Hiện nay, quá trình thực thi việc đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng vẫn còn để lại nhiều vướng mắc. Bài viết dưới đây đi sâu trình bày rõ hơn về quy định thu hồi đất nông nghiệp để tiến hành đấu giá theo quy định của pháp luật hiện hành.
Mục lục bài viết
1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất:
Đối với quyền sử dụng đất thì đây là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt và được bán đấu giá phổ biến nhất hiện nay. Tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất đã được Đảng ta khẳng định trong nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị Trung ương 6 (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kì đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại như sau: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất. Trên cơ sở quan điểm chỉ đạo của Đảng nêu trên, Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 đã cụ thể hóa các quy định về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng như chế độ quản lí và sử dụng đất. Khi quyền sử dụng đất được tham gia thị trường sơ cấp (nhà nước giao đất, cho thuê đất) hay thứ cấp (giao dịch dân sự giữa những người sử dụng đất với nhau) thì nó trở thành tài sản và được tham gia quan hệ pháp luật về đấu giá, tuy nhiên do nó có tính chất đặc biệt nên trình tự thủ tục để đưa một thửa đất đang thuộc sự quản lí của Nhà nước ra đấu giá cũng được pháp
Khi đất đai tham gia quan hệ đấu giá tài sản thì nó phải được xác định là một loại tài sản nên có thể hiểu khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức chào bán công khai quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất cụ thể, có từ hai người trở lên tham gia cạnh tranh trả giá để đạt được mức giá cao nhất theo nguyên tắc và trình tự thủ tục do pháp luật đất đai và pháp luật đấu giá tài sản quy định.
2. Quy định về thu hồi đất nông nghiệp để đấu giá mới nhất:
2.1. Khái niệm về thu hồi đất:
Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành thì, thu hồi đất là khái niệm chỉ việc nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người mà trước đó đã được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc nhà nước thu lại đất của người sử dụng đất khi mà họ đã có những hành vi sai lệch vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.
2.2. Các trường hợp Nhà nước tiến hành thu hồi đất:
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì Nhà nước có thể tiến hành thu hồi đất trong các trường hợp dưới đây:
– Thứ nhất, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (xây dựng doanh trại, khu phòng thủ…);
– Thứ hai, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng (xây dựng cầu, đường, trạm cao áp…);
– Thứ ba, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (sử dụng đất không đúng mục đích, cố ý hủy hoại đất đai…);
– Thứ tư, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
2.3. Quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng:
Bao gồm:
– Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai; thu hồi do vi phạm pháp luật theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai; thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai;
– Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
– Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hay tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật;
– Do các tổ chức được giao đất để quản lý theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật Đất đai hiện hành được phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao hoặc cho thuê để sử dụng.
2.4. Điều kiện để đất được tổ chức bán đấu giá:
Các điều kiện để đất được tổ chức đấu giá hiện nay đang quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật đất đai và Điều 5
– Đất đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai và xây dựng;
– Đất đã được bồi thường giải phóng mặt bằng;
– Đất có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền tiến hành phê duyệt.
2.5. Trình tự, thủ tục bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để đấu giá:
Bước 1: Thông báo thu hồi đất. Thời gian chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải ra thông báo thu hồi cho người có đất bị thu hồi. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm… Sau khi thông báo theo đúng thủ tục nói trên mà nhận được sự đồng ý của người bị thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có thể ra Quyết định thu hồi đất và thực hiện các chính sách về bồi thường hỗ trợ cho người bị thu hồi đất mà không cần phải chờ hết thời hạn của thông báo thu hồi.
Bước 2: Thu hồi đất. Về cơ bản thẩm quyền thu hồi đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 hiện hành trên cơ sở kế thừa quy định của Luật Đất đai cũ năm 2003. Theo đó ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đối với tổ chức cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất nông nghiệp. Sau khi có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm đất.
Bước 4: Lập phương án bồi thường thiệt hại. Tổ chức là nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường hỗ trợ, đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lí các thông tin liên quan của từng trường hợp, áp giá tính giá trị bồi thường về đất và tài sản trên đất.
Bước 5: Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân. Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức là nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng có trách nhiệm với ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi lấy ý kiến của nhân dân nhát là các đối tượng bị thu hồi đất.
