Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

1. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:

Căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, Đối với dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

– Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt hoặc quy hoạch chi tiết 1/500;

– Phần dự án, dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Còn đối với các trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì theo quy định cần phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

– Đối với các dự án không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

– Đối với các dự án không có quyết định thu hồi đất, thu hồi dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với các trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Thứ hai, Bên chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện sau đây:

Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với phần dự án hoặc toàn bộ đất chuyển nhượng.

Thứ ba, Bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện sau đây:

– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thực hiện việc cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư kinh doanh, xây dựng theo đúng quy định của pháp luật, có đủ năng lực tài chính, đồng thời phải bảo đảm nội dung, tiến độ của dự án.

2. Hồ sơ chuyển nhượng một phần, toàn bộ dự án bất động sản:

2.1. Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

(1) Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo mẫu quy định tại Mẫu số 11 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản;

(2) Giấy tờ chứng minh các nguồn vốn huy động (nếu có) theo quy định của pháp luật để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận; chứng minh năng lực tài chính.

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng thì phải có giấy tờ chứng minh năng lực tài chính quy định tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP như sau:

– Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên, không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật;

– Việc xác định vốn chủ sở hữu nêu trên phải được căn cứ vào kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề) hoặc kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất. Trong trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

(3) Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức. Phải là bản sao và xuất trình bản gốc để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng hoặc chứng thực khi nộp hồ sơ;

2.2. Hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

(1) Đơn đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo mẫu quy định tại Mẫu số 10 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản;

(2) Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

(3) Các giấy tờ bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng, chứng thực khi nộp hồ sơ về dự án bất động sản chuyển nhượng, bao gồm:

– Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Quyết định phê duyệt dự án;

– Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng;

– Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng của dự án;

– Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

– Giấy chứng nhận đối với dự án;

– Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Mẫu số 12 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

3. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư:

Căn cứ theo quy định tại Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư) được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Quý bạn đọc chuẩn bị 01 bộ hồ sơ nêu tại mục 2 nêu trên gửi đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc gửi đến cơ quan quản lý Nhà nước tại cấp tỉnh trong trường hợp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.

Bước 2:

Cơ quan được giao chủ trì tiến hành thẩm định tổ chức lấy ý kiến thẩm định và thực hiện thẩm định hồ sơ chuyển nhượng theo quy định.

Sau đó, tiến hành việc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng theo mẫu quyết định cho phép chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Mẫu số 13 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì là thời gian lấy ý kiến thẩm định, thực hiện thẩm định và quyết định cho phép chuyển nhượng. Trong trường hợp hồ sơ chưa đủ giấy tờ theo quy định thì chủ đầu tư phải bổ sung theo quy định, theo quy định thì thời gian bổ sung giấy tờ không tính vào thời gian giải quyết.

Trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư dự án biết rõ lý do.

Bước 3: Hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản theo mẫu quy định tại Mẫu số 08 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Đồng thời, hoàn thành việc bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng dự án, phần dự án đồng thời là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của phần dự án, dự án chuyển nhượng, ngoại trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Bước 4: 

Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên có trách nhiệm nộp thuế, phí theo quy định của pháp luật.

Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao toàn bộ hồ sơ dự án, phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng. Lưu ý, việc bàn giao phải được lập thành văn bản có chữ ký của các bên.

Bên nhận chuyển nhượng được tiếp tục triển khai phần dự án, dự án ngay sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, phí và nhận bàn giao dự án, phần dự án.

Bước 5:

Trước khi làm thủ tục bàn giao ít nhất 15 ngày, bên chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản phải thông báo bằng văn bản cho tất cả các bên có liên quan (nếu có), khách hàng biết.

Đồng thời tiến hành việc đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành trên đài truyền hình địa phương hoặc tại địa phương hoặc tại đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Bên chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi làm thủ tục bàn giao phần dự án, dự án đối với trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến phần dự án, dự án chuyển nhượng.

Bước 6: 

Các bên phải làm thủ tục đăng ký biến động về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai ngay sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, đối với trường hợp chuyển nhượng phần dự án, dự án có gắn với quyền sử dụng đất.

Đối với các trường hợp chuyển nhượng dự án, phần dự án gắn với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì theo quy định một trong các bên đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất để cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bước 7:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quyết định cho phép chuyển nhượng phần dự án, dự án bất động sản trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và tiến hành việc gửi quyết định này về Bộ Xây dựng để tổng hợp, theo dõi.

Bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải công bố công khai quyết định này trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.

4. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư:

Căn cứ theo quy định tại Điều 12 Nghị định 02/2022/NĐ-CP về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Chủ đầu tư dự án bất động sản nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện 01 bộ hồ sơ nêu tại mục 2 nêu trên đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.

Bước 2: 

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ có trách nhiệm lấy ý kiến thẩm định của các bộ, các ngành liên quan theo quy định tại của pháp luật.

Đồng thời, tiến hành việc trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng. Trong trường hợp phần dự án, dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản thông báo cho chủ đầu tư dự án biết rõ lý do.

Bước 3:

Hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản theo mẫu quy định tại Mẫu số 08 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Đồng thời, hoàn thành việc bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng dự án, phần dự án đồng thời là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của phần dự án, dự án chuyển nhượng, ngoại trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Bước 4: 

Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên có trách nhiệm nộp thuế, phí theo quy định của pháp luật.

Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao toàn bộ hồ sơ dự án, phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng. Lưu ý, việc bàn giao phải được lập thành văn bản có chữ ký của các bên.

Bên nhận chuyển nhượng được tiếp tục triển khai phần dự án, dự án ngay sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, phí và nhận bàn giao dự án, phần dự án.

Bước 5:

Trước khi làm thủ tục bàn giao ít nhất 15 ngày, bên chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản phải thông báo bằng văn bản cho tất cả các bên có liên quan (nếu có), khách hàng biết.

Đồng thời tiến hành việc đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành trên đài truyền hình địa phương hoặc tại địa phương hoặc tại đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Bên chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi làm thủ tục bàn giao phần dự án, dự án đối với trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến phần dự án, dự án chuyển nhượng.

Bước 6: 

Các bên phải làm thủ tục đăng ký biến động về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai ngay sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, đối với trường hợp chuyển nhượng phần dự án, dự án có gắn với quyền sử dụng đất.

Đối với các trường hợp chuyển nhượng dự án, phần dự án gắn với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì theo quy định một trong các bên đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất để cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bước 7:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quyết định cho phép chuyển nhượng phần dự án, dự án bất động sản trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và tiến hành việc gửi quyết định này về Bộ Xây dựng để tổng hợp, theo dõi.

Bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải công bố công khai quyết định này trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.

5. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự bất động sản:

Căn cứ theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điểm b Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, tùy thuộc vào từng loại dự án mà thẩm quyền, quyền cho phép chuyển nhượng một phần, toàn bộ dự án bất động sản có sự khác nhau, cụ thể:

– Đối với các dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Theo quy định Luật Đầu tư sẽ quy định chi tiết về thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng điều kiện theo quy định.

 – Đối với các dự án bất động sản không thuộc trường hợp trường hợp nêu trên thì theo quy định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định như sau:

+ Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng quyết định việc đầu tư.

+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Luật Đầu tư 2020;