Quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội như thế nào?

1. Nguyên tắc xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội:

Nhà ở xã hội được biết đến là loại hình nhà ở để hỗ trợ cho những đối tượng thuộc chính sách ưu tiên, những người có thu nhập thấp, có hoàn cảnh khó khăn chưa có nhà ở thuê hoặc mua theo quy định của Luật nhà ở 2014.  Hiện nay có hai loại hình nhà ở xã hội: loại do nhà nước đầu tư, xây dựng và loại do các tổ chức kinh tế xây dựng để cho thuê, thuê mua, bán cho các đối tượng thuộc chính sách hoặc sẽ bán lại cho Quỹ nhà ở xã hội để hưởng các ưu đãi về thuế, tiền sử dụng, thuê đất, vay vốn,…

Đất để xây dựng nhà ở xã hội bao gồm: đất được nhà nước giao, cho thuê, đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình và phần đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chủ đầu tư cần dành ra để xây dựng loại nhà ở này.

Trong quá trình quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, tùy từng loại đô thị mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện về nhu cầu về nhà ở xã hội của từng địa phương, địa bàn, các chương trình, kế hoạch đã được phê duyệt để thực hiện việc bố trí quỹ đất cũng như chỉ đạo xác định thông tin liên quan đến đất của từng dự án để đảm bảo tính thống nhất, hiệu quả trong quy hoạch. Đây là cơ sở quan trọng trong việc đảm bảo thực thi các quy định về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội được triệt để và kịp thời.

2. Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị:

Về nguyên tắc, khi chủ đầu tư có các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, họ phải trích ra 20% tổng diện tích đất đã được xây dựng cơ sở hạ tầng theo đồ án quy hoạch đã được phê duyệt để xây dựng nhà ở xã hội.

Nếu như Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định những dự án của chủ đầu tư tại các đô thị, khu vực quy hoạch đô thị loại 3 trở lên, không phân biệt quy mô diện tích đất đều phải thực hiện việc trích 20% trên tổng diện tích đất. Trường hợp dự án có quy mô dưới 10 ha thì chủ đầu tư có thể lựa chọn giữa việc dùng quỹ đất này để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển giao quỹ đất này theo giá đất tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã quy định rằng chỉ phải trích ra 20% tổng diện tích đất trong đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và được xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội đối với dự án, khu đô thị loại đặc biệt, loại 1 mà có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên hoặc các đô thị loại II và loại III mà quy mô sử dụng đất từ 5 ha trở lên. Trường hợp quy mô sử dụng đất nhỏ hơn các mức trên, chủ đầu tư sẽ không phải trích quỹ đất mà chỉ cần nộp tiề sử dụng đất cho toàn diện tích dự án. Quy định này xuất phát từ vấn đề là các chủ đầu tư đều lựa chọn hình thức nộp tiền đối với dự án dưới 10 ha và các địa phương đều cho phép triển khai thực hiện.

Dù quy định mới đã giải quyết được những khó khăn, vướng mắc đối với các dự án có quy mô nhỏ vì việc bố trí, quy hoạch quỹ đất nhỏ như vậy để xây dựng nhà ở xã hội là không phù hợp nhưng nếu các chủ đầu tư đều chọn nộp tiền thì sẽ không đủ quỹ đất để có thể xây dựng nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của xã hội. Có thể vì thế mà Nghị định 35/2023/NĐ-CP được ban hành và có hiệu lực từ ngày 20/6/2023 đã bãi bỏ quy định nộp tiền.

Ngoài ra, đối với các trường hợp do thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% (của các trường hợp thuộc diện phải bố trí) là không còn phù hợp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính và sau khi được chấp thuận thì Ủy ban nhân dân phải có trách nhiệm sau: xác định rõ vị trí, diện tích đất bố trí thay thế tại địa điểm khác trên phạm vi địa bàn; điều chỉnh quy hoạch đối với quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án (nếu có); thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% và bổ sung số tiền thu được vào ngân sách đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Trường hợp các dự án đã lựa chọn được chủ đầu tư trước ngày 10/12/2015 nhưng vẫn chưa được bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, sau mốc thời gian này, dự án bị thu hồi để giao cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư mới phải tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội này.

Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất 20% cho Nhà nước trong trường hợp nhà nước dùng nguồn vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất này. Các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư phải nộp cho dự án đó sẽ được đối trừ vào số tiền được nhận đền bù giải phóng mặt bằng và chi phí dùng để đầu tư vào quỹ đất 20% này sẽ được hoàn trả lại cho chủ đầu tư theo quy định. Tuy nhiên, nếu nhà nước dùng nguồn vốn ngân sách trung ương thì dự án được dùng vốn ngân sách từ 50% tổng mức đầu tư của dự án trở lên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng để xem xét, quyết định việc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án, nếu dưới 50% thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tự đưa ra quyết định.

3. Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các khu công nghiệp:

Nhà ở xã hội tại khu công nghiệp chủ yếu phục vụ cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó. Vì vậy khi lập, phê duyệt, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, việc xác định rõ ràng, chính xác diện tích đất phù hợp, thiết chế của công đoàn, cơ quan có thẩm quyền cần đảm bảo tính thống nhất về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ cho những người này.

3.1. Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành:

Vì ở giai đoạn này, khu công nghiệp chưa hình thành nên vấn đề trích dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động cũng dễ dàng và linh hoạt hơn. Tuy nhiên, để thực hiện xây dựng nhà ở xã hội trong giai đoạn này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải đối mặt với một vấn đề khá lớn là tiến hành công tác giải phóng mặt bằng cũng như đầu tư xây dựng hạn tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội theo quy hoạch được phê duyệt và chuyển giao cho chủ dự án đầu tư được lựa chọn để triển khai dự án đầu tư. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương.

3.2. Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ nhà ở cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp:

Đối với trường hợp này, việc quy hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại khu công nghiệp, sẽ có hai hướng giải quyết như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ lập mới hoặc điều chỉnh quy hoạch để bổ sung quỹ đất phù hợp; thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn triển khai thực hiện dự án. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương;

– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ điều chỉnh quy hoạch xây dựng khu công nghiệp mà chưa sử dụng hết diện tích đất công nghiệp để trích dành phần diện tích đất phát triển nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;

– Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;

– Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.