Để đảm bảo tính pháp lý, tránh rủi ro khi các bên thực hiện giao kết hợp đồng mua bán chung cư thì cần phải tiến hành công chứng hợp đồng mua án. Vậy phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư bao nhiêu?
Mục lục bài viết
1. Hợp đồng mua bán chung cư có cần công chứng không?
Ngày nay công chứng là một thuật ngữ xuất hiện ngày càng phổ biến trong đời sống xã hội. Để thống nhất về cách hiểu của thuật ngữ này thì tại Khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014 đã ghi nhận rằng công chứng chính là hoạt động của công chứng viên đang làm việc trong một tổ chức hành nghề công chứng với mục đích xác nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng hoặc giao dịch dân sự giữa các bên với nhau được thể hiện thông qua bằng văn bản.. Mục đích chính của việc thực hiện công chứng đó là kiểm tra tính chính xác, hợp pháp, không trái với đạo đức xã hội hoặc đảm bảo nội dung được dịch từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt.
Công chứng không phải là thủ tục bắt buộc trong tất cả các hợp đồng hoặc giao dịch dân sự. Tuy nhiên liên quan đến các giao dịch về bất động sản như mua bán, tặng cho, thế chấp góp vốn đều phải tiến hành công chứng để tránh được những rủi ro sau này.
Đồng thời theo quy định tại Khoản 1 Điều 122 Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-VPQH Luật Nhà ở đã ghi nhận:
– Khi các cá nhân có nhu cầu mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì cần tuân thủ quy định về công chứng chứng thực hợp đồng này trừ các trường hợp sau đây chỉ cần công chúng theo thỏa thuận và nhu cầu của các bên:
+ Khi cá nhân có nhu cầu mua bán cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì không bắt buộc phải tiến hành công chứng;
+ Quy định này còn áp dụng với trường hợp mua bán nhà ở xã hội nhà ở phục vụ tái định cư.
– Ngoài ra, theo Điểm a Khoản 1 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai mà những doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thực hiện việc mua bán với nhau thì không bắt buộc phải công chứng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu sử dụng công chứng;
Với tất cả những quy định nêu trên, các cá nhân tiến hành mua bán chung cư với nhau hoặc giữa cá nhân với tổ chức mua bán với nhau thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp các doanh nghiệp hành nghề kinh doanh bất động sản ký kết hợp đồng với nhau).
Khi có nhu cầu xác định tính xác thực và hợp lệ của hợp đồng hoặc giao dịch dân sự các bên sẽ đến tổ chức hành nghề công chứng để sử dụng dịch vụ này hoặc nếu có nhu cầu chứng thực thì các bên sẽ đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có chung cư để tiến hành thủ tục theo đúng quy định của pháp luật.
2. Phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư bao nhiêu?
2.1. Phí công chứng:
Phí công chứng là một trong những loại phí bắt buộc phải thực hiện khi cá nhân tổ chức sử dụng dịch vụ công chứng. Mức phí này cao hay thấp phụ thuộc vào giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng. Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng trong trường hợp này tính trên tổng giá trị tài sản như sau:
| STT | Gía trị tài sản | Mức phí công chứng (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn đồng |
| 2 | Từ 50 – 100 triệu đồng | 100 nghìn đồng |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng – 01 tỷ đồng | 0,1% tổng giá trị tài sản |
| 4 | Từ trên 01 – 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần tổng giá trị tài sản vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 – 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần tổng giá trị tài sản vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 – 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần tổng giá trị tài sản vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 – 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần tổng giá trị tài sản vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần tổng giá trị tài sản vượt quá 100 tỷ đồng nhưng tối đa chỉ là 70 triệu đồng/trường hợp |
Như vậy, mức phí công chứng tối thiểu đang được áp dụng là 50.000 đồng/trường hợp và tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp.
2.2. Thù lao công chứng:
Phí công chứng là mức phí đã được nhà nước quy định cụ thể được áp dụng trên toàn quốc, không phân biệt các vùng miền hoặc tỉnh thành với nhau. Tuy nhiên, các cá nhân tổ chức ngoài việc đáp ứng và nộp đầy đủ phí công chứng sẽ còn phải nộp một khoản phí thù lao công chứng cho các tổ chức hành nghề. Mức thù lao cụ thể sẽ do các bên và các tổ chức hành nghề công chứng thỏa thuận với nhau trước khi thực hiện dịch vụ. Mức phí này cũng không được vượt quá mức quy định do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định được ghi nhận tại Khoản 2 Điều sau 7 Luật Công chứng 2014. Với quy định nêu trên thì thù lao công chứng của mỗi tổ chức hành nghề công chứng ở các tỉnh thành sẽ có sự khác nhau về giá. Có thể kể đến một số khu vực có mức thù lao tiêu biểu dưới đây:
– Mức thù lao công chứng được áp dụng tại Thành phố Hà Nội khi soạn thảo một văn bản là 1 triệu đồng ( được theo quyết định số 10/2016 quyết định- ủy ban nhân dân).
– Tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh thì mức giá có sự chênh lệch như sau:
+ Hoạt động soạn thảo sẽ dao động với mức phí từ 70.000 đồng đến 300.000 đồng/trường hợp;
+ Dịch vụ đánh máy hoặc in ấn hợp đồng sẽ có mức phí cố định là 15.000đ/trang
+ Khi cá nhân tổ chức sử dụng biểu mẫu hợp đồng được cung cấp sẵn tại tổ chức công chứng thì sẽ là 2000 đồng/ mẫu
– Ngoài ra các văn phòng công chứng còn hỗ trợ sử dụng dịch vụ ký ngoài trụ sở:
+ Trường hợp cá nhân, tổ chức ký bên trong Thành phố Hồ Chí Minh thì mức dao động từ 500.000 đồng/lần đến 1,2 triệu đồng/ lần;
+ Trường hợp ký kết được thực hiện bên ngoài Thành phố Hồ Chí Minh thì dao động từ 1,5 đến 2,5 triệu đồng/lần ( Căn cứ theo quyết định 08/2016 QDd- UBND).
3. Hồ sơ công chứng hợp đồng mua nhà chung cư:
Khi tiến hành công chứng hồ sơ nhà ở chung cư thì các cá nhân, tổ chức cần chuẩn bị tất cả các giấy tờ, tài liệu cơ bản như sau để hỗ trợ việc công chứng diễn ra nhanh chóng:
– Cần chuẩn bị sẵn giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở hợp pháp;
– Cần có tờ khai thuế trước bạ để tiến hành thực hiện giao dịch này;
– Giấy tờ tùy thân của bên bán và bên mua;
– Để xác định rõ được việc mua bán này là hợp pháp tránh trường hợp đây là tài sản chung nhưng một người tự ý mua bán thì cần có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên bán;
– Cuối cùng là chuẩn bị bản vẽ hiện trạng căn hộ chung cư nếu có.
Các bên sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ hồ sơ này sẽ đem đến văn phòng công chứng gần nơi mình ở nhất để tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của văn phòng công chứng. Khi ký kết hợp đồng mua bán chung cư các bên sẽ xác lập quyền và nghĩa vụ với nhau theo đó bên mua nhà ở chung cư sẽ có trách nhiệm thanh toán tiền theo thỏa thuận ban đầu cho bên bán bên bán sẽ có trách nhiệm bàn giao tất cả các giấy tờ về quyền sở hữu chung cư cho bên mua.
4. Thời gian, thẩm quyền thực hiện công chứng mua bán nhà chung cư:
– Thời gian để tiến hành thực hiện việc công chứng:
Để đảm bảo cho quá trình mua bán chung cư được diễn ra thuận lợi và hợp lý về mặt thời gian thì việc các bên đem hợp đồng mua bán chung cư đi công chứng cũng phải được thực hiện trong một khoảng thời gian hợp lý nhất. Hiện nay thời hạn để công chứng đối với những hợp đồng giao dịch có nội dung cơ bản thì sẽ không quá 2 ngày làm việc. Trong trường hợp với những nội dung cần thời gian để xác định rõ hơn và có tính chất phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
– Xét về thẩm quyền thực hiện ký công chứng:
Hiện nay các cá nhân, tổ chức hoàn toàn có các quyền lựa chọn việc thực hiện công chứng sao cho thuận lợi nhất với công việc và nhu cầu của mình. Để được công chứng hợp đồng mua bán chung cư các bên sẽ đến trụ sở tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện. Còn trong trường hợp ngoại lệ đã được ghi nhận tài Khoản 2 Điều 44 Luật công chứng ( ví dụ bên bán là người già yếu, sức khỏe không thuận lợi để trực tiếp đi lại hoặc những cá nhân đang bị tạm giam tạm giữ thi hành án phạt tù hoặc bất kỳ những lý do chính đáng nào khác đã được ghi nhận thì sẽ không cần đến trụ sở để thực hiện thủ tục này…)
Trường hợp này, tổ chức hành nghề công chứng sẽ sắp xếp công chứng viên thực hiện việc công chứng ngoài trụ sở tổ chức hành nghề công chứng.
Giá trị của văn bản công chứng trong việc cá nhân tự đến trực tiếp văn phòng công chứng viên hoặc thực hiện tại ngoài trụ sở tổ chức hành nghề công chứng đều như nhau.
Các cá nhân tổ chức khi tiến hành công chứng hợp đồng mua bán chung cư có thể tìm đến tổ chức hành nghề công chứng bao gồm phòng công chứng và văn phòng công chứng đã được nhà nước cho phép hoạt động và nằm trong sự kiểm soát của luật công chứng và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.
Các văn bản pháp luật được sử dụng:
– Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-VPQH Luật Nhà ở;
– Luật Công chứng 2014;
– Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;
– Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính: Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên.
