Quy định về hạn mức công nhận đất ở mới nhất tại các địa phương mới nhất. Hạn mức công nhận đất ở đối với các tỉnh thành năm 2020 quy định thế nào?
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về hạn mức công nhận đất ở tại địa phương theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Một trong những điều kiện đầu tiên để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở đó chính là xác định diện tích đất mà người chủ đất sở hữu. Bên cạnh đó nhà nước quy định hạn mức công nhận đất ở để nhằm đảm bảo ổn định về quỹ đất cũng như phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Vậy hạn mức công nhận đất ở quy định mỗi địa phương là ra sao, Luật Dương Gia xin gửi đến bạn bài viết về các quy định pháp lý liên quan đến hạn mức công nhận đất ở mới nhất tại các địa phương nhau sau:
Luật sư
Thứ nhất, hạn mức công nhận đất ở là gì?
Theo quy định của Luật đất đai 2013 hạn mức đất ở được hiểu là diện tích tối đa được phép xây dựng nhà ở cho người sử dụng đất và được hưởng các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật về vấn đề xây dựng nhà ở. Nếu ngoài hạn mức quy định về đất ở thì sẽ không được xây dựng nhà ở mà sẽ được công nhận sang mục đích đất khác hoặc diện tích đất vượt quá hạn mức này, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi như là không được áp dụng các chế độ miễn giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Ở mỗi địa phương sẽ có quy định về hạn mức đất ở là khác nhau, tùy theo quy hoạch phát triển và quỹ đất ở từng địa phương, và có thể thay đổi tùy theo kế hoạch phát triển đô thị của địa phương.
Lấy ví dụ: Hạn mức công nhận đất ở tại các quận nội thành Thành phố Hà Nội hiện nay là được quy định như sau: Hạn mức công nhận đất ở đối với đất có vườn ao tại các quận Đống Đa, Long Biên, Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy, Ba Đình, Thanh Xuân, Hoàng Mai là 120 m2; Các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hà Đông là 180 m2.
Việc công nhận hạn mức đất ở sẽ giúp xác định được quyền và nghĩa vụ của người dân đối với phần đất sử dụng đó. Ví dụ như khi cấp sổ đỏ cho một diện tích đất, nếu phần diện tích này lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà địa phương quy định thì phần đất trong hạn mức sẽ được thu theo bảng giá quy định, còn phần diện tích dư ra có thể sẽ bị thu giá gấp đôi.
Thứ hai, quy định về hạn mức công nhận đất ở các địa phương.
Hiện nay, hạn mức công nhận đất ở tại mỗi địa phương đều do địa phương tự quy định căn cứ theo quỹ đất và quy hoạch phát triển đô thị của mình, để phù hợp với quy hoạch phát triển của mỗi địa phương đây là một quy định mở nhằm đảm bảo cho các địa phương sẽ linh động hơn trong việc đảm bảo quỹ đât cũng như phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương. Khi xác định hạn mức đất ở đối với trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu, nếu người sử dụng đất có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất thì hạn mức công nhận đất ở sẽ được xác nhận như sau:
– Nếu diện tích yêu cầu công nhận đất lớn hơn hạn mức đất ở được nhà nước quy định thì chỉ được công nhận diện tích đất bằng hạn mức mà Ủy ban nhân tỉnh của địa phương đó quy định. Trường hợp phần vượt quá hạn mức công nhận đất ở thì sẽ được chuyển sang chuyển mục đích sử dụng theo những loại đất còn lại nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
– Nếu diện tích đất nhỏ hơn hạn mức thì sẽ được công nhận toàn bộ diện tích kể cả khi nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa nếu đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi cho người có đất (theo khoản 1 điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).
Ví dụ: Nhà ông A co diện tích đất hiện đang ở là 30 m2 được khai hoang và sử dụng năm 1990 cho đến bay giờ, tuy nhiên hạn mức công nhận đất ở do Ủy ban nhân tỉnh quy định là phải đủ 60m2. Nhưng ông A đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở do đó ông A sẽ được công nhận toàn bộ diện tích 30 m2 đó là đất ở.
