Thực tế trong những năm qua nhiều người có nhiều nhà, nhiều bất động sản với mục đích đầu cơ làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản. Có những chính sách đặt ra việc đánh thuế cao đối với các trường hợp này, tuy nhiên để thực hiện trên thực tế còn nhiều vướng mắc. Vậy quy định về đánh thuế người có nhiều nhà, nhiều bất động sản như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Thế nào là đánh thuế người có nhà, bất động sản?
Thuế nhà đất là một loại thuế gián thu, được áp dụng thu vào việc trực tiếp sử dụng hoặc việc có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Đây là một trong các loại chi phí cá nhân, tổ chức thuộc đối tượng chịu thuế bắt buộc phải nộp cho Nhà nước trong quá trình sử dụng đất và chuyển nhượng đất.
Đối với việc thu thuế đất của người có nhà thì không thu vào đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và làm muối. Chính vì vậy, để xác định số thuế nhà, đất ở nông thôn của hộ gia đình cần phải tách biệt giữa diện tích đất nông nghiệp và diện tích đất ở.
2. Thuế sử dụng đất:
2.1. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
* Đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là người nộp thuế quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế trong các trường hợp sau:
+ Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị theo quy định;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm: Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất; Đất xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất; Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu và đất làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
+ Đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh như đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất làm nghĩa địa, nghĩa trang…
– Người đang sử dụng đất là người nộp thuế đối với trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Người nộp thuế được quy định trong một số trường hợp cụ thể như sau:
+ Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất là người nộp thuế đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