Quy định về điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất

1. Quy định về điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất:

1.1 Phương pháp định giá đất là gì?

Mặc dù trong tất cả các văn bản pháp luật về đất đai ở thời điểm hiện tại thì không có bất kỳ văn bản nào quy định về khái niệm về định giá đất là gì. Tuy nhiên, dựa theo tính chất và mục đích thực hiện, có thể hiểu định giá đất là việc dùng các phương pháp cụ thể để xác định giá trị của mảnh đất trên một đơn vị diện tích đất tại một địa phương cụ thể.

Theo đó thì việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc như là việc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;theo thời hạn sử dụng đất. Bên cạnh đó thì việc định giá đất cần phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

1.2 Các phương pháp định giá đất theo quy định của pháp luật?

Căn cứ Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì ta có  thể xác định được các phương pháp xác định giá đất bao gồm:

Một là, phương pháp so sánh trực tiếp. Có thể hiểu đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Hai là, phương pháp chiết trừ. Theo quy định của pháp luật thì đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.

Ba là, phương pháp thu nhập. Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Theo đó thì giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau: Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá

Bốn là, phương pháp thặng dư. Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Năm là, Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

1.3. Quy định về điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất:

Như chúng ta đã biết thì có 5 phương pháp xác định giá đất và mỗi phương pháp thì sẽ có những điều kiện áp dụng khác nhau. Cụ thể như sau:

Đối với phương pháp so sánh trực tiếp thì điều kiện để phương pháp này được áp dụng đó là khi  trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Đối với phương pháp chiết trừ thì điều kiện áp dụng phương pháp này đó là thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Đối với phương pháp thu nhập thì điều kiện áp dụng phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

Đối với phương pháp thặng dư thì điều kiện áp dụng phương pháp này là khi định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

Đối với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thi điều kiện để áp dụng phương pháp này là khi  cần xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo hoặc xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.

Tóm lại, từ những quy định trên có thể thấy rằng căn cứ vào điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất và các thông tin đã thu thập được để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp phương  pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.

2. Quy định của pháp luật về thông tin trong áp dụng phương pháp xác định giá đất:

Bên cạnh những điều kiện riêng biệt áp dụng cho từng phương pháp định giá đất thì khi áp dụng các phương pháp định giá đất cũng còn cần phải tuân thủ các yêu cầu nhất định. Cụ thể theo quy định của pháp luật thì cần tuân thủ các yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất như sau:

Thứ nhất, cần phải bảo đảm khách quan, trung thực về các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất.

Thứ hai, đối với khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;

Thứ ba, c

Tóm lại, với mỗi phương pháp xác định giá đất chỉ phù hợp với một hoặc một số trường hợp cụ thể theo quy định. Việc xác định phương pháp xác định giá đất không chính xác sẽ dẫn đến xác định sai về giá đất, có thể gây thất thoát cho ngân sách nhà nước hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.

3. Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể:

Căn cứ quy định tại Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể thực hiện theo các bước sau đây:

 Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xác định giá đất cụ thể

Theo đó, hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định gồm có các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Tờ trình về phương án giá đất;

– Dự thảo phương án giá đất;

– Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;

– Văn bản thẩm định phương án giá đất.

Bước 2: Xác định mục đích định giá đất cụ thể;

Bước 3:  Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;

Bước 4: Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Bước 5: Thẩm định phương án giá đất;

Bước 6: Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;

Bước 7: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.