Đối với việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao được quy định cụ thể tại Điều 103 Luật Đất Đai 2013:
– Trường hợp trước 18/12/1980 thửa đất vườn ao và đang có giấy tờ xác định về quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở thì được xác định theo giấy tờ đó. Trường hợp mà chưa có nhưng giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn sẽ xác định theo thời điểm yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
– Trường hợp thửa đất vườn ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004, người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì đất ở sẽ được xác định như sau:
+ Nếu trên giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất có ghi rõ diện tích đất ở thì xác định diện tích đất ở theo diện tích ghi trên giấy tờ đó mặc dù diện tích đất ở đó có thể vượt hạn mức hoặc thấp hơn hạn mức quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
+ Nếu trên giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm yêu cầu, trừ trường hợp thấp hơn hạn mức quy định sẽ được công nhận hết thửa đất đang sử dụng đó.
Ví dụ: Một số hạn mức công nhận đất tại một số địa phương hiện nay:
– Hạn mức công nhân đất tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Được quy định có sự khác nhau giữa các địa bàn như các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú không được vượt quá 160 m2/hộ.
Còn các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không được quá 200 m2/hộ.
Trường hợp huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn tại các xã của các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không được vượt quá 300 m2/ hộ.
– Hạn mức công nhận đát ở tại tỉnh Đồng Nai.
Các phường, xã thuộc thành phố Biên Hòa, các phường thuộc thị xã Long Khánh không quá 200 m2 còn các phường tuộc thành phố Biên Hòa, các thị trấn thuộc huyện và các xã Hiệp Phước, Phước Thiền, Phú Hội, Long Thọ, Long Tân thuộc huyện Nhơ Trạch không được vượt quá 250 m2.
Còn các xã thuộc đồng bằng, các xã thuộc thị xã Long Khánh và các xã Phú Đông, Phước An, Phú Hữu, Vĩnh Thanh, Phước Khánh, Phú Thanh, Đại Phước thuộc huyện Nhơn Trạch không quá 300 m 2. Vùng trung du, miền núi không được quá 400 m2.
Như vậy, hạn mức công nhận đất ở là hạn mức mà trên đó mỗi người dân được hưởng tối ưu quyền và lợi ích của mình đối với đất và được thực hiện các chính sách ưu đãi về các nghĩa vụ tài chính với đất mà Nhà nước quy định. Hạn mức công nhận đất ở này sẽ được quy định cụ thể tại từng địa phương và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định quy định. Trước khi đi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc thực hiện chuyển đổi mực đích sử dụng, người dân cũng cần lưu ý về hạn mức công nhận đất ở này tại địa phương để có thể xác định được đúng nghĩa vụ tài chính với diện tích đất của mình và thực hiện đúng nghĩa vụ này để đảm bảo quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu với đất.
Trên đây là bài viết của Luật Dương Gia về “Quy định về hạn mức công nhận đất ở mới nhất tại các địa phương”, ngoài ra bạn có thể tham khảo các dịch vụ khác của Luật Dương Gia liên quan đến vấn đề này như sau:
Mục lục bài viết
1. Xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất
Theo quy định của Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:
“Điều 7. Xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8
1. Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở tại địa phương nơi lựa chọn đầu tiên.”
Ví dụ 1:
Ông A đang sử dụng 02 thửa đất; thửa đất thứ nhất là đất có nhà ở, không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, sử dụng ổn định không có tranh chấp từ năm 1997, có diện tích 60 m2 ở quận X, thành phố Z; thửa đất thứ hai 1.640 m2 ở huyện Y, thành phố Z là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, nay nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại quận X, thành phố Z là 100m2; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại huyện Y là 150 m2. Thành phố Z là thành phố trực thuộc Trung ương.
Năm 2015, ông A được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất thứ nhất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của thửa đất thứ hai sang đất ở. Ông A lựa chọn thửa đất thứ nhất để xác định diện tích đất trong hạn mức.
