Phát mãi nhà đất là gì? Quy trình ngân hàng phát mãi nhà đất?

1. Phát mãi nhà đất là gì? 

Phát mãi nhà đất là một trong những cách để ngân hàng có thể thu hồi nợ của khách bằng cách bán tài sản của họ khi họ không thể thực hiện được nghĩa vụ trả nợ trong thời hạn quy định, tránh trường hợp ảnh hưởng đến quyền lợi của bên ngân hàng. Với việc ngày càng nhiều người muốn sở hữu một ngôi nhà giá rẻ thì thị trường nhà đất phát mãi đang dần trở nên nóng bỏng và phổ biến hơn bao giờ hết. Vì thế có thể hiểu: phát mãi nhà đất chính là bất động sản bị tịch biên, và thông thường do chủ sở hữu hợp pháp bất động sản nay đem ra để thế chấp tại ngân hàng, khi không thể thực hiện được nghĩa vụ vay vốn thì ngân hàng sẽ đem đi phát lại. Hay nói cách khác, người vay cần cung cấp một tài sản có giá trị tương đương với khoản tiền vay để đảm bảo cho khả năng thanh toán nợ trong tương lai tại ngân hàng mà người vay vẫn giữ quyền sở hữu đối với tài sản đó. Tuy nhiên nếu như người ngoài không thanh toán được nợ đúng hạn thì chủ thể có thẩm quyền và ngân hàng sẽ tiến hành tịch thu tài sản của họ đi phát mãi và thu hồi nợ. 

Thông thường thì ngân hàng sẽ tiến hành phát mãi trong nhiều trường hợp khác nhau. Nhưng chủ yếu chính là người vay vốn không thực hiện được nghĩa vụ theo quy định của hợp đồng vay, thẩm quyền này của ngân hàng được quy định tại Điều 303 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành. Nếu Như trong trường hợp người vay vốn và ngân hàng đã thỏa thuận trước với nhau về phương thức xử lý tài sản bảo đảm khi ký kết hợp đồng thế chấp thì ngân hàng có thể tiến hành xử lý tài sản bằng phương thức trên. Còn nếu như trong trường hợp ngân hàng và người bay không tiến hành thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thế chấp thì tài sản này sẽ được bán đấu giá, trừ khi pháp luật có quy định khác. Người vay sẽ không có quyền định đoạt lại tài sản của họ nếu như họ vi phạm nghĩa vụ hoặc không thực hiện đúng, hoặc không thực hiện nghĩa vụ theo như thoả thuận ban đầu

2. Quy trình ngân hàng phát mãi nhà đất:

Xuất phát từ đặc trưng của nhà đất nên quy trình xử lý tài sản bảo đảm là nhà đất có tính chất đặc thù so với quy trình xử lý các loại tài sản bảo đảm khác. Do đó quy trình xử lý tài sản bảo đảm là nhà đất bao gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Thông báo về việc xử lý nhà đất thế chấp. Theo quy định tại Điều 300 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành thì trước khi xử lý tài sản bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời gian hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác. Trường hợp mà bên nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định trên mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bảo đảm.

Bước 2: Giao nhà đất để xử lý. Quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm có thể do chính người bảo đảm hoặc người thứ ba đang quản lý hoặc sinh sống, do đó sau khi nhận được thông báo về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp của bên nhận thế chấp thì bên giữ quyền sử dụng đất thể. Phải bàn giao quyền sử dụng đất đó cho bên nhận thế chấp. Theo Điều 301 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành quy định về việc giao tài sản bảo đảm để xử lý như sau: người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Để tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận bảo đảm khi thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp bên đang chiếm giữ quyền sử dụng đất không hợp tác trong việc giao quyền sử dụng đất thì Điều 301 còn quy định thêm: trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu tòa án giải quyết.

Bước 3: Nhận lại nhà đất trước khi xử lý. Theo quy định tại Điều 302 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành thì sau khi bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo đảm và thanh toán chi phí phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ thì được coi là bên bảo đảm đã thực hiện xong nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm, do đó bên bảo đảm có quyền nhận lại quyền sử dụng là tài sản thế chấp cho bên nhận bảo đảm.

Bước 4: Thủ tục xóa đăng ký thế chấp là nhà đất. Vì biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên sau khi quyền sử dụng đất thế chấp đã được xử lý thì phải tiến hành xóa đăng ký thế chấp. Xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là bước cuối cùng của quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Và việc xóa đăng ký thế chấp có ý nghĩa chứng minh rằng quyền sử dụng đất không còn là tài sản thế chấp đối với khoản nợ của bên thế chấp với bên nhận thế chấp nữa. Người yêu cầu xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là bên thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc người được một trong các chủ thể này ủy quyền.

