Quy định về hợp đồng hứa mua hứa bán? Có hiệu lực không?

Ngày nay, mọi giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho,…đều được lập thành hợp đồng và được thực hiện theo các điều khoản được các bên thoả thuận trong hợp đồng. Pháp luật ngày nay quy định rất chặt chẽ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thậm chí trong một số trường hợp cụ thể còn quy định điều kiện về bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do quy định chặt chẽ đối với các giao dịch bất động sản như vậy nên pháp luật không đặt ra quy định nào về hợp đồng hứa mua hứa bán mà chỉ có các bên giao dịch tự lập ra với nhau. Vậy hợp đồng hứa mua hứa bán được lập ra có được công nhận và có hiệu lực không?

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Công chứng năm 2014.

1. Hợp đồng hứa mua hứa bán được quy định như thế nào?

Hiện nay pháp luật chưa có bất kì quy định nào về hứa mua hứa bán nhưng giao dịch về hứa mua, hứa bán đã được thực hiện phổ biến trong các giao dịch dân sự trong đời sống và được các bên lập thành Hợp đồng hứa mua, hứa bán. 

1.1. Hợp đồng hứa mua hứa bán là gì?

Hợp đồng hứa mua hứa bán là một loại hợp đồng dân sự thể hiện sự thoả thuận và cam kết giữa bên mua và bên bán về những vấn đề phát sinh trong giao dịch bất động sản, bên bán hứa sẽ bán bất động sản cho bên mua và ngược lại bên mua sẽ thực hiện việc mua bất động sản mà bên bán đang bán. Hợp đồng hứa mua hứa bán được sử dụng và thực hiện trong các hoạt động giao dịch liên quan đến bất động sản.

1.2. Nội dung của hợp đồng hứa mua hứa bán:

Về cơ bản, hợp đồng hứa mua hứa bán được thể hiện các nội dung gần như tương tự với Hợp đồng mua bán bất động sản. Nội dung của Hợp đồng hứa mua hứa bán thể hiện các thông tin như:

– Thông tin chi tiết của các bên tham gia giao dịch mua bán ( bên bán, bên mua);

– Thông tin và tình trạng của bất động sản là đối tượng của giao dịch mua bán bất động sản;

– Giá bán và hình thức thanh toán;

– Thời gian bên bán bàn gia bất động sản cho bên mua;

– Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong vực thực hiện nghĩa vụ thuế liên quan đến bất động sản;

– Cam kết của các bên;

– Phạt vi phạm hợp đồng và Giải quyết khi có tranh chấp hợp đồng xảy ra.

1.3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp Hợp đồng hứa mua hứa bán:

Nếu trong hợp đồng của các bên có thoả thuận về việc giải quyết tranh chấp bằng thoả thuận thì ưu tiên sự thoả thuận của các bên. Nếu không thoả thuận được thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện giải quyết tranh chấp. Theo đó, căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì những vấn đề liên quan tới tranh chấp hợp đồng  dân  thì sẽ được Toà án nhân dân cấp huyện giải quyết. Do đó khi có tranh chấp trong Hợp đồng hứa mua hứa bán thì Toà án nhân dân sẽ là cơ quan trực tiếp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

2. Các trường hợp sử dụng Hợp đồng hứa mua hứa bán trên thực tế:

Pháp luật về đất đai, dân sự hiện hành không có bất kỳ quy định nào về hứa mua hứa bán mà chỉ được người dân tự thoả thuận và tự giao kết với nhau trên thực tế dưới dạng hứa hẹn. Hợp đồng hứa mua hứa bán thực tế chỉ là dạng hợp đồng lách luật để thể hiện dựa hứa hẹn, công nhận của các bên trong giao dịch bất động sản không đủ điều kiện giao dịch hay hứa hẹn về việc đặt cọc nhà đất. Cụ thể hợp đồng hứa mua hứa bán được người dân thực hiện trong các trường hợp sau:

– Trường hợp 1: Đất đai, nhà ở là đối tượng của giao dịch bất động sản nhưng không đủ điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, cho thuê,..quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi liên quan đến đất đai được quy định như sau:

+ Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc có căn cứ thuộc sở hữu của bên bán do được nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;

+ Đất không xảy ra tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất của bên bán không thuộc diện bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Đất là đối tượng của giao dịch phải nằm trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, khi đất không đáp ứng các điều kiện nêu trên thì sẽ không được thực hiện bất kì giao dịch nào liên quan đến quyền sử dụng đất. Do đó một số trường hợp bên bán do không đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua, không thể làm Hợp đồng mua bán có công chứng được nên hai bên soạn thảo Hợp đồng hứa mua hứa bán để thể hiện hứa hẹn chuyển quyền sử dụng đất giữa hai bên khi đất có đủ điều kiện được giao dịch.

– Trường hợp 2: Nhà ở thuộc dự án đầu tư của các doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn nhưng dự án đó lại chưa có đủ điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất hoặc bán nhà nên các chủ đầu tư mới mời gọi các chủ đầu tư hoặc các nhà đầu tư ký kết hợp đồng hứa mua, hứa bán dưới dạng Hợp đồng góp vốn, vay vốn,…Trong hợp đồng này có quy định các điều khoản về hứa mua, hứa bán của các bên.

3. Hợp đồng hứa mua hứa bán có hiệu lực không?

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản thì phải được lập thành hợp đồng và hợp đồng phải có công chứng, chứng thực. Do đó các hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản bắt buộc phải có công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng. Nếu hợp đồng về giao dịch bất động sản không có công chứng sẽ là Hợp đồng vi phạm về hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật hiện hành.

Nếu hợp đồng không có công chứng chứng thực là vi phạm về hình thức của hợp đồng thì hợp đồng này sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Khi hợp đồng bị vô hiệu thì các sự kiện pháp lý sẽ khôi phục lại ban đầu và phải hoàn lại cho các bên những gì đã nhận.

Pháp luật hiện hành không có quy định về hứa mua hứa bán nhưng thực tế lại diễn ra giao dịch về quyền sử dụng bất động sản dạng hứa mua, hứa bán rất phổ biến. Hơn nữa theo quan điểm của Bộ Trưởng Trần Hồng Hà thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường thì Hợp đồng hứa mua, hứa bán là một dạng hợp đồng lách luật để chuyển quyền sử dụng đất đai, nhà ở từ bên bán sang bên mua khi bất động sản không có đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai. Do Hợp đồng hứa mua hứa bán là để lách luật để chuyển quyền sử dụng bất động sản không đủ điều kiện được chuyển quyền và không được quy định trong bất kỳ điều luật nào nên Hợp đồng hứa mua hứa bán chỉ là một dạng thoả thuận, hứa hẹn giữa các bên nên không phát sinh hiệu lực pháp luật. 

Theo đó, Hợp đồng hứa mua hứa bán không phát sinh các vấn đề về khiếu nại, tố cáo mà chủ yếu chỉ phát sinh trên sự thoả thuận của các bên. 

4. Một số rủi ro khi ký kết Hợp đồng hứa mua hứa bán:

Hứa mua hứa bán không được quy định tại các văn bản pháp luật, không được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật thì một điều tất yếu là sẽ dễ xảy ra rủi ro đối với khách hàng mua bất động sản. Theo thực tế thì một số rủi ro được ghi nhận như sau:

– Bên hứa bán bỏ trốn không thực hiện giao dịch. Trong Hợp đồng hứa mua hứa bán sẽ có quy định về điều khoản đặt cọc để đảm bản bên hứa mua sẽ mua. Nhiều trường hợp bên hứa bán nhận được tiền đặt cọc sẽ bỏ trốn và khó có thể tìm được;

– Bên hứa mua sẽ mua phải bất động sản không được bảo đảm về tình trạng pháp lý. Do Hợp đồng hứa mua hứa bán được dùng để lách luật với những bất động sản không đủ điều kiện để chuyển quyền nên những bất động sản này không đảm bảo được về tính pháp lý của bất động sản.  Do đó người gặp rủi ro cao nhất vẫn là bên hứa mua trong giao dịch dân sự này.