Khi được cấp Giấy chứng nhận tại thửa đất thứ nhất thì 60 m2 đất nêu trên được xác định là diện tích đất trong hạn mức và ông A phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
Tiếp đó, ông A làm thủ tục và được chuyển mục đích sử dụng thửa đất thứ 2 sang đất ở thì tiền sử dụng đất được xác định như sau:
– Hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất chuyển sang là 40 m2 (= 100 m2 – 60 m2), diện tích 40 m2 này sẽ được áp giá đất tại Bảng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất.
– Diện tích vượt hạn mức là 1.600 m2 (= 1.640 m2 – 40 m2). Giả sử giá đất của thửa đất thứ hai tính theo giá đất ở trong Bảng giá đất của thành phố Z là 20.000.000 đồng/m2 thì giá trị của thửa đất thứ hai tính trên diện tích vượt hạn mức này (theo giá đất ở trong Bảng giá đất) là:
1.600 m2 x 20.000.000 đồng/m2 = 32.000.000.000 đồng
Do diện tích đất vượt hạn mức có giá trị trên 30 tỷ đồng nên tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của diện tích đất vượt hạn mức nêu trên được tính theo giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
“2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đồng sở hữu quyền sử dụng đất của 01 thửa đất, diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau:
a) Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
b) Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xác định diện tích trong hạn mức giao đất ở được tính theo tiêu chuẩn xác định hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện các đồng sở hữu làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.”
Ví dụ 2:
Ông A, ông B, và bà C được bố mẹ để lại thừa kế 01 thửa đất 210 m2 tại huyện X, tỉnh Y có nguồn gốc là đất không có giấy tờ theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, có nhà ở và sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương. Ông A, ông B chưa được xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất lần nào; Bà C đã được xác định đủ diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất đối với thửa đất khác. Hạn mức sử dụng đất tại huyện X là 100 m2. Năm 2016, thửa đất trên được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất được xác định như sau:
– Trường hợp ông A, ông B và bà C thống nhất và hoàn thành việc tách thửa đất làm 03 thửa, mỗi thửa 70 m2 thì:
+ Ông A và ông B được cấp Giấy chứng nhận với mỗi phần diện tích 70 m2 đã tách thửa của mình và được xác định là diện tích đất trong hạn mức, và ông A và ông B phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đối với thửa đất được cấp Giấy chứng nhận.
+ Thửa đất 70 m2 của bà C được xác định là diện tích đất vượt hạn mức và bà C phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất.
– Trường hợp ông A, ông B và bà C cử ông B làm đại diện thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ thửa đất 210 m2 (trong trường hợp không được phép tách thửa) thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích 100 m2 trong hạn mức công nhận đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất tại địa phương đối với diện tích đất 110 m2 vượt hạn mức.
“3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, nay được cấp đổi Giấy chứng nhận thì không được tính là một lần đã xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.”
Ví dụ 3:
Năm 2012, ông A được bố mẹ thừa kế cho một thửa đất 250 m2, đã được cấp Giấy chứng nhận và nộp đủ tiền sử dụng đất nên ông A chỉ làm thủ tục chuyển tên trên Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Ngoài ra, ông A chưa được xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất nào.
Năm 2015, ông A làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với 200 m2 đất nông nghiệp, có nguồn gốc được Nhà nước giao đất năm 2004 theo quy định của pháp luật về đất đai sang đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì ông A được xác định diện tích đất trong hạn mức để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất trên.
“4. Căn cứ phiếu chuyển thông tin địa chính do cơ quan tài nguyên môi trường cung cấp, trong đó có xác định diện tích đất trong hạn mức, diện tích đất vượt hạn mức theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; cơ quan thuế tính và ra thông báo tiền sử dụng đất phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân.
