Khi mua nhà chung cư người mua nhà không chỉ mất tiền mua ban đầu như mua nhà ở gắn với đất ở mà còn phải chịu thêm các khoản phí trong quá trình sinh sống tại đó, trong đó bao gồm có khoản phí bảo trì nhà chung cư. Vậy số tiền người mua nhà phải bỏ ra để chi trả cho khoản phí này và việc sử dụng được quy định như thế nào là thắc mắc của nhiều người.
Mục lục bài viết
1. Khái niệm sở hữu chung – sở hữu riêng:
– Phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định tại khoản 16 Điều 3
– Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là những phần diện tích nằm ở bên trong căn hộ hoặc nằm ở bên trong các phần diện tích khác trong nhà chung cư mà đã được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm cả các thiết bị được sử dụng riêng trong căn hộ hoặc phần diện tích trong các phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
– Bảo trì nhà chung cư được hiểu là bao gồm việc bảo trì những phần thuộc sở hữu riêng và sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Theo đó chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải có trách nhiệm bảo trì những phần sở hữu riêng và có trách nhiệm đóng góp kinh phí cho việc thực hiện bảo trì những phần sở hữu chung của nhà chung cư. Như vậy người mua nhà chỉ phải đóng góp kinh phí bảo trì cho việc thực hiện công việc bảo trì những phần thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định.
2. Mức đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư:
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
– Chủ đầu tư phải đóng 2% trên tổng giá trị căn hộ, phần diện tích mà giữ lại đối với căn hộ, những phần diện tích khác trong tòa nhà chung cư nhưng được chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chủ đầu tư chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao nhà chung cư cho các cá nhân, hộ gia đình đưa vào sử dụng trừ đi phần diện tích thuộc sở hữu chung. Phần giá trị đóng góp này sẽ được tính dựa trên giá bán của căn hộ có giá cao nhất tại tòa nhà chung cư đó.
– Chủ đầu tư phải đóng 2% trên tổng giá trị căn hộ hoặc giá trị phần diện tích khác mà đã bán, đã cho thuê mua đối với trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích khác trong tòa nhà nhà chung cư mà chủ đầu tư đã bán, đã cho thuê mua. Đối với khoản tiền này thì sẽ được tính vào số tiền bán, số tiền thuê mua nhà cho người mua, thuê mua đóng khi người đó nhận bàn giao căn hộ và được quy định cụ thể trong
Tuy nhiên người mua nhà có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí bảo trì nếu kinh phí bảo trì nêu trên không đủ để thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư. Giá trị phần đóng góp thêm sẽ được tính tương ứng với phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của từng chủ sở hữu căn hộ chung cư.
– Nếu các bên bao gồm chủ đầu tư và người mua nhà, người thuê nhà thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư hoặc phần diện tích khác thuộc nhà chung cư sau ngày 01/7/2006 và không có các điều khoản thỏa thuận về kinh phí bảo trì tòa nhà chung cư trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở thì trách nhiệm đóng kinh phí này thuộc về chủ đầu tư; đồng thời nếu kinh phí bảo trì chưa được tính vào giá mua, giá thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở thì chủ sở hữu sẽ phải thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì cho phần sở hữu chung sau khi thống nhất mức đóng góp kinh phí tại cuộc họp Hội nghị nhà chung cư; việc đóng góp kinh phí bảo trì có thể được thực hiện bằng phương thức nộp tiền hằng tháng vào số tài khoản tiền gửi tại các tổ chức tín dụng hiện đang hoạt động tại Việt Nam được Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng sau khi có phát sinh các công việc cần bảo trì.
– Nếu các bên ký kết hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong tòa nhà chung cư trước ngày 01/7/2006 nhưng chưa tiến hành thu kinh phí bảo trì cho phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ nộp kinh phí này bằng phương thức nộp tiền hằng tháng vào số tài khoản tiền gửi tại các tổ chức tín dụng hiện đang hoạt động tại Việt Nam được Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi có phát sinh các công việc cần bảo trì sau khi đã thống nhất được mức đóng góp kinh phí tại cuộc họp Hội nghị nhà chung cư.
