Đối với các đối tượng thuộc chế độ chính sách, nhà nước luôn tạo điều kiện thuận lợi nhất có thể cho họ, các chính sách cho những đối tượng này nhằm giúp đỡ họ có điều kiện thuận lợi hơn trong cuộc sống. Trong các chính sách này có việc cấp nhà ở xã hội cho các đối tượng.
Mục lục bài viết
1. Nhà ở xã hội là gì?
Theo Luật nhà ở 2014 quy định về khái niệm nhà ở xã hội cụ thể như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.”
Như vậy, nhà ở xã hội (NOXH) là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước (có thể Trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như: công chức của Nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp… và được bán, cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.
Mục đích là cung cấp thêm các căn hộ giá rẻ hơn thị trường ( nhà ở thương mại ) để giải quyết nhu cầu nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có trong chính sách hiện hành.
Do đó, tiêu chí để lựa chọn người mua NOXH rất gắt gao, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà. Mặt khác, quy định cũng cấm người mua NOXH bán lại trước 5 năm.
Các đối tượng được mua nhà ở xã hội ở việt nam:
- Các đối tượng thuộc biên chế nhà nước
- Người có thu nhập thấp
- Có đóng bảo hiểm xã hội ít nhất một năm
Thông thường, tại Việt Nam, có hai loại nhà ở xã hội:
- Các căn hộ chung cư do nhà nước xây dựng, mục đích là làm nhà ở xã hội
- Các dự án mà các công ty tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ nhà ở xã hội theo các chính sách đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất, dự án được cấp đất..v.v..
- Các dự án nhà ở thương mại nhưng phải bán lại 5% căn hộ cho quỹ nhà ở xã hội địa phương theo luật hiện hành.
2. Nhà ở xã hội được quản lý như thế nào?
Theo quy định tại Điều 64
Theo đó, đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014 như xây dựng nhà ở xã hội từ ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu… thì cơ quan quản lý nhà ở xã hội quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở; trường hợp có từ hai đơn vị trở lên đăng ký tham gia thì việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở được thực hiện theo nguyên tắc đấu thầu.
Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014 thì việc quản lý vận hành nhà ở được quy định như sau:
Thứ nhất, nhà ở xã hội để cho thuê thì chủ đầu tư tự tổ chức quản lý vận hành nhà ở hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực quản lý vận hành theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 thực hiện quản lý vận hành nhà ở đó.
Thứ hai, nhà ở xã hội để cho thuê mua thì trong thời hạn cho thuê mua, chủ đầu tư thực hiện quản lý vận hành nhà ở theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 64 Luật nhà ở năm 2014; sau khi người thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua cho chủ đầu tư thì việc quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 64 Luật nhà ở năm 2014.
Thứ ba, nhà ở xã hội để bán thì người mua nhà ở tự thực hiện việc quản lý vận hành nếu là nhà ở riêng lẻ; trường hợp là nhà chung cư thì phải tuân thủ các quy định về quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Luật nhà ở năm 2014.
Các hoạt động quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng cơ chế ưu đãi như đối với dịch vụ công ích.
Đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác trong khu nhà ở xã hội mà không bị luật cấm để giảm giá dịch vụ quản lý vận hành nhà ở.
Như vậy, Luật nhà ở được ban hành đã có những quy định cụ thể trong việc quản lý nhà ở xã hội, sử dụng nhà ở xã hội có hiệu quả và đúng đối tượng.
3. Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội:
Theo quy định tại Điều 19
– Nhà ở xã hội phải được bán, cho thuê, thuê mua theo đúng đối tượng, cụ thể bao gồm: người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; các đối tượng làm cho quân đội, cán bộ, công chức, viên chức, đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ, học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
– Nhà ở xã hội phải được bán, cho thuê, thuê mua theo các điều kiện quy định và phải đảm bảo mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần.
Đối với việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội mà nhà ở này có nguồn gốc xây dựng là được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thì việc bán, cho thuê, cho thuê thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
– Yêu cầu bắt buộc đối với người thuê nhà ở xã hội: Người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện việc cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở bất hợp pháp thì các cá nhân thuê nhà ở xã hội sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
– Việc mua bán nhà ở xã hội cụ thể như sau:
+ Trước thời hạn 05 năm kể từ ngày mua (được hiểu là trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua), thuê mua nhà ở xã hội: Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức.
Trường hợp ngoại lệ người mua nhà có thể thực hiện thế chấp là trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó.
+ Điều kiện để bán lại: người mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Nghĩa vụ của người mua nhà ở xã hội khi thực hiện bán nhà ở xã hội: Sau khi người mua, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì phải nộp các khoản sau:
Thực hiện nộp các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật;
Nếu bán nhà chung cư thì thực hiện nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó;
Nếu bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.
– Bán nhà ở xã hội khi chưa đủ thời hạn 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội:
+ Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư thì người mua chỉ được bán lại cho Nhà nước. Giá bán trong các trường hợp này người mua sẽ được bán nhà với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
+ Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách thì bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội;
Trách nhiệm của người bán: Trong trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án thì người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư. Giá bán lại tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
– Bán nhà ở xã hội chỉ để cho thuê: đối tượng thực hiện bán là chủ đầu tư, thời gian có thể thực hiện bán là 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê.
Đối tượng được mua loại nhà này từ chủ đầu tư là các đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm.
– Mua, thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng: các bên thực hiên việc chuyển quyền sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.
– Cơ quan quy định về các đối tượng thuê mua nhà ở xã hội do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an: Bộ Quốc phòng và Bộ Công an ban hành quy định cụ thể về đối tượng và điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với các dự án triển khai thực hiện sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng bằng văn bản.
Cần lưu ý về trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì người bán lại phải thực hiện thủ tục chuyển
