Quy định cấm mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội 5 năm

1. Cấm mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội 05 năm:

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ, người mua nhà (là những đối tượng thuộc chính sách được hỗ trợ đặc biệt là người có hoàn cảnh khó khăn) sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với những căn hộ thuộc diện thương mại. Nhà ở xã hội là nhà ở thuộc sở hữu và quản lý của cơ quan nhà nước (có thể là trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận xây dựng để cung cấp nhà ở giá rẻ dành cho một số đối tượng thuộc chính sách ưu tiên trong xã hội chẳng hạn như công chức nhà nước hoặc người có thu nhập thấp mà chưa có nhà ở thuê hoặc mua, …

Hiện nay nhà ở xã hội có hai loại là loại do nhà nước đầu tư và xây dựng với mục đích xây dựng nhà ở xã hội và loại do các doanh nghiệp tư nhân xây dựng với mục đích xây dựng rồi bán lại cho quỹ nhà ở xã hội, theo các hình thức đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất,…

Nhà ở xã hội phải được bán, cho thuê, thuê mua theo đúng đối tượng và điều kiện theo quy định của Luật nhà ở. Sở dĩ nhà ở xã hội được xây dựng và bán với mức giá đã được nhà nước hỗ trợ đối với những đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, những đối tượng đặc biệt chưa có nhà ở, … Chính vì vậy, để lựa chọn người đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội rất khắt khe, phải trải qua nhiều bước kiểm tra, thẩm định hồ sơ người đăng ký mua nhà và người mua được nhà ở xã hội cũng bị cấm mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội, không được cho thuê lại trước 05 năm dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê.

Quy định cấm mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời hạn 05 năm đảm bảo tốt nhất quyền lợi cho những người có điều kiện khó khăn, thực hiện đúng theo mục đích xây dựng và phát triển nhà ở xã hội của nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều hình thức người mua được nhà ở xã hội lại muốn mua bán, chuyển nhượng với giá cao hơn thường diễn ra phổ biến như lập vi bằng, lập di chúc, hợp đồng ủy quyền, … cho người mua. Mặc dù các giao dịch này pháp luật không cấm và không thể ngăn chặn nhưng những giao dịch này gặp phải nhiều rủi ro cho người mua mà pháp luật không bảo vệ đảm bảo quyền lợi cho họ. Cụ thể, đối với trường hợp lập di chúc thì người lập di chúc có thể thay đổi nội dung của di chúc bất kỳ khi nào theo ý chí của họ mà người được hưởng theo nội dung của di chúc không có quyền can thiệp; đối với hợp đồng ủy quyền chỉ thực hiện trong phạm vi nhất định và khi xảy ra tranh chấp thì đôi khi vẫn cần phải sự đồng ý của bên ủy quyền gây nhiều rắc rối cho bên nhận được ủy quyền, …

2. Thời điểm được mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội:

2.1. Bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 05 năm:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 62 Luật nhà ở năm 2014 thì trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế và thực hiện sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở.

Khi bán cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định thì giá bán chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu.

Đối với những dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán cho các đối tượng thuộc trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm thì chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê.

2.2. Bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn 05 năm:

Căn cứ tại Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 quy định bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội mà có nhu cầu bán nhà ở này đối với trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo đó việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội trong trường hợp này được quy định tại Khoản 12 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, cụ thể như sau:

+ Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án thì giá bán lại tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư.

+ Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật thì người bán lại không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và phải thực hiện thủ tục chuyển hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư cho người mua lại thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
Người mua lại nhà ở xã hội phải có các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện theo quy định đối tượng được hưởng chế độ hỗ trợ về nhà ở xã hội và liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư dự án để nộp hồ sơ đề nghị mua nhà theo quy định tại Điều 20 Nghị định này

Đồng thời Khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP cũng quy định: Nếu bên mua hoặc thuê mua có như cầu bán lại nhà ở xã hội mà trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm đã trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc được bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (đối với trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng một thời điểm, địa điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

3. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

Căn cứ vào quy định tại Điều 49, Điều 50, Điều 51 Luật nhà ở năm 2014 các trường hợp được hưởng chế độ về nhà ở xã hội gồm:

3.1. Các đối tượng được hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội:

 – Những người có công với cách mạng mà đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng. Với đối tượng này phải có giấy tờ chứng minh về đối tượng theo quy định của pháp luật về người có công với cách mạng, xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở của Nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cấp.

– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị theo quy định của Thủ tướng Chính Phủ. Đối với đối tượng này phải có giấy tờ xác nhận về đối tượng do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc nơi đăng ký tạm trú từ một năm trở lên nếu có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác, các giấy tờ chứng minh các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định.

– Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp mà phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và phải có giấy tờ chứng minh các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập có xác nhận do cơ quan nơi đang làm việc về đối tượng.

– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân cũng cần phải có xác nhận về đối tượng do cơ quan nơi đang làm việc về đối tượng thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức phải có xác nhận về do cơ quan nơi đang làm việc về đối tượng và phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải có giấy tờ chứng minh đối tượng được thuê nhà ở công vụ do cơ quan quản lý nhà ở công vụ cấp.

– Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở thì phải có bản sao có chứng thực chứng minh người đó có tên trong Danh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền.

Lưu ý: Ngoài ra, các đối tượng được hưởng chế độ chính sách về nhà ở xã hội phải là các đối tượng chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực; đối tượng này phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội hoặc phải có nơi đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này đối với trường hợp không có đăng ký thường trú.

3.2. Đối tượng chỉ được thuê nhà ở xã hội:

Đối với học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập chỉ được thuê nhà ở xã hội thì phải có giấy tờ chứng minh về đối tượng do cơ sở đào tạo nơi đối tượng đang học tập. Đối tượng này không cần phải có giấy tờ chứng minh nơi đăng ký thường trú hoặc tạm trú thuộc nơi có nhà ở xã hội, đồng thời cũng không cần đáp ứng các điều kiện về thu nhập theo quy định về thuế thu nhập cá nhân.

Các văn bản pháp luật được sử dụng liên quan đến bài viết:

– Luật nhà ở xã hội năm 2014;

– Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;

– Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.