Quy định của pháp luật về cử đại diện đứng tên trên sổ đỏ

1. Quy định của pháp luật về cử đại diện đứng tên trên sổ đỏ:

Trước hết, căn cứ theo quy định tại Điều 134 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định cụ thể về đại diện. Cụ thể như sau:

– Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân nhân danh và xuất phát từ lợi ích của cá nhân/pháp nhân khác (hay còn được gọi là người được đại diện) để xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự;

– Cá nhân và pháp nhân có thể xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Cá nhân không được để người khác đại diện cho mình nếu trong trường hợp pháp luật quy định bắt buộc họ phải tự xác lập, tự thực hiện giao dịch đó;

– Trong trường hợp pháp luật có quy định thì người đại diện bắt buộc phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện.

Trong một số trường hợp nhất định, nhiều người cũng có quyền sở hữu đối với bất động sản, vì vậy cần phải cử người đại diện để đứng tên trên sổ đỏ. Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 656 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về vấn đề họp mặt những người thừa kế. Cụ thể như sau:

– Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc sau cái gì chút được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận với nhau những việc sau đây:

+ Cử người quản lý di sản, phân chia di sản thừa kế, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của những người thừa kế, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;

+ Thỏa thuận về cách thức phân chia di sản.

– Quá trình thỏa thuận của những người thừa kế bắt buộc phải được lập thành văn bản.

Tiếp theo, căn cứ theo quy định tại Điều 5 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có quy định cụ thể về vấn đề thể hiện thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp có nhiều người cùng được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tuy nhiên những người được hưởng thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia di sản thừa kế và đề nghị cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đại diện đối với toàn bộ phần diện tích bất động sản, tài sản gắn liền với đất để thừa kế, thì sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đại diện đó. Văn bản thỏa thuận của các bên bắt buộc phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Trên giấy chứng nhận cần phải ghi rõ thông tin của người đại diện theo quy định của pháp luật, dòng tiếp theo cần phải ghi “là người đại diện của những người được thừa kế. Cụ thể bao gồm: …”, sau đó ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo đó thì có thể nói, Ủy ban nhân dân cấp xã hoàn toàn có thể hướng dẫn người dân làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cử một người đại diện trong trường hợp có nhiều người có quyền đối với bất động sản đó. Quá trình cử người đại diện đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải có văn bản thỏa thuận và bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người được cử đại diện đứng tên trên sổ đỏ chỉ có quyền đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người được cử làm đại diện không đương nhiên trở thành chủ sử dụng đối với mảnh đất đó. Sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đại diện, các đồng thừa kế có thể tiến hành thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

Theo đó, để có thể bảo vệ tối đa quyền sở hữu hợp pháp của những người đồng sở hữu, những người đồng sở hữu có thể đến văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục khai nhận di sản, sau đó thực hiện thủ tục ủy quyền đứng tên trên sổ đỏ cho một trong những người thừa kế để trở thành đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Những người là đồng sở hữu khác sẽ được quyền sử dụng và định đoạt tài sản thuộc phần sở hữu của mình, thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về chế độ sở hữu chung.

2. Nhóm người có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất sẽ có các quyền và nghĩa vụ cơ bản sau đây:

– Nhóm người sử dụng đất bao gồm hộ gia đình, cá nhân sẽ có quyền và nghĩa vụ giống như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình/cá nhân theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có các thành viên là tổ chức kinh tế thì sẽ có các quyền và nghĩa vụ giống như quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật đất đai;

– Trong trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu các thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì các cá nhân cần phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật, sau đó làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các thành viên sẽ được quyền thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Trong trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không thể phân chia được theo phần, thì các bên có thể ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất đó.

3. Những ai sẽ được đứng tên trên sổ đỏ?

Theo Luật đất đai năm 2013, nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau:

– Những đối tượng được xác định là người đang sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Những người được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất từ sau giai đoạn ngày 01 tháng 07 năm 2014;

– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, những đối tượng được xác định là người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

– Người được sử dụng đất theo biên bản hòa giải thành công đối với trường hợp tranh chấp đất đai, sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền, theo quyết định giải quyết tranh chấp, quyết định giải quyết khiếu nại tố cáo trong lĩnh vực đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghiệp cao và khu kinh tế;

– Người mua nhà ở và mua tài sản gắn liền với đất;

– Người được cơ quan có thẩm quyền thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất, với mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Người sử dụng đất tách thửa, đất hợp thửa, nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên trong hộ gia đình, vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách/hợp nhất quyền sử dụng đất;

– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật dân sự 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Thông tư 02/2023/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

THAM KHẢO THÊM:

• Không đứng tên trên sổ đỏ có vay ngân hàng được không?
• Trường hợp nào nhiều người được cùng đứng tên sổ đỏ?
• Người đứng tên trên sổ đỏ có quyền gì theo quy định mới?