Hiện nay, bất động sản đang là một thị trường sôi động, phát triển ở Việt Nam trong những năm gần đây. Cùng với sự phát triển về kinh tế thì việc đầu tư vào quỹ bất động sản cũng được nhiều người quan tâm đầu tư.
Mục lục bài viết
1. Quỹ đầu tư bất động sản là gì?
Để hiểu rõ khái niệm quỹ đầu tư bất động sản là gì thì ta căn cứ theo quy định của luật Chứng khoán 2019. Theo quy định này thì có thể hiểu quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức phát hành
Theo đó, các tổ chức phát hành phải là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất.
Còn thèo Điều 50 Thông tư 98/2020/TT-BTC hướng dẫn hoạt động và quản lý quỹ đầu tư chứng khoán quy định về quỹ đầu tư bất động sản thì có thể hiểu quỹ đầu tư bất động sản không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai và phát triển dự án bất động sản
2. Quy định của pháp luật về quỹ đầu tư bất động sản:
2.1. Hình thức của quỹ đầu tư bất động sản:
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì quỹ đầu tư bất động sản được chia thành hai hình thức, cụ thể là:
Một là, hình thức quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng có đầu tư vào bất động sản. Theo đó, đây là hình thức hoạt động theo hình thức quỹ đóng nên không mua lại chứng chỉ quỹ đã phát hành.
Quỹ được huy động vốn từ nhà đầu tư, chào bán công khai chứng chỉ quỹ để tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động đầu tư vào bất động sản.
Hai là, hình thức công ty đầu tư chứng khoán bất động sản theo hình thức công ty cổ phần đại chúng, hoạt động theo quy định của Luật Chứng khoán.
2.2. Điều kiện hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản:
Để hoạt động quỹ đầu tư bất động sản thì cần đáp ứng những điều kiện sau đây:
Thứ nhất, trong quỹ đầu tư bất động sản phải có ít nhất 65% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ đầu tư vào hoạt động bất động sản dưới hình thức thu lợi tức ổn định hoặc cho thuê.
Thứ hai, thời gian nắm giữ bất động sản tối thiểu 24 tháng kể từ thời điểm phát sinh giao dịch mua.
Thứ ba, thông tin về loại hình đầu tư phải được công bố rõ ràng trong Điều lệ quỹ và bản cáo bạch.
Thứ tư, không được phép triển khai hoạt động xây dựng.
Thứ năm, quỹ được đầu tư bất động sản phép bảo lãnh hoặc cho vay nhưng không vượt quá 5% tổng giá trị tài sản ròng.
Thứ sáu, các hoạt động đầu tư vào tiền tệ, trái phiếu Chính phủ, chứng khoán hoặc các sản phẩm tài chính khác không được quá 35% tổng giá trị tài sản ròng.
Tóm lại, để hoạt động quỹ đầu tư bất động sản thì cần đáp ứng sáu điều kiện nêu trên.
2.3. Danh mục và hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản:
Như đã nêu ở phần mục trên thì có thể thấy danh mục đầu tư của quỹ phải phù hợp với mục tiêu và chính sách đầu tư đã được quy định tại Điều lệ quỹ và công bố tại Bản cáo bạch.
Theo đó thì công ty quản lý quỹ chỉ được gửi tiền tại các ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật ngân hàng; đầu tư vào công cụ thị trường tiền tệ bao gồm giấy tờ có giá, công cụ chuyển nhượng theo quy định của pháp luật của các tổ chức tín dụng đã được Ban đại diện quỹ phê duyệt.
Tại Việt Nam danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản bao gồm các loại tài sản như là:
Một là, cổ phiếu niêm yết, cổ phiếu đăng ký giao dịch, trái phiếu niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán, chứng chỉ quỹ đại chúng
Hai là, công cụ thị trường tiền tệ bao gồm giấy tờ có giá, công cụ chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;
Ba là, trái phiếu chưa niêm yết của các tổ chức phát hành hoạt động theo pháp luật Việt Nam; cổ phiếu của công ty cổ phần, phần vốn góp tại công ty trách nhiệm hữu hạn;
Bốn là, tiền gửi các ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật ngân hàng;
Năm là, công cụ nợ của Chính phủ, trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, trái phiếu chính quyền địa phương;
Sáu là, quyền phát sinh gắn liền với chứng khoán mà quỹ đang nắm giữ;
3. Có nên đầu tư vào quỹ bất động sản không?
Có thể nói, bất động sản đang là một thị trường sôi động, phát triển ở Việt Nam trong những năm gần đây. Cùng với sự phát triển về kinh tế thì việc đầu tư vào quỹ bất động sản cũng được nhiều người quan tâm đầu tư. Vậy, có nên đầu tư vào quỹ bất động sản hay không? nên bỏ tiền vào quỹ đầu tư hay cổ phiếu bất động sản? Để trả lời cho câu hỏi này thì trước tiên ta cần tìm hiểu về những ưu điểm của quỹ đầu tư bất động sản. Như chúng ta đã biết thì thị trường bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư. Để tham gia thị trường, bạn có thể thông qua các hình thức cụ thể như là mua bán trực tiếp, mua trái phiếu, chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu,…Khi mua trái phiếu, nhà đầu tư chỉ nhận quyền lợi như trái phiếu thông thường về số tiền gốc và lãi đúng thời điểm quy định.
Trên thực tế, ta thấy rằng việc đầu tư trực tiếp sẽ cần một số vốn lớn, không phải nhà đầu tư nào cũng đáp ứng. Vì vậy, khi đầu tư thông quá các quỹ bất động sản thì bạn có thể tiếp cận các dự án đa dạng quy mô, loại hình và sản phẩm.
Ngoài ra thì hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản được điều hành và quản lý bởi nhân sự chuyên nghiệp, giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro, ưu điểm nổi bật nhất chính là bạn có thể bắt đầu đầu tư ngay với số vốn vừa phải.
Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm đó thì quỹ đầu tư bất động sản cũng có những hạn chế nhất định. Cụ thể như là bạn không có quyền ra quyết định trực tiếp mà phụ thuộc vào chiến lược đầu tư của mỗi quỹ giống như việc tham gia hình thức đầu tư chứng chỉ quỹ khác, mỗi tháng hoặc định kỳ bạn sẽ cần chi trả các khoản phí liên quan đến hoạt động quỹ.
Có thể nói đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản sẽ an toàn hơn hình thức đầu tư trực tiếp nhưng việc gửi tiền vào chứng chỉ quỹ cũng có những rủi ro nhất định, đặc biệt trong giai đoạn bất động sản đóng băng.
Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư bất động sản cũng chịu sự quản lý chặt chẽ từ các cơ quan Nhà nước theo Luật định. vì nó hoạt động trong lĩnh vực đặc biệt, Do đó, bạn cần am hiểu kiến thức đầu tư và luật pháp để đảm bảo nguồn vốn được phân bổ tối ưu.Việc định giá bất động sản là tiêu chuẩn để định giá trị NAV. Tuy nhiên, tại thị trường Việt Nam, việc định giá này khá phức tạp, do nhiều quy định chồng chéo. Ngoài ra, các công ty REIT trên thị trường đa phần có yếu tố nước ngoài nên người mua phải chịu mức chiết khấu cao.
Tóm lại, từ những ưu điểm, nhược điểm như đã nêu trên của quỹ đầu tư bất động sản thì việc quyết định có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản hay không là phụ thuộc vào nhu cầu của bạn. Tuy nhiên, để đầu tư vào quỹ này, bạn cần phải có kiến thực và sự am hiểu pháp luật về lĩnh vực bất động sản cũng như chứng khoán thì mới có thể sinh lợi nhuận cao và an toàn. Con để trả lời cho câu hỏi nên bỏ tiền vào quỹ đầu tư hay cổ phiếu bất động sản thì về vấn đề này bạn cần dựa vào yếu tố lớn nhất chính là năng lực quản lý vốn. Theo đó, Các quỹ REIT có nguồn vốn huy động lớn, nhiều sản phẩm đa dạng, nhiều loại hình dự án phù hợp cho các phân khúc nhà đầu tư khác nhau. Khi đầu tư vào quỹ, bạn sẽ có lợi thế tiếp cận thông tin dự án theo chiều rộng để ra quyết định chính xác. Đồng thời, danh mục sản phẩm trong các quỹ REIT hầu như đều đã có căn cứ pháp lý nên độ rủi ro thấp. Thông tin về dự án cũng như tình hình tài chính của các quỹ đều công khai, minh bạch nên chắc chắn nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn rất nhiều so với việc tự thẩm định từng cổ phiếu trong nhóm ngành bất động sản. Như vậy, có thể thấy đầu tư vào các quỹ REIT có nhiều lợi ích. Nhà đầu tư có thể nhận về cổ tức cao hơn trong khi vẫn quản lý rủi ro ở mức thấp.
Quỹ đầu tư bất động sản là phương án tối ưu dành cho những bạn có lượng tiền nhỏ nhưng vẫn muốn gia tăng lợi nhuận thông qua thị trường bất động sản. Để đầu tư hiệu quả nhất, bạn cần trang bị thêm thông tin, kiến thức và kĩ năng.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Chứng khoán 2019;
– Thông tư 98/2020/TT-BTC hướng dẫn hoạt động và quản lý quỹ đầu tư chứng khoán
