Quy định về điều kiện và thủ tục chuyển nhượng đất ao

1. Điều kiện chuyển nhượng đất ao:

1.1. Quy định pháp luật về đất ao:

Đất ao là vùng đất trũng sâu xuống, có nước được hình thành tự nhiên hoặc nhân tạo. Đất ao thường có những đặc điểm sau: 

Đa phần đất ao là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, thường được sử dụng với mục đích nông nghiệp như nuôi trồng thủy sản, loại đất này không được sử dụng để xây dựng nhà ở, nhà bếp, hay các công trình phục vụ mục đích sinh hoạt khác.  Đất ao được quy định có 3 trường hợp sau: 

+ Đất ao nằm trong cùng một thửa với đất có nhà trong khu dân cư được công nhận là đất ở;

+ Đất ao nằm trong trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở, được xếp vào nhóm đất nông nghiệp;

+ Đất ao không cùng thửa với đất có nhà, sử dụng để nuôi trồng thủy sản được quy định là thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Chuyển nhượng đất ao là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ao từ người này sang người khác được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán và thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền. 

1.2. Điều kiện chuyển nhượng đất ao: 

Theo quy định khi đáp ứng đủ điều kiện thì đất ao vẫn được cấp sổ đỏ. Việc chuyển nhượng đất ao cũng được thực hiện như việc chuyển nhượng đất nông nghiệp hay chuyển nhượng đất nuôi trồng thủy sản. Cụ thể phải đáp ứng các điều kiện sau để thực hiện việc chuyển nhượng đất ao: 

+ Đất ao đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sổ đỏ, sổ hồng hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định;

+ Ở thời điểm chuyển nhượng, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất phải còn thời hạn sử dụng;

+ Không có thông báo hay quyết định thu hồi đất.

Tuy nhiên, đối với đất ao là đất trồng lúa thì chỉ được chuyển nhượng khi người nhận chuyển nhượng cũng phải là người trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp. 

2. Thủ tục chuyển nhượng đất ao: 

* Đối với trường hợp đã có sổ đỏ:

– Hồ sơ chuyển nhượng bao gồm những loại giấy tờ sau: 

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Hợp đồng chuyển nhượng đất ao;

+ Giấy tờ tùy thân của các bên;

+ Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng;

+ Sơ đồ vị trí thửa đất;

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, các tờ khai về thuế…Các mẫu đơn này thường có sẵn tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Các bước thực hiện như sau: 

Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng

Hai bên có thể tự soạn thảo hợp đồng hoặc ra văn phòng công chứng nhờ công chứng viên soạn thảo, và hợp đồng mua bán đất ao phải được công chứng, chứng thực theo quy định. 

Bước 2: Thực hiện sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ao 

Các bên nộp hồ sơ tại Bước 1 đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để làm thủ tục đăng ký biến động đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy trình nếu đã đầy đủ. Cơ quan thế sẽ gửi thông báo cho người làm hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

Sau khi người nộp hồ sơ hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định thì văn phòng đăng ký đất đai xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Kết quả nhận được là Giấy chứng nhận đã được xác nhận biến động hoặc được cấp mới theo nhu cầu của bên mua. 

* Đối với trường hợp chưa có sổ đỏ: 

Khi đó trước tiên sẽ thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu đối với phần diện tích đất ao. Hồ sơ cấp sổ đỏ bao gồm những loại giấy tờ đó là: Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận, Giấy tờ tùy thân, Giấy tờ về tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng diện tích đất bao gồm cả phần diện tích đất ao, Giấy tờ về đo đạc, tách thửa đất trong trường hợp diện tích đất ao có nguồn gốc từ việc tách thửa. Các bước thực hiện cấp sổ đỏ lần đầu với diện tích đất ao đó là: 

Bước 1: Nộp hồ sơ: Có thể thực hiện việc nộp hồ sơ tại một trong 3 cơ quan sau: 

– UBND cấp xã nơi có đất;

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối;

– Bộ phận một cửa cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong vòng 3 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.

– Nếu hồ sơ đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận và viết phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp, ghi rõ ngày hẹn trả kết quả. 

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

– Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp các khoản như: lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ. Khi nộp tiền xong thì giữ biên lai để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Bước 4. Trả kết quả

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã. Và người sử dụng đất chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi đã hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính. 

Thời gian giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được thực hiện trong vòng 30 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ, đối với vùng kinh tế khó khăn, vùng hải đảo, vùng núi…được gia hạn thêm 10 ngày. 

Sau khi được cấp sổ đỏ thì các bước chuyển nhượng đất ao được thực hiện như trường hợp đã có sổ đỏ nêu trên. 

3. Tình huống thực tế: 

Tình huống: Anh A có diện tích đất ao nằm giữa các hộ dân cư và là nơi thoát nước của nhiều hộ dân. Hiện tại, anh A muốn xây nhà trên diện tích đất ao này thì có được không? Sau này anh A muốn chuyển nhượng thì có được không? Thủ tục thực hiện như thế nào? 

Giải đáp:  

Vì đất của anh A nằm riêng biệt không cùng nằm trên thửa đất đã có nhà ở nên không được công nhận là đất ở, pháp luật cũng quy định không được tự ý xây dựng nhà ở trên đất ao, nếu Anh A muốn xây nhà trên diện tích đất ao này trường hợp này anh A sẽ thực hiện việc xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất ao và sau đó thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở. (Lưu ý cần phải xem xét trường hợp đất ao của anh A có thuộc trường hợp không được san lấp đất ao hay không). 

Thủ tục thực hiện cấp sổ đỏ lần đầu cho đất ao đã được trình bày rõ ở mục 2 nêu trên. Còn thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì  hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất gồm các giấy tờ: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện các quy trình theo quy định để chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Thời gian giải quyết không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Hơn nữa nếu sau này anh A muốn chuyển nhượng phần đất này thì cũng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đã thực hiện việc chuyển đổi sang đất ở thì việc chuyển nhượng đất của A sẽ cũng không có trường hợp bị giới hạn như chuyển nhượng đất ao với mục đích sử dụng trồng lúa, loại đất này chỉ được chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, trong trường hợp này lưu ý thêm một chi tiết là có một số hộ gia đình đang thoát nước ra đất ao của anh A, theo quy định về Luật Tài nguyên nước thì nếu do vị trí tự nhiên mà những hộ gia đình kia không còn cách nào khác để thoát nước, bắt buộc phải thoát nước thải qua đất của anh thì anh phải dành một lối thoát nước thải cho những hộ gia đình này. Nếu được có thể thực hiện việc thỏa thuận, nếu không có hướng giải quyết thì sẽ nhờ Phòng Tài nguyên môi trường địa phương can thiệp để đưa ra hướng xử lý. 

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai 2013.