5. Việc cộng dồn thửa đất để xác định hạn mức tính thu tiền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều này được áp dụng cho những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014. Trường hợp trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất đã lựa chọn hạn mức nhưng thửa đất được cấp Giấy chứng nhận có diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận hoặc hạn mức giao đất ở tại địa phương, sau ngày 01 tháng 7 năm 2014 hộ gia đình, cá nhân đó nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất thứ hai thì phần diện tích đất trong hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất đã lựa chọn nêu trên sẽ được sử dụng để tính cho thửa đất thứ hai khi xác định diện tích trong và ngoài hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất.”
Ví dụ 4:
Ông A đang sử dụng 02 thửa đất: Thửa đất thứ nhất là đất có nhà ở, không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 50 “Luật đất đai năm 2013”, sử dụng ổn định không có tranh chấp từ năm 1997, có diện tích 70 m2 ở huyện X, tỉnh K; thửa đất thứ hai có diện tích 120 m2 ở huyện Y, tỉnh K là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, nay nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương.
Năm 2012, ông A được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất tại khu đất thứ nhất. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại huyện X, tỉnh K là 100 m2. Khi được cấp Giấy chứng nhận tại thửa đất thứ nhất, toàn bộ diện tích 70 m2 đất được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức.
Năm 2015, ông A tiếp tục làm thủ tục và được chuyển mục đích sử dụng thửa đất thứ 2 sang đất ở thì tiền sử dụng đất được xác định như sau:
– Hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất chuyển sang là 30 m2 (= 100 m2 – 70 m2), diện tích 30 m2 này sẽ được áp giá đất tại Bảng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất.
– Diện tích vượt hạn mức là 90 m2 (= 120 m2 – 30 m2), diện tích này sẽ được áp giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất.
2. Tính nộp thuế đất khi được xác định đất ở ổn định lâu dài
Tóm tắt câu hỏi:
Hiện nay nhà tôi được chính quyền địa phương xác nhận: Nhà ở ổn định từ 2002 đến nay không tranh chấp thì được áp dụng tính giá trị thuế đất cho Nhà nước như thế nào???
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Khoản 2, Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể về công nhân quyền sử dụng đất như sau:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;”
Trong đó, tiền sử dụng đất sẽ được tính như sau:
Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, nếu gia đình bạn đang sử dụng đất có nhà ở mà diện tích đất trong hạn mức giao đất ở thì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. Hạn mức giao đất sẽ căn cứ vào quyết định của Ủy ban nhân dân địa phương bạn ở. Còn Bảng giá đất được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:
“a) Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định tại Điều 7 của Nghị định này và phải phù hợp với khung giá đất.
Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương,Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.
Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất;…”
Khung giá đất căn cứ vào Nghị định 104/2014/NĐ-CP của chính phủ quy định về khung giá đất.
Còn nếu như gia đình bạn sử dụng đất có nhà ở mà diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
“b) Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:
– Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.
– Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
c) Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp:
– Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.
Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại Điểm này.”
3. Công nhận hạn mức đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tóm tắt câu hỏi:
Xin Kính Chào Luật Sư, Xin hỏi ông Ngoại tôi có 1 mảnh đất ở Hooc Môn diện tích gần 3000m, trên giấy sử dụng đất cấp ngày 15 tháng 5 năm 1993 có ghi rõ là đất thổ 1560m, còn lại là đất lúa màu(lm) và (ĐM?). Và trên mảnh đất này có 2 căn nhà , 1 căn được xây từ năm 1976( diện tích khoảng 10×30) và 1 căn xây từ 1999( 5×20) . Tháng 3 năm 2016 em dâu tôi có xin cấp giấy sử dụng đất thì được cho biết là phải làm từng căn nhà một( bắt đầu từ căn nhà xây từ 1999) vì muốn lên đất thổ cư toàn khu đất này phải đóng thổ cư rất cao , nên phải xin từng phần . Sau đó bên tài nguyên môi trường huyện Hooc Môn và xã xuân thới thượng cấp giấy phép cho nhà tôi chỉ được 250m được xây dựng, và cho nợ thuế khi lên đất thổ. Sau đó tôi lại được biết theo luật đất đai điều 100 thì những đất nào có giấy phép từ trước 15 tháng 10 năm 1993 thì được chuyển quyền sử dụng lên đất thổ cư và không phải tốn phí. Tôi có gửi thắc mắc lên ông trưởng ấp 4 xã xuân thới thượng là tại sao trên giấy đất cấp tháng 5 năm 1993 có ghi rõ là đất thổ cư: 1,560m mà giờ chỉ được cấp 250m xây dựng ? Thì ông trưởng ấp nói là không công nhận 1560m cấp từ 1993? Vậy cho hỏi trường hợp cấp giấy phép như trên đã đúng luật hay chưa? nếu chưa thì gia đình tôi phải làm thế nào để được công nhận 1.560m là đất thổ như trong giấy đã cấp tháng 5 năm 1993? Xin chân thành cảm ơn?
