Phương án chấm dứt hợp đồng thuê nhà để hạn chế rủi ro

1. Phương án chấm dứt hợp đồng thuê nhà để hạn chế rủi ro:

1.1. Các trường hợp được chấm dứt hợp đồng thuê nhà: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 131 và Điều 132 của Luật nhà ở năm 2022 hiện nay thì có thể thấy, nếu nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước mà thuộc một trong các trường hợp dưới đây thì sẽ được chấm dứt hợp đồng thuê nhà, cụ thể như sau:

– Hợp đồng thuê nhà hết thời hạn theo sự thỏa thuận của các bên, và nếu như trong hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn thì hợp đồng sẽ chấm dứt sau 90 ngày được tính kể từ ngày bên thuê nhà báo cho bên chủ nhà biết về việc chấm dứt hợp đồng;

– Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà tự nguyện theo mong muốn của các bên;

– Nhà ở cho thuê không còn, tức là đối tượng của hợp đồng không còn tồn tại;

– Bên thuê nhà hoặc bên cho thuê nhà chết hoặc có tuyên bố mất tích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Nhà ở là đối tượng của hợp đồng cho thuê bị hư hỏng nặng và có nguy cơ sụp đổ hoặc nhà ở này thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có quyết định phá dỡ, nhà ở là đối tượng của hợp đồng cho thuê thuộc diện bị nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng để sử dụng vào một số lợi ích khác. Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê trước thời hạn 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

– Bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật, căn cứ theo quy định tại Điều 132 khoản 2 Luật nhà ở năm 2022 thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở đâu cho thuê khi thuộc một số trường hợp luật định;

– Bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 132 của Luật nhà ở năm 2022.

Như vậy thì có thể thấy, mặc dù theo quy định của pháp luật hiện nay thì các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong một số trường hợp nhưng bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên còn lại ít nhất trong khoảng thời gian là 30 ngày, trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác, ngoài ra nếu trong trường hợp hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại trên thực tế cho bên còn lại thì còn phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

1.2. Một số phương án chấm dứt hợp đồng thuê nhà để hạn chế rủi ro: 

Hiện nay thì có thể thấy, trong quá trình thuê nhà do các chủ thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau nên sẽ đặt ra nhu cầu được chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên chấm dứt hợp đồng thuê nhà như thế nào để hạn chế rủi ro nhất có thể cho các bên, là vấn đề được nhiều người quan tâm.  Có một số phương án đặt ra cho các chủ thể để có thể thực hiện hoạt động chấm dứt hợp đồng thuê nhà hạn chế rủi ro tối đa, có thể tham khảo như sau:

Phương án 1: Trong trường hợp các bên thỏa thuận ký kết hợp đồng thuê nhà, trong hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận về thời hạn cho thuê, để tránh trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng và gây ra thiệt hại trên thực tế, tránh trường hợp phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật, thì các bên có thể đợi hết thời hạn thuê nhà sau đó thông báo với chủ nhà về việc chấm dứt hợp đồng và không muốn gia hạn hợp đồng thuê nhà, như vậy thì bên thuê nhà được hoàn trả số tiền cọc trước đó mà bạn đã đưa cho bên chủ nhà. Phương án này theo quan điểm cá nhân, được đánh giá là phương án tối ưu và không có rủi do cao nhất. 

Phương án 2: Trong trường hợp các bên đã giao kết hợp đồng thuê nhà, và trong hợp đồng thuê nhà đó có thỏa thuận về thời hạn thuê nhà một cách cụ thể và rõ ràng. Tuy nhiên chưa hết thời hạn của hợp đồng, một bên muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng, thi để đảm bảo rủi ro, cần phải thực hiện quy định của pháp luật về nghĩa vụ thông báo cho bên còn lại. Tức là bạn cần phải thông báo cho bên còn lại trong khoảng thời gian 30 ngày trước thời hạn chấm dứt hợp đồng. Đồng thời, tránh trường hợp phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại thì cần phải lưu ý một số vấn đề như, trước khi dọn ra khỏi nhà thì cần phải thực hiện các hoạt động quay hình nhầm mục đích minh chứng cho việc toàn bộ đồ đạc ở trong phòng vẫn còn nguyên, chứng minh mình không làm hư hại đến tài sản của chủ nhà … Trong trường hôm nay thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cần phải thực hiện theo thủ tục sau: 

Bước 1: Bên cho thuê hoặc bên thuê xác định căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật như đã phân tích ở trên;

Bước 2: Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải thông báo cho bên còn lại theo quy định của pháp luật ít nhất trong khoảng thời gian 30 ngày, trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Bước 3: Nếu các bên đạt được thỏa thuận thì sẽ lập biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật.