– Đối với các tòa nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp vừa để ở và vừa để kinh doanh mà tòa nhà đó có phân chia được riêng biệt các khu với các chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà bao gồm có khu sử dụng vào chức năng kinh doanh, dịch vụ; khu có chức năng căn hộ và mỗi một khu chức năng đều có phần sở hữu chung đã được tách biệt với phần sở hữu chung của cả tòa nhà, được vận hành và quản lý độc lập thì kinh phí đóng góp cho việc bảo trì nhà chung cư sẽ do chủ đầu tư, người mua căn hộ, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư tiến hành thỏa thuận với nhau theo tỷ lệ nhất định được quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư. Lúc này kinh phí để bảo trì sẽ được phân chia theo tỷ lệ thành nhiều phần, cụ thể như sau:
+ Phần kinh phí sử dụng để bảo trì cho phần sở hữu chung đối với khu kinh doanh, khu dịch vụ thì sẽ do chủ sở hữu của khu kinh doanh, khu dịch vụ đó được quyền tự quản lý, tự sử dụng.
+ Phần kinh phí sử dụng để bảo trì cho phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư và phần sở hữu chung của khu căn hộ thì sẽ được chuyển vào trong tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập ra thực hiện việc quản lý và sử dụng theo quy định.
3. Quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:
Theo quy định tại Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014 thì kinh phí bảo trì nhà chung cư được sử dụng và quản lý như sau:
– Chủ đầu tư phải có trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư bằng cách thức gửi vào số tài khoản tiền gửi tiết kiệm được mở tại tổ chức tín dụng hiện đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam để thực hiện quản lý kinh phí này, đồng thời tiến hành thông báo cho cơ quan quản lý về nhà ở cấp tỉnh nơi có tòa nhà chung cư biết trong vòng thời hạn 07 ngày kể từ ngày chủ đầu tư thu kinh phí của người mua, người thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư đối với trường hợp thu kinh phí bảo trì theo tỷ lệ 2% nêu trên.
– Chủ đầu tư phải thực hiện việc chuyển giao toàn bộ kinh phí bảo trì nhà chung cư bao gồm cả phần lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị tòa nhà chung cư tiến hành thực hiện việc sử dụng, quản lý kinh phí theo quy định của pháp luật và đồng thời phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết về việc này trong vòng thời hạn là 07 ngày kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập; nếu những chủ đầu tư nào không tiến hành việc bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư sẽ có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà chung cư thực hiện các biện pháp cưỡng chế để buộc chủ đầu tư phải thực hiện trách nhiệm bàn giao theo các quy định của Chính phủ.
– Sau khi nhận được kinh phí bảo trì thì Ban quản trị nhà chung cư phải có trách nhiệm sử dụng, quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư theo đúng mục đích, đúng hạng mục cần phải bảo trì dựa trên các kế hoạch bảo trì đã được thông qua tại Hội nghị nhà chung cư hằng năm. Đối với việc sử dụng kinh phí bảo trì nahf chung cư cho phần sở hữu chung thì phải có hóa đơn tài chính, có việc thanh toán và quyết toán theo như các quy định của pháp luật về tài chính và phải tiến hành báo cáo tại Hội nghị nhà chung cư.
Đối với những thành viên của Ban quản trị nhà chung cư mà có những quyết định về việc sử dụng kinh phí không đúng quy định thì sẽ bị xử lý theo các quy định của pháp luật và phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
– Đối với kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nêu trên chỉ được sử dụng nhằm mục đích bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư đó, nghiêm cấm việc sử dụng kinh phí này cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và sử dụng cho các mục đích khác; nếu thuộc trường hợp nhà chung cư buộc phải phá dỡ theo quy định mà kinh phí bảo trì nhà chung cư chưa được sử dụng hết thì sẽ được sử dụng để chi trả cho việc hỗ trợ tái định cư hoặc sử dụng để đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi đã được xây dựng lại.
Căn cứ pháp lý:
– Luật Nhà ở năm 2014;
–
