng chúng tôi không nhận được sự hướng dẫn nào cả. Do không hiểu luật nên chúng tôi cho rằng thế là đúng nên không khiếu nại gì và đã góp vốn vào xây dựng công trình trên thửa đất đó (có biên nhận của ông A). Vậy theo Luật đất đai chúng tôi lấy tên '' nhóm hộ'' có được không?

2. Việc điều chỉnh mà không niêm yết, phớt lờ văn bản áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời thì phạm tội gi? 

3. Tôi thấy Luật đất đai nói về người sử dụng đất gồm: Hộ gia đình, cá nhân…nhưng ở Quảng Trị cũng đã cấp GCNQSD đất cho nhiều nhóm hộ rồi. Nếu sổ đỏ ghi tên người sử dụng đất là nhóm hộ không được chấp nhận thì tại sao các hồ sơ của chúng tôi nộp cho UBND huyện đều thể hiện tên chủ đầu tư là ''nhóm hộ'' nhưng họ vẫn chấp nhận cho thuê đất và cấp GCNQSD đất? Họ có phạm tội ''thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng'' không? Họ có phải đền bù cho hai chúng tôi không? 

4. Chúng tôi đang khiếu nại và cho rằng thiếu sót trong việc thẩm định hồ sơ và cấp GCNQSD đất là do lỗi của UBND huyện (người cho thuê đất) vì họ là người đưa ra các thủ thục và có quyền từ chối không cho thuê đất nếu người xin thuê không làm đầy đủ thủ tục (được quy định trong các văn bản hướng dẫn thi hành “Luật đất đai 2013”).

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

I. Cơ sở pháp lý:

– Bộ luật hình sự 1999;

– Nghị định 110/2013/ NĐ-CP;

– Nghị định số 63/2010/NĐ-CP;

– Thông tư 05/2014/TT-BTP;

– Thông tư 17/2009/TT – BTNMT.

II. Luật sư tư vấn:

1. Tính đến tháng 01/2015 là nhóm đã góp vốn được 04 năm tức là thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là năm 2011. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nhóm được cấp có ghi là cấp cho "nhóm hộ ông A". Giấy chứng nhận này sẽ tuân theo quy định tại Thông tư 17/2009/TT – BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Thông tư 17/2009/TT – BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 có quy định về thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

"- Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

– Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin của người được cấp theo quy định tại khoản 1 Điều này; dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc ghi “Cùng sử dụng đất với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất hoặc ghi “Cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì tiếp theo ghi “Sở hữu tài sản trên thửa đất … (ghi hình thức thuê, mượn, nhận góp vốn) của … (ghi tên của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, mượn, nhận góp vốn)”.

– Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) thì ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) theo … (ghi tên văn bản và ngày tháng năm ký văn bản thỏa thuận cử đại diện)”.

– Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà khi cấp Giấy chứng nhận chưa phân chia thừa kế cho từng người thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế. Việc cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận phải bằng văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế đã xác định (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật). Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Như vậy, nhóm các bạn cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản là cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng cho một người đại diện thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi là đại diện cho nhóm hộ gia đình và lấy tên là “nhóm hộ ông A” là hợp pháp.

2. Căn cứ Thông tư 05/2014/TT-BTP hướng dẫn công bố, niêm yết thủ tục hành chính và báo cáo về tình hình, kết quả thực hiện kiểm soát thủ tục hành chính. Theo đó, niêm yết công khai thủ tục hành chính tại trụ sở cơ quan, đơn vị trực tiếp tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính là yêu cầu bắt buộc. Thông tư quy định, niêm yết công khai thủ tục hành chính tại trụ sở cơ quan, đơn vị trực tiếp tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính là yêu cầu bắt buộc theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 63/2010/NĐ-CP. Cách thức niêm yết  thủ tục hành chính được thực hiện thống nhất như sau:

Ngoài hình thức công khai bắt buộc trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục hành chính và niêm yết tại trụ sở cơ quan, đơn vị trực tiếp giải quyết thủ tục hành chính cho cá nhân, tổ chức, việc công khai thủ tục hành chính có thể thực hiện theo một hoặc các hình thức sau đây:

"- Đăng tải trên cổng thông tin điện tử của Chính phủ hoặc trang thông tin điện tử của cơ quan ban hành văn bản có quy định về thủ tục hành chính và cơ quan thực hiện thủ tục hành chính.

– Thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng.

– Các hình thức khác."

Trường hợp Ủy ban nhân dân huyện thay đổi thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bắt buộc niêm yết bằng một trong các hình thức trên. Nếu UBND huyện không thực hiện niêm yết công khai như vậy đã thực hiện không đúng theo quy định về niêm yết công khai trong thủ tục hành chính.

Việc UBND không chấp hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, căn cứ Khoản 5 Điều 52 Nghị định 110/2013/ NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp, hôn nhân và gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã quy định hành vi vi phạm quy định trong hoạt động thi hành án dân sự:

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

"5. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:

a) Tẩu tán tài sản để không thực hiện nghĩa vụ thi hành án hoặc để trốn tránh việc kê biên tài sản;

b) Sử dụng trái phép, tiêu dùng, chuyển nhượng, đánh tráo, cất giấu hoặc thay đổi tình trạng tài sản đã kê biên;

c) Hủy hoại tài sản đã kê biên;

d) Không chấp hành quyết định của người có thẩm quyền thi hành án về việc thu tiền của người phải thi hành án đang do người thứ ba giữ;

đ) Cố ý không thực hiện quyết định áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án nhân dân hoặc bản án, quyết định phải thi hành ngay."

Như vậy, UBND cấp huyện có hành vi vi phạm điểm đ khoản 5 Điều 52 Nghị định 110/2013/ NĐ-CP, mức xử phạt đối với hành vi trên phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.

3. Căn cứ Điều 144 Bộ luật hình sự 1999 quy định về tội thiếu trách nhiệm gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản của Nhà nước như sau:

“1. Người nào có nhiệm vụ trực tiếp trong công tác quản lý tài sản của Nhà nước, vì thiếu trách nhiệm mà để mất mát, hư hỏng, lãng phí gây thiệt hại cho tài sản của Nhà nước có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

2. Phạm tội gây thiệt hại cho tài sản của Nhà nước có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm.

3. Phạm tội gây thiệt hại cho tài sản của Nhà nước có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm.

4. Người phạm tội còn có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ quản lý tài sản của Nhà nước từ một năm đến năm năm.”

– Hành vi khách quan của tội này được xác định như sau: 

+ Không thực hiện nhiệm vụ được giao: là trường hợp người có chức vụ, quyền hạn không làm những việc theo đúng quy định pháp luật hoặc điều lệ công tác.

+ Thực hiện không đúng nhiệm vụ được giao là trường hợp người có chức vụ, quyền hạn không thực thi đúng nghĩa vụ, quyền hạn của mình.

Việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nhiệm vụ phải gây ra hậu quả nghiêm trọng. Hậu quả nghiêm trọng là những thiệt hại đáng kể về vật chất như tiền, tài sản… hoặc thiệt hại tinh thần như uy tín của cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân.

Chủ thể của tôi phạm chủ thể đặc biệt, người có chức vụ, quyền hạn. Tuy nhiên, luật chỉ quy định trách nhiệm hình sự đặt ra đối với cá nhân, không truy cứu trách nhiệm hình sự đối với tổ chức.

Do đó, bạn cần xác định người có hành vi vi phạm và căn cứ vào những quy định trên để tố cáo trong trường hợp này.

4. Nếu bạn chứng minh được Ủy ban nhân dân huyện đưa ra quyết định trái với pháp luật thì UBND huyện phải chịu trách nhiệm tùy vào mức độ, tính chất của sự việc. Theo quy định tại Điều 207 Luật đất đai 2013 về xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai như sau:

– Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật đối với các hành vi vi phạm sau đây:

+ Lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai;

+ Thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

+ Vi phạm quy định về lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin; vi phạm quy định trình tự, thủ tục hành chính; vi phạm quy định về báo cáo trong quản lý đất đai.

Theo đó, nếu như ủy ban nhân dân cấp huyện làm sai trình tự, thủ tục thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.