Như vậy thì có thể thấy, trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà, có nhiều trường hợp dẫn đến hiện tượng một bên muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, quá trình này rất dễ xảy ra tranh chấp đôi bên khi không nhận được sự đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bên còn lại. Vì vậy để hạn chế rủi ro nhất thì có thể tham khảo quan điểm trong những phương án trên.

2. Quy định của pháp luật về thời hạn và đơn giá trong hợp đồng thuê nhà: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 129 của Luật nhà ở năm 2022 có quy định cụ thể như sau:

– Bên cho thuê và bên thuê nhà sẽ có quyền thỏa thuận với nhau về vấn đề thời hạn thuê vào đơn giá thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà, các bên có quyền thỏa thuận về hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, trong trường hợp nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên cần phải thực hiện theo quy định đó;

– Trong trường hợp chưa hết thời hạn của hợp đồng thuê nhà mà các bên đã giao kết với nhau ban đầu, tuy nhiên bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở sao cho phù hợp với nhu cầu và nguyện vọng của mình. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận với nhau, trong trường hợp không có thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo như phân tích ở trên, và phải tiến hành hoạt động bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật;

– Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình các bên thực hiện hoạt động thuê nhà trên thực tế.

3. Một số lưu ý trong quá trình chấm dứt hợp đồng thuê nhà: 

Nhìn chung thì trong quá trình chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì cần phải lưu ý một số vấn đề sau đây:

Thứ nhất, trong trường hợp bên cho thuê. Dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì bên thuê nhà cần phải thực hiện hoạt động kiểm tra ký hợp đồng thuê nhà mà các bên đã giao dịch trước đó để xem bên cho thuê nhà đã chấm dứt hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật hay chưa, cũng như xem xét lại những điều khoản mà các bên đã thỏa thuận với nhau được ghi nhận trong hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê có tuân thủ đúng những thỏa thuận đó hay không, Để yêu cầu bên cho thuê nhà bồi thường theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc bồi thường theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, trong trường hợp các bên thỏa thuận để chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì hai bên cùng phải kiểm tra lại tài sản thuê và cùng nhau thương lượng để bồi thường nếu xảy ra thiệt hại trên thực tế, sự thỏa thuận này có thể được lập thành văn bản và có chữ ký của cả hai bên để tránh trường hợp tranh chấp phát sinh sau này xảy ra. Nếu trong quá trình thanh lý hợp đồng thuê nhà do đến hạn của hợp đồng thì bên thuê nhà đều không có nhu cầu tiếp tục thực hiện hoạt động thuê nhà thì cần phải báo trước cho bên chủ nhà về thời hạn hết hạn trong hợp đồng và cùng nhau tiến hành kiểm tra lại toàn bộ tài sản của căn nhà trong quá trình cho thuê, nếu cẩn thận thì có thể lập thành biên bản và ký tên của cả hai bên.

Thứ ba, ngoài ra thì một trong những thủ tục không thể thiếu khi thanh lý hợp đồng thuê nhà đó là phải lập biên bản thanh lý hợp đồng để chứng minh cho sự kiện thuê nhà giữa bên cho thuê và bên thuê đã chấm dứt trên thực tế, quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng kể từ ngày ký văn bản thanh lý sẽ không còn phát sinh, mọi sự kiện xảy ra sau này sẽ không có liên quan đến các bên, sau khi tiến hành hoạt động ký biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà thì cần phải tiến hành hoạt động kiểm kê và bàn giao tài sản cho nhau theo như sự thỏa thuận của các bên. Nếu như tài sản trong quá trình cho thuê nhà có hỏng hóc và hao mòn thì có thể yêu cầu bồi thường theo sự thỏa thuận của các bên, nếu như không đạt được sự thỏa thuận thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết để bảo vệ quyền lợi.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Nhà ở năm 2022;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.