Quy định phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

1. Thế nào là đấu giá quyền sử dụng đất?

1.1. Các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau:

– Trường hợp 1: Giao đất ở tại đô thị, tại nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.

– Trường hợp 2: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua.

– Trường hợp 3: Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

– Trường hợp 4: Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

– Trường hợp 5: Sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ.

– Trường hợp 6: Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích (đất 5%) để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

– Trường hợp 7: Giao đất, cho thuê đất đối với đất được Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của Nhà nước.

– Trường hợp 8: Giao đất, cho thuê đất đối với những trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

1.2. Các công việc phải làm khi muốn đấu giá quyền sử dụng đất:

Để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng có thẩm quyền, cùng các cá nhân, tổ chức có quyền và nghĩa vụ liên quan phải thực hiện các công việc cụ thể sau đây: Thu hồi quyền sử dụng đất  và đấu giá quyền sử dụng đất.

– Thu hồi quyền sử dụng đất:

+ Thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/ thành phố đưa ra. 

+ Việc ra quyết định thu hồi đất phải tuân thủ đúng theo trình tự thu hồi mà Nhà nước đưa ra như sau: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất. Sau khi có thông báo thu hồi của cơ quan cấp trên đưa ra, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.  Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

– Đấu giá quyền sử dụng đất được thu hồi:

Sau khi hoàn tất việc thu hồi quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ hướng đến việc đấu giá quyền sử dụng đất.  Thực tế, việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo một trong hai hình thức: Đấu thầu thực hiện dự án trước khi tiến hành thu hồi đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã tiến hành thu hồi.

Cơ quan Nhà nước sẽ dựa vào nhu cầu và tình hình thực tế để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được thu hồi.

2. Quy định phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất:

Đấu giá quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, nhằm xác lập quan hệ mua bán giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật về quy trình đấu giá thông thường.

Khi tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, bên đấu giá phải đưa ra giá khởi điểm đấu giá.

Giá khởi điểm trong đấu giá là giá ban đầu thấp nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên; giá ban đầu cao nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.

Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất là căn cứ để bên bán và bên mua hiểu và xác lập quan hệ, mong muốn sử dụng quyền sử dụng đất được đấu giá.

Thực tế, ở mỗi tỉnh thành, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố đưa ra. Tức việc phê duyệt giá khởi điểm mang tính áp dụng riêng của từng tỉnh thành, không mang tính áp dụng chung cho tất cả các trường hợp.

Người viết đưa ra ví dụ về quyết định phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An thông qua quyết định 58/2021/QĐ-UBND. Cụ thể, theo quyết định 58/2021/QĐ-UBND, cơ quan xác định, phê duyệt giá khởi điểm được quy định như sau:

– Trong  trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 20 tỷ đồng, Sở Tài chính xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức.

– Sở tài chính xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 20 tỷ đồng, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Ủy quyền Sở Tài chính phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất cho các trường hợp nêu trên. Trong trường hợp ủy quyền, thì thời gian ủy quyền đến hết ngày 31/12/2023.

– Trong  trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 20 tỷ đồng thuộc địa bàn quản lý, phòng Tài chính – Kế hoạch thuộc UBND các huyện, thành phố, thị xã xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Ủy quyền UBND các huyện, thành phố, thị xã phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất cho các trường hợp nêu trên. Thời gian ủy quyền đến hết ngày 31/12/2023.

Không chỉ Nghệ An, mà hầu hết các tỉnh thành tại Việt Nam, thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thường thuộc về Sở tài chính của tỉnh thành đó.

3. Không đồng ý thu hồi quyền sử dụng đất để đấu giá, người dân phải làm gì?

Thu hồi đất được thực hiện khi có Quyết định của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Khi Nhà nước đưa ra quyết định thu hồi đất đai, nhiệm vụ của người dân là tuân thủ theo quyết định thu hồi đó. 

Trong thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai, có rất nhiều trường hợp cá nhân, hộ gia đình không đồng ý với quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước. Khi họ thấy rằng việc thu hồi đất là không thực sự cần thiết (mục đích thu hồi đất không chính đáng), việc thu hồi ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích kinh tế và các lợi ích khác của họ, thì người sử dụng đất sẽ hướng đến hành động phản ánh, khiếu nại (không đồng tình với quyết định của Nhà nước). 

Xét vào trường hợp người dân không đồng ý với quyết định thu hồi quyền sử dụng đất để đấu giá của cơ quan Nhà nước, thì người sử dụng đất có quyền khiếu nghị, phản ánh bằng cách đề bạt ý kiến của mình lên cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Theo quy định tại Điều 204 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai. 

Như vậy, theo quy định tại điều luật này,  người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai. Trong trường hợp không đồng ý với quyết định thu hồi quyền sử dụng đất để đấu giá, người sử dụng đất có thể hướng đến việc thực hiện các thủ tục để thực hiện khiếu nại lên cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Như vậy, có thể thấy,  trong trường hợp không đồng ý thu hồi đất nông nghiệp để đấu giá, người sử dụng đất có thể thực hiện khiếu nại lên cơ quan chức năng có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) để được giải quyết. Đây là một trong những phương thức bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Trách nhiệm của cơ quan chức năng có thẩm quyền là thụ lý, xem xét và giải quyết yêu cầu khiếu nại của người dân.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013;

Quyết định 58/2021/QĐ-UBND quy định về cơ quan xác định, phê duyệt giá khởi điểm, quyết định tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất của tỉnh Nghệ An.