Quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất, tức là việc tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất của mình sang cho cá nhân, tổ chức khác.

Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nếu không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có quyền sử dụng đất thông qua việc nhận chuyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác.

Để thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên bán sang cho bên mua theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng; trường hợp người sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện quyền chuyển nhượng sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện chuyển nhượng.

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, thông thường chỉ cần bên chuyển nhượng có đủ 04 điều kiện trên thì được phép chuyển nhượng và trong một số trường hợp bên nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký đất tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định của Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật cụ thể như sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản là hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

– Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

– Yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập bằng văn bản có công chứng, chứng thực đã được quy định từ khi Luật đất đai cũ năm 2003. Theo đó, từ sau ngày 01/7/2004 thì những giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập. Theo đó khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.

Theo hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam thì từ khi Luật đất đai cũ năm 2003 có hiệu lực, đã có yêu cầu khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được thành lập hợp đồng và có công chứng, chứng thực. Theo đó những giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 1/7/2004 phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Do đó, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan trọng trong việc xác định giá trị hiệu lực của giao dịch. Trước đây, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 nếu hợp đồng sai về mặt hình thức thì Tòa án sẽ cho các bên một khoảng thời gian để xác lập lại về mặt hình thức, nếu hết thời hạn đó mà không sửa đổi hợp đồng thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Còn hiện nay, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, đối với những hợp đồng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì khi một bên hoặc các bên có yêu cầu, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Do đó các bên không cần tiến hành công chứng hợp đồng nữa và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay đó vẫn có giá trị pháp lý.

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 60, 61, 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP  và Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

Bước 1: Hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi mang theo các giấy tờ sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận nơi cư trú của hai bên, chứng minh nhân dân/căn cước công dân của hai bên, đối với trường hợp người mua, bán đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2:  Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường ở địa phương nơi có đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp xã  nơi có đất thì ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Hồ sơ cần nộp gồm có:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);

– Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/giấy xác nhận nơi cư trú của hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);

– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);

– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);

– Tờ khai đăng ký thuế;

– Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính);

– Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, trích đo đạc tách thửa phần diện tích phần đất chuyển nhượng.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ chuyển nhượng, nếu đủ điều kiện thì sẽ tiếp tục tiến hành:

+ Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định thì gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính;

+ Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên: thực hiện xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

+ Thời gian tiến hành thủ tục sang tên: 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ (Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai);

Bước 3: Nhận kết quả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai.

4. Những lưu ý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

4.1. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo Điều 191 Luật đất đai năm 2013 thì những trường hợp sau đây không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

– Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đối với quyền sử dụng đất trồng lúa thì hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng loại đất này;

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng,  trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

4.2. Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện:

Căn cứ Điều 192 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện gồm các trường hợp sau:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống mà chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

– Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất mà do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.

Theo đó, để chuyển nhượng được quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của luật, nếu thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng hoặc không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng thì dù bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì việc chuyển nhượng vấn trái pháp luật và không thể sang tên Giấy chứng nhận, không bảo đảm được quyền lợi khi xảy ra tranh chấp nếu có.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật dân sự năm 2015;

– Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai.