Khi nào đấu giá quyền sử dụng đất? Ai được tham gia đấu giá đất đai?

Có những thửa đất buộc phải tổ chức đấu giá để giao quyền sử dụng đất, đã có nhiều đại án tại Việt Nam xét xử nhiều cán bộ cấp Trung ương vi phạm quy định về quản lý đất đai do giao đất không đúng trình tự. Bạn có thể chứng kiến nhiều phiên đấu giá đất đai nhưng bạn đã biết khi nào đấu giá quyền sử dụng đất chưa? Và những thành phần nào được tham gia đấu giá đất đai? Qua bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giải đáp cho bạn.

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
• Thông tư liên tich 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP

1. Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

Bán đấu giá quyền sử dụng đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi cơ quan, tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được nhận quyền sử dụng đất đấu giá. Tuy nhiên, ai là người được tham gia đấu giá và phải có những điều kiện gì để được tham gia đấu giá, mời bạn tham khảo bài viết dưới đây:.

2. Điều kiện về các thửa đất được tổ chức đấu giá

Căn cứ vào điều 5 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg quy định về điều kiện của các thửa đất được tổ chức đấu giá

1. Đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng.

2. Đã được bồi thường giải phóng mặt bằng.

3. Có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

3. Khi nào đấu giá quyền sử dụng đất 

Căn cứ vào Điều 6 Thông tư liên tich 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP về Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất quy định tại Điều 4 của Thông tư này lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.

Phương án đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung chính sau đây:

a) Danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với các thửa đất đấu giá (nếu có);

b) Mục đích, hình thức (giao đất hoặc cho thuê đất), thời hạn sử dụng của các thửa đất khi đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Dự kiến thời gian tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất;

d) Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá; mức phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá;

đ) Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá;

e) Kinh phí, nguồn chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá;

g) Dự kiến giá trị thu được và đề xuất việc sử dụng nguồn thu từ kết quả đấu giá;

h) Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá (đấu thầu rộng rãi hoặc giao đơn vị cụ thể thực hiện) hoặc đề xuất thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt (đối với trường hợp được thành lập Hội đồng đấu giá đặc biệt theo quy định);

i) Đề xuất đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Như vậy có thể hiểu rằng đấu giá quyền sử dụng đất đã được dự kiến thời gian tại phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt căn cứ theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có

4. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất

Quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật đất đai 2013 như sau

“1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.”

5. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 117 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất như sau

1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.”

6. Đối tượng được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Đối tượng được tham gia đấu giá được quy định tại Điều 2 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTgchế, cụ thể như sau:

“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Như vậy, đối tượng được tham gia đấu giá bao gồm:

• Tổ chức kinh tế,
• Hộ gia đình,
• Cá nhân có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở và phải phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

7. Điều kiện được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Điều kiện được tham gia đấu giá được quy định tại Điều 119 Luật đất đai 2013 và hướng dẫn chi tiết tại Điều 6 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg. Theo đó, các đối tượng được quy định như trên để được tham gia đấu giá phải đáp ứng được những điều kiện sau:

“1. Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất phát hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.

2. Điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính

a) Đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.

b) Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấu giá đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này.

3. Một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai (02) doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.”

8. Quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ vào Điều 4 Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP

Quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

1. Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai; thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai;

2. Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

3. Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật;

4. Đất do các tổ chức được giao để quản lý theo quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 8 của Luật Đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao, cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật.

9. Các trường hợp không được đấu giá quyền sử dụng đất 

Pháp luật quy định đất được giao không thu tiền sử dụng hoặc đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không cần đấu giá . Ngoài ra, nếu sử dụng đất trong các trường hợp sau thì không cần đấu giá:

(i) Cá nhân, hộ gia đình đã và đang sử dụng đất nông nghiệp và có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao.

(ii) Tổ chức ngoại giao nước ngoài sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

(iii) Đơn vị quân đội thuê đất của Nhà nước (có thu tiền tiền đất hàng năm) để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, diêm nghiệp, nuôi trồng thủy sản kết hợp với nhiệm vụ an ninh quốc phòng.

(iv) Đất được sử dụng với mục đích khai thác khoáng sản.

(v) Đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội.

(vi) Cán bộ, viên chức, công chức được giao đất vì phải chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền.

(vii) Giao đất cho cá nhân, hộ gia đình không có đất ở có hộ khẩu thường trú tại xã, thị trấn, vùng khó khăn

10. Thủ tục sau khi trúng đấu giá đất đai

Sau khi trúng đấu giá thì người trúng đấu giá thì phải chuẩn bị hồ sơ và các thủ tục theo quy định tại Điểm d Khoản 5 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai theo trình tự theo các bước sau:

Bước 1: Người trúng đấu giá chuẩn bị các hồ sơ theo quy định của pháp luật bao gồm những giấy tờ sau:

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu

+ Văn bản quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của Uỷ ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa chưa có bản đồ địa chính hoặc trích lục bản đồ địa chính

+ Biên lai thu tiền sử dụng đất do cơ quan thuế cấp.

Bước 2: Người trúng đấu giá nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa tại văn phòng đăng ký đất đai thì khi đến nộp hồ sơ thì phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định đã được niêm yết hoặc theo quy định của pháp luật.

Cán bộ, công chức tiếp nhận, kiểm tra nội dung hồ sơ của người trúng đấu giá và kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ của người trúng đấu giá.

Nếu hồ sơ của người trúng đấu giá đã đầy đủ và hợp lệ thì cán bộ, công chức tiếp nhận hồ sơ và viết giấy hẹn trao cho người đi nộp hồ sơ theo quy định của pháp luật.

Trường hợp hồ sơ không hợp lệ hoặc hồ sơ thiếu thì cán bộ, công chức tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn để người trúng đấu giá để điều chỉnh hồ sơ cho đầy đủ, hợp lệ và kịp thời.

Trường hợp hồ sơ đã hợp lệ, đầy đủ thì viết hẹn trao cho người đi nộp hồ sơ theo quy định, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trúng đấu giá bao gồm các thông tin là số tiền phải nộp, thời gian phải nộp theo kết quả trúng đấu giá và phương thức nộp tiền đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định công nhận.

+ Đối với số tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất phải nộp tiền khi trúng đấu giá, phương thức và thời gian phải nộp theo kết quả trúng đấu giá. Các thông tin chính xác về tên và các thông tin địa chỉ cụ thể, số tài khoản tại kho bạc nhà nước để người nghĩa vụ nộp tiền khi trúng đấu giá nộp tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất hoặc tiền sử dụng đất trúng đấu giá tại cơ quan thuế đã được Uỷ ban nhân dân các cấp có thẩm quyền quyết định công nhận.

+ Nhận quyền sử dụng một phần thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp, chưa trích đo địa chính thửa đất.

+ Cập nhật chỉnh lý và đăng ký biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai vào hồ sơ địa chính trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất gửi cho người được cấp.

+ Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu; Xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 3: Nơi tiếp nhận và trả kết quả: Tại bộ phận một cửa của bộ phận và trả kết quả thuộc sở tài nguyên tài nguyên và môi trường.

Sau khi người trúng đấu giá quyền sử đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính nộp đủ tiền trúng đấu giá, Đơn vị tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất đến văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục bàn giao mốc giới khu đất, ký kết hợp đồng thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất để văn phòng đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định cho người trúng đấu giá.

Sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên môi trường chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất tổ chức bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất; đồng thời thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính theo quy định hiện hành.