Luật sư tư vấn:
Như nội dung bạn trình bày, đất nhà bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 15 tháng 5 năm 1993 có ghi rõ là đất thổ 1560m, còn lại là đất lúa màu và ĐM, như vậy bạn cần xác định loại đất mà gia đình bạn đang sử dụng được cấp có đúng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không để làm cơ sở giải quyết.
Căn cứ Điều 11 Luật đất đai 2013 quy định việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
thủ tục để được công nhận 1.560m là đất thổ như trong giấy đã cấp tháng 5 năm 1993.”
Căn cứ Điểm a khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013:
“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a. Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;”
Căn cứ Điều 100 Luật đất đai 2013:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Theo nhưthông tin cung cấp gia đình nếu gia đình bạn mà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thổ cư cho 1560m2 thì không thuộc các trường hợp quy định tại Điều luật này.
Ở đây, theo thông tin anh cung cấp có thể hiểu anh muốn công nhận diện tích đất ở thì căn cứ vào Điểm b, d khoản 1 Điều 1 Quyết định 18/2016/QĐ-UBND quyết định về hạn mức đất ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh:
“Điều 1. Quy định hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân và mục đích áp dụng hạn mức như sau:
1. Hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân:
b) Các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 200m2/hộ.
d) Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn tại các xã của các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 300m2/hộ.”
Như vậy, hạn mức đất ỏ đối với hộ gia đình, cá nhân đối với trường hợp của anh là không quá 300m2.
Đối với phần diện tích còn lại có thể hiểu anh muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất lúa màu sang đất ở theo quy định
Căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 134 Luật đất đai năm 2013 có quy định: “Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp…”.
Do vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp sẽ được cho vào diện hạn chế. Việc hạn chế này được Nhà nước kiểm soát để xem xét thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại đoạn 2 Khoản 2 Điều 44 Luật đất đai năm 2013: “Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng”
Thêm vào đó, tại Khoản 1 Điều 52 Luật đất đai năm 2013 có quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt“
Vì thế, việc chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp phải cần có quy hoạch sử dụng đất mà đã có kế hoạch sử dụng đất buộc chuyển đổi thì mới được chuyển đổi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
4. Hạn mức đất ở và nộp tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tóm tắt câu hỏi:
Năm 1995 UBND xã T có giao cho hộ ông A một mảnh đất làm nhà ở có diện tích 300 m2, số tiền hộ ông A đã nộp cho UBND xã là 2.500.000 đồng. Năm 2015 hộ ông A đề nghị và được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất ở là 100 m2; diện tích đất còn lại được cấp đất nông nghiệp không cùng thửa đất ở. Biết: Đơn giá của UBND xã T, huyện T, tỉnh T năm 1995 là: 25.000 đồng/m2. Hộ ông A không có biên bản bàn giao đất mà chỉ có phiếu thu tiền của UBND xã T (Trong đó có ghi diện tích đất được giao 300 m2 đất ở) và được bàn giao theo hiện trạng thửa đất xen cư. Hạn mức đất ở theo quy định của UBND tỉnh T đối với xã T (xã đồng bằng) năm 2015 là 200 m2. Vậy xin Luật sư cho hỏi: Đối với đất trái thẩm quyền như trên thì? – Hạn mức đất ở hộ ông A được cấp như vậy đúng hay không. – Nếu hộ ông A yêu cầu được cấp 200m2 đất ở có phải nộp thuế bổ sung cho 100m2 đất ở không? – Hộ ông A không thống nhất diện tích đất được cấp và yêu cầu lấy tiền lại có được không? Ai chịu trách nhiệm chi trả? số tiền chi trả là bao nhiêu? (Xin được cung cấp đầy đủ cơ sở pháp lý xử lý tình huống) ?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 23 và Điều 25 Luật đất đai 1993 thì thẩm quyền giao đất ở – đất không sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp chỉ thuộc về 03 chủ thể là Ủy ban Thường vụ Quốc Hội, Chính Phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và những chủ thể này không được ủy quyền giao đất cho cấp dưới. Do đó, có thể thấy rằng việc Ủy ban nhân dân xa giao đất cho ông A vào thời điểm năm 1995 là trái thẩm quyền và vi phạm pháp luật.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A được tiến hành theo quy định tại khoản 3 Điều 23 và khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013:
“Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền
3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.
Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.”
“Điều 20. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;
c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.”
Theo như thông tin bạn cung cấp, ông A được giao 300m2 đất ở không đúng thẩm quyền từ năm 1995, tại thời điểm năm 2015, hạn mức đất ở được Ủy ban nhân dân tỉnh T ban hành là 200m2. Trong quá trình sử dụng thửa đất từ 1995 đến nay, ông A cũng đã thực hiện việc xây dựng nhà ở và các công trình trên đất, do đó căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên thì ông A có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với 200m2 với mục đích là đất ở (nếu đáp ứng đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Như vậy, việc công nhận diện tích đất ở 100m2 cho ông A trong trường hợp này là chưa đúng với quy định của pháp luật.
Thứ hai, nếu diện tích đất ở được công nhận cho ông A là 200m2 thì ông A phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, trong đó có nghĩa vụ nộp thuế theo quy định tại Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:
“Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, ông A sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì ông A phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
Thứ ba, thiệt hại đối với ông A trong trường hợp này được xác định là do hành vi trái pháp luật của cán bộ công chức cấp xã khi giao đất không đúng thẩm quyền. Để được nhận lại số tiền bỏ ra để được giao đất, ông A cần chứng minh được trách nhiệm bồi thường của Nhà nước theo Luật trách nhiệm bồi thường của nhà nước 2009. Theo đó, ông A cần chứng minh được các căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật trách nhiệm bồi thường của nhà nước 2009:
+ Có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi của người thi hành công vụ là trái pháp luật và thuộc phạm vi trách nhiệm bồi thường quy định tại các Điều 13, 28, 38 và 39 của Luật này;
+ Có thiệt hại thực tế do hành vi trái pháp luật của người thi hành công vụ gây ra đối với người bị thiệt hại.”
Nội dung vụ việc thuộc phạm vi trách nhiệm bồi thường trong hoạt động quản lý hành chính quy định tại khoản 8 Điều 13 Luật trách nhiệm bồi thường của nhà nước năm 2009:
“Điều 13. Phạm vi trách nhiệm bồi thường trong hoạt động quản lý hành chính.
Nhà nước có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hành vi trái pháp luật của người thi hành công vụ gây ra trong các trường hợp sau đây:
…
8. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; cấp hoặc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;”
Cơ quan có trách nhiệm bồi thường trong trường hợp này là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi vụ việc diễn ra, căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 3 Nghị định 16/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật trách nhiệm bồi thường của Nhà nước:
“Điều 3. Cơ quan có trách nhiệm bồi thường trong hoạt động quản lý hành chính.
Cơ quan có trách nhiệm bồi thường trong hoạt động quản lý hành chính quy định tại khoản 1 Điều 14 Luật Trách nhiệm bồi thường
của Nhà nước được xác định như sau:
…
6. Trong trường hợp người thi hành công vụ gây ra thiệt hại là thành viên Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc là cán bộ, công chức cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã là cơ quan có trách nhiệm bồi thường.”
