Quy định chỗ đỗ xe, quản lý chỗ để xe của nhà chung cư

1. Quy định chỗ đỗ xe của nhà chung cư:

Chỗ đỗ xe của nhà chung cư được ghi nhận tại Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư. Theo đó: Chỗ để xe là để phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

Thứ nhất, đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

Thứ hai, đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê. Trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này;

Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

2. Quản lý chỗ để xe của nhà chung cư:

Việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư được quy định tại Điều 8 Thông tư 02/2016/TT-BXD, sửa đổi, bổ sung  tại Thông tư 07/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó: Chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt. Chỗ để xe phải được sử dụng đúng mục đích theo nội dung dự án được phê duyệt và theo đúng quy định tại Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014.

Thứ nhất, đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chỗ để xe thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng nội dung dự án được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý chỗ để xe này; nếu thuộc diện không phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

Thứ hai, đối với chỗ để xe thuộc sở hữu chung theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 101 Luật Nhà năm 2014 ở thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở. Hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

Thứ ba, đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại điểm b khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014. Người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là người mua căn hộ) quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Một là, trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ;

Hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư;

Hai là, trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau;

Ba là, trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này;

Thứ tư, việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm a và điểm b khoản 4 Điều 8 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 2 năm 2016 ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 07/2021/TT-BXD. Việc này có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng. Tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên.

Một là, trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ;

Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư;

Hai là, trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô quy định tại khoản 4 Điều 8 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 2 năm 2016 ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 07/2021/TT-BXD thì: Các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ;

Ba là, trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ;

Thứ năm, việc quản lý chỗ để xe công cộng của nhà chung cư (chỗ để xe dành cho các đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư). Điều này được thực hiện theo quy định sau đây:

Một là, trường hợp chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại mua chỗ để xe công cộng của chủ đầu tư thì chủ sở hữu khu chức năng này có trách nhiệm quản lý;

Hai là, trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý; nếu chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại thuê của chủ đầu tư thì việc quản lý chỗ để xe này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe;

Ba là, trường hợp chỗ để xe công cộng do Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự án được phê duyệt thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý có trách nhiệm quản lý chỗ để xe này.

Tổ chức, cá nhân sở hữu chỗ để xe theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 8 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 2 năm 2016 ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 07/2021/TT-BXD có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và thực hiện bảo trì chỗ để xe này. Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm bảo trì chỗ để xe được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe.

3. Phương pháp giải quyết khi có tranh chấp chỗ đỗ xe tại nhà chung cư:

3.1. Đề xuất các phương pháp giải quyết tranh chấp chỗ đỗ xe của chung cư:

Để tránh tranh chấp xảy ra, trước khi mua chung cư khách hàng nên xem kỹ hợp đồng liên quan quy định về nơi để xe máy và ô tô như thế nào, cần kiểm tra chủ đầu tư có tuân thủ quy chuẩn xây dựng về bố trí diện tích, kích thước bãi đỗ xe hay chưa. Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để dành cho mỗi căn hộ:

Thứ nhất, chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau.

Thứ hai, nếu những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này. Khi đã giao kết xong hợp đồng mua căn hộ chung cư mà xảy ra tranh chấp chỗ gửi xe thì có thể lựa trong một số cách sau để giải quyết:

Một là, thương lượng: Các hộ dân và quản lý, chủ đầu tư gặp mặt, cùng nhau thương lượng, thỏa thuận để tìm ra phương án giải quyết tốt nhất cho các bên.

Hai là, hòa giải: Nếu không thể tự thương lượng được thì có thể tìm bên với sự hỗ trợ của bên thứ ba hòa giải, được thực hiện hoàn toàn dựa trên thiện chí của các bên. Khi tiến hành hòa giải, các bên được thỏa thuận lựa chọn ra một bên trung gian, độc lập, có kiến thức, kinh nghiệm và kỹ năng giải quyết tranh chấp để đưa ra các lời khuyên về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.

Ba là, tòa án: Khi không thể tự hòa giải, thương lượng với nhau, hay khi phát hiện bên chủ đầu tư không tuân thủ theo đúng giao kết trong hợp đồng về chỗ gửi xe thì có thể làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

3.2. Hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp về chỗ để xe ở chung cư:

Thứ nhất, đơn khởi kiện (mẫu số 23-DS theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP)

Thứ hai, tài liệu chứng minh yêu cầu khởi kiện là có căn cứ

Thứ ba, giấy tờ căn cước: Trường hợp người khởi kiện là cá nhân (CMND, sổ hộ khẩu).

Thứ tư, đối với người bị kiện thì nếu không có CMND, sổ hộ khẩu của bị đơn thì một số cơ quan Tòa án yêu cầu phải có xác nhận nơi cư trú của cơ quan chính quyền nơi bị đơn cư trú nộp kèm theo.

Thứ năm, nếu đương sự là cơ quan, tổ chức thì phải có quyết định hoặc giấy phép thành lập cơ quan, tổ chức đó và cả quyết định bổ nhiệm người đại diện cho tổ chức đó.

Thứ sáu, bản kê các giấy tờ nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).

Thứ bảy, các tài liệu này có thể cung cấp bằng bản sao có chứng thực. Nếu bằng tiếng nước ngoài thì phải dịch sang tiếng Việt theo quy định.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở năm 2014 số 65/2014/QH13;

– Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán ngày 13 tháng 1 năm 2017 Ban hành một số biểu mẫu trong tố tụng dân sự;

– Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 2 năm 2016 ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 07/2021/TT-BXD;