Bước 6: Hoàn chỉnh phương án. Trên cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện chính quyền đoàn thể ở cấp cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiết bồi thường hỗ trợ, trình cơ quan chuyên môn có thẩm quyền thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 7: Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện.
Bước 8: Tổ chức chi trả bồi thường. Theo Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Bước 9: Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi. Sau khi nhận tiền bồi thường người bị thu hồi phải bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Trường hợp không bàn giao mặt bằng thì bị cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai năm 2013.
3. Đặc điểm về bán đấu giá quyền sử dụng đất:
Bán đấu giá quyền sử dụng đất là một trường hợp cụ thể của mua bán tài sản, nên cũng có đầy đủ các đặc điểm chung của mua bán tài sản nói chung và đấu giá tài sản nói riêng. Cụ thể như:
– Mua bán tài sản là một trong những phương thức chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua. Thông qua mua bán tài sản, bên bán tài sản chuyển quyền sở hữu tài sản của mình hoặc của chủ sở hữu tài sản sang cho bên mua. Bên mua trở thành chủ sở hữu tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, thời điểm mà các bên thỏa thuận hoặc thời điểm khác do pháp luật quy định.
– Mua bán tài sản là phương thức làm phát sinh quan hệ nghĩa vụ giữa bên mua và bên bán. Trong đó mỗi bên đều phải thực hiện nghĩa vụ với bên kia. Nghĩa vụ cơ bản nhất của bên bán là giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản. Nghĩa vụ cơ bản của bên mua là trả tiền.
– Thông qua mua bán tài sản, các bên tiến hành trao đổi lợi ích với nhau. Đây là yếu tố thể hiện quan hệ mua bán là quan hệ có tính chất đền bù về lợi ích.
– Việc mua bán tài sản phát sinh hiệu lực vào thời điểm giao kết hợp đồng hoặc một thời điểm mà các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định khác. Điều này có nghĩa rằng hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng ưng thuận chứ không phải là hợp đồng thực tế.
Bên cạnh những đặc điểm chung của mua bán tài sản, bán đấu giá quyền sử dụng đất còn mang một số đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán tài sản đặc biệt;
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất là hoạt động vừa mang tính chất dân sự – thương mại, vừa mang tính chất hành chính;
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất phải do tổ chức có thẩm quyền thực hiện;
Thứ tư, đấu giá quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện theo phương thức đặt giá lên;
Thứ năm, mức giá khởi kiện trong đấu giá quyền sử dụng đất thương không thấp hơn giá đất quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất ban hành.
4. Điều kiện về chủ thể để tham gia bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp:
Theo quy định tại khoản 5 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, Điều 4 Luật Đất đai quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân cho Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Như vậy trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, bên có quyền sử dụng đất đem ra đấu giá bao gồm các đối tượng là chủ sử dụng đất (bao gồm người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất) hoặc đại diện chủ sở hữu (Nhà nước) hoặc người có quyền đưa quyền sử dụng đất ra đấu giá (các tổ chức nhận bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong quan hệ dân sự, kinh tế).
Như đã chỉ ra, người có quyền sử dụng đất bán đấu giá phải kí hợp đồng dịch vụ với tổ chức đấu giá và sẽ kí hợp đồng mua bán tài sản với người trúng đấu giá. Do đó người có quyền sử dụng đất bán đấu giá phải thỏa mãn các điều kiện cụ thể như sau:
– Phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc được người có quyền sử dụng đất hợp pháp ủy quyền hoặc là cá nhân, tổ chức có quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật;
– Người có quyền sử dụng đất bán đấu giá phải là người có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp. Đây là yêu cầu chung đối với cá nhân, pháp nhân tham gia vào giao dịch dân sự nói chung. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì phải thực hiện thông qua người đại diện;
– Khi tham gia vào các hợp đồng liên quan đến bán đấu giá quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối ép buộc. Mặc dù người có quyền sử dụng đất bán đấu giá không tham gia trực tiếp vào quá trình đấu giá tài sản. Tuy nhiên để có thể diễn ra cuộc đấu giá tài sản, người có quyền sử dụng đất bán đấu giá phải xác lập hợp đồng dịch vụ với tổ chức đấu giá. Nếu việc xác lập hợp đồng dịch vụ này vi phạm các điều kiện liên quan đến năng lực chủ thể của một trong các bên thì có thể bị tuyên vô hiệu.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
THAM KHẢO THÊM:
