Quy định của pháp luật về thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước? Trình tự thủ tục thu hồi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật?
Nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước là một loại nhà ở đặc biệt so với các loại nhà ở khác đó là về chủ thể sở hữu đó là Nhà nước, vì thế nên những vấn đề phát sinh trong phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đều phải tiến hành theo đầy đủ các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Trong các trường hợp thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cần thực hiện nghiêm chỉnh vấn đề này. Cụ thể về quy định của pháp luật về thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chúng tôi sẽ nêu ở dưới bài viết này.
Cơ sở pháp lý:
1. Quy định của pháp luật về thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Tóm tắt câu hỏi:
Luật sư xin hỏi nếu tôi đang thuê nhà ở của nhà nước, nhưng do lí do kinh tế nên 3 tháng nay tôi chưa có trả được tiền nhà. Bên chủ quản lý định lấy lại nhà. Xin hỏi như vậy có được thu hồi không.
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 84, Luật Nhà ở 2014 đã quy định về việc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước như sau:
“1. Việc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;
c) Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;
d) Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật này;
đ) Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;
e) Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
g) Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
h) Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua.
2. Người đang thuê, thuê mua nhà ở thuộc diện bị thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều này phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị được giao quản lý nhà ở; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở quyết định cưỡng chế thu hồi; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức cưỡng chế thu hồi nhà ở này trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi”.
Tại điểm e, khoản 1, Điều 84 ghi nhận trường hợp bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Như vậy nếu bạn không có lý do chính đáng cho việc không nộp tiền nhà thì bên chủ sở hữu nhà hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và lấy lại ngôi nhà mà bạn đã thuê.
Kết luận: Tù quy định pháp luật đưa ra như trên chúng ta có thể thấy rằng việc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện khi có một trong các trường hợp trên quy định chúng tôi nêu trên, gồm có 08 trường hợp bị thu hồi nhà ở, theo đó các cá nhân hay gia đình thuê, mua nhà thuộc quyền sở hữu của nhà nước cần tuân thủ quy định khi nhà nước tiến hành việc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
2. Trình tự thủ tục thu hồi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật.
Căn cứ theo quy định tại điều 84 nghị định 99/2015/NĐ- CP quy định về trình tự thủ tục thu hồi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước như sau:
Bước 1: Đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở có văn bản yêu cầu bàn giao nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang sở hữu
Tại bước này nếu thuộc một trong các trường hợp thuộc diện bị thu hồi nhà ở quy định tại Điều 84 của Luật Nhà ở 2014 hay các trường hợp khi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bị chiếm dụng trái pháp luật thì đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở phải có văn bản nêu rõ lý do và yêu cầu người thuê, thuê mua, mua hoặc người đang chiếm dụng nhà ở hay còn gọi là người đang trực tiếp sử dụng nhà ở bàn giao lại nhà ở này trong thời hạn theo quy định là 60 ngày, thời gian được tính kể từ ngày nhận được văn bản thông báo, đối với trường hợp quá thời hạn mà người đang trực tiếp sử dụng nhà ở không bàn giao lại nhà ở thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở phải báo cáo cơ quan quản lý nhà ở đề nghị thu hồi nhà ở trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày hết hạn bàn giao nhà ở.
Bước 2: Đơn vị vận hành nhà ở tiến hành kiểm tra; làm tờ trình cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của đơn vị quản lý vận hành nhà ở, cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, nếu thuộc diện phải thu hồi nhà ở thì có tờ trình cơ quan, đại diện chủ sở hữu của nhà ở đó xem xét, ban hành quyết định thu hồi nhà ở; trường hợp cơ quan quản lý nhà ở tự kiểm tra mà phát hiện nhà ở thuộc diện phải thu hồi thì phải làm thủ tục đề nghị thu hồi nhà ở theo quy định tại Điều này.
Bước 3: Ban hành quyết định thu hồi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan có thẩm quyền
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan quản lý vận hành nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, nếu có đủ điều kiện thu hồi nhà ở theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì ban hành quyết định thu hồi nhà ở và gửi quyết định này cho cơ quan quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở và người đang trực tiếp sử dụng nhà ở thuộc diện bị thu hồi biết để thực hiện. Trường hợp nhà ở đang do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý thì cơ quan quản lý nhà ở được ban hành quyết định thu hồi nhà ở (nếu được giao thực hiện) sau đó gửi quyết định này cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở, người đang trực tiếp sử dụng nhà ở biết để thực hiện và gửi đến cơ quan đại diện chủ sở hữu để báo cáo.
Quyết định thu hồi nhà ở bao gồm các nội dung sau đây:
Căn cứ pháp lý để thu hồi nhà ở;
Địa chỉ nhà ở và họ tên người đang trực tiếp sử dụng nhà ở bị thu hồi;
Lý do thu hồi nhà ở;
Tên cơ quan, đơn vị thực hiện thu hồi nhà ở; trách nhiệm bàn giao nhà ở;
Thời hạn thực hiện thu hồi nhà ở;
Bước 5: Thông báo quyết định thu hồi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở có trách nhiệm thông báo bằng văn bản kèm theo bản sao quyết định thu hồi nhà ở cho người đang trực tiếp sử dụng nhà ở biết để bàn giao lại nhà ở; người đang trực tiếp sử dụng nhà ở có trách nhiệm bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở trong thời hạn ghi trong quyết định thu hồi; việc thu hồi, bàn giao nhà ở phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên; trường hợp người đang trực tiếp sử dụng nhà ở không nhận thông báo thu hồi hoặc không ký biên bản bàn giao nhà ở thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở mời đại diện Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà ở chứng kiến và ký vào biên bản.
Bước 6: Đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tiến hành thủ tục chấm dứt hợp đồng khi có quyết định thu hồi
Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận quyết định thu hồi nhà ở của cơ quan có thẩm quyền, đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc cơ quan quản lý nhà ở phải thực hiện chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở (đối với trường hợp đã ký hợp đồng); trường hợp thu hồi nhà ở do bán không đúng thẩm quyền, không đúng quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì bên mua được hoàn trả lại tiền mua nhà ở đã nộp, trừ trường hợp bên mua làm giả giấy tờ, hồ sơ mua bán nhà ở.
Cần lưu ý một số vấn đề về thủ tục này đó là về thời hạn thực hiện thu hồi nhà ở tối đa không quá 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định thu hồi nhà ở. Đối với nhà ở sinh viên thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở có trách nhiệm thực hiện thu hồi nhà ở và sau khi thu hồi nhà ở, đơn vị quản lý vận hành phải có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà ở về việc đã hoàn thành thu hồi nhà ở. Nhà ở sau khi được thu hồi phải được sử dụng theo đúng mục đích quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.
Trên đây là thông tin chúng tôi cung cấp về nội dung ” Quy định của pháp luật về thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước” và các thông tin pháp lý khác có liên quan dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.