Bước 5: Về thứ tự thanh toán cho các bên nhận bảo đảm từ việc xử lý nhà đất. Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì pháp luật hiện hành quy định đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền là yêu cầu bắt buộc và quy định thời điểm đăng ký là thời điểm biện pháp thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Vì vậy căn cứ theo Điều 308 của pháp luật dân sự năm 2015 hiện hành thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm bằng một quyền sử dụng đất được áp dụng như sau: Ưu tiên thanh toán cho bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất trước bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trong biện pháp bảo đảm không xác lập hiệu lực đối kháng, ưu tiên thanh toán cho bên thế chấp quyền sử dụng đất có thời điểm đăng ký trước tiền tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền so với các hợp đồng ký kết sau đó.  

Bước 6: Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất sau khi xử lý. Từ thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành có hiệu lực thì pháp luật hiện hành vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm sau khi xử lý. Dựa trên tinh thần của các nghị định và thông tư liên tịch của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý bằng văn bản của người có quyền sử dụng đất đó, thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này. Trong trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ hoặc các tài liệu chứng minh việc chuyển quyền sử dụng đất thì bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ và các tài liệu đó.

3. Nhà đất do ngân hàng phát mãi có nên mua hay không?

Hiện nay nhiều người cho rằng dám mua nhà đất phát mãi của ngân hàng sẽ rẻ hơn so với giá thị trường. Tuy nhiên thì điều này không phải lúc nào cũng đúng. Muốn tìm mua được một ngôi nhà phát mãi với giá thấp thì người mua sẽ phải có được thông tin nội bộ của ngân hàng đưa ra. Chưa kể đến việc, quá trình mua nhà đất phát mãi của ngân hàng thương khiến cho nhiều người e dè bởi tính pháp lý của nó. Bởi vì khi đó thì người mua sẽ phải làm việc với hai bên đó là bên ngân hàng và bên người sở hữu tài sản phát mãi khi mà họ không thể thanh toán được khoản vay của mình. Và thông qua sự giới thiệu của ngân hàng để có được thông tin tài sản không phải lúc nào cũng đáng tin cậy, có thẻ có những thông tin sai lệch mà mình không thể kiểm soát được. Và nếu như mua phải nhà bà chủ sở hữu không ưng thuận thì quá trình chuyển giao sở hữu sẽ bị kéo dài, trong khi đó thì người mua đã thanh toán khoản tiền này trong quá trình phát mãi.

Các nhà đầu tư nếu như có ý định đầu tư nhà giá rẻ thông qua các buổi bán đấu giá phát mãi tài sản thế chấp của ngân hàng thì cần phải có được những nguồn thông tin đáng tin cậy về giá cả và tính pháp lý của tài sản phát mãi cũng như giá trị thật của căn nhà đó trên thị trường để tránh hao phí đầu tư. Vì thế đối với câu hỏi, nhà đất cho ngân hàng phát mãi có nên mua hay không, thì đây là vấn đề dựa theo quan điểm của từng người mua, nếu như cảm thấy ứng thuận với căn nhà đó thì hoàn toàn có thể mua còn nếu như cảm thấy e dè thì nên mua những căn nhà đảm bảo tính pháp lý và tránh rủi ro cao về sau.

4. Một số nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm là nhà đất của ngân hàng: 

Trong hoạt động giao kết hợp đồng có phát sinh biện pháp bảo đảm và việc xử lý tài sản bảo đảm chỉ phát sinh khi nghĩa vụ của bên bảo đảm đã không hoàn tất. Bên nhận bảo đảm thực hiện quyền xử lý tài sản bảo đảm là đối tượng của giao dịch nhằm bù đắp phần nghĩa vụ. Do vậy hoạt động xử lý tài sản bảo đảm cũng cần phải đảm bảo các nguyên tắc cơ bản sau:

Thứ nhất, chỉ được xử lý tài sản bảo đảm khi có đủ căn cứ pháp lý. Pháp luật đã có quy định về các trường hợp được xử lý tài sản bảo đảm theo các căn cứ tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành.

Thứ hai, việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo thỏa thuận của các bên, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên là điều tất yếu trong pháp luật dân sự nói chung và trong quan hệ bảo đã nói riêng. Các bên có quyền thỏa thuận tuy nhiên phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đặc thù (nếu có).

Thứ ba, bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở thoả thuận trong hợp đồng bảo đảm thì không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm. Hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự là một hình thức ghi nhận ý chí của các bên chủ thể trong thỏa thuận. Ngoài ra thì việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, Minh bạch và bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp của các bên tham gia vào giao dịch bảo đảm cũng như các tổ chức có liên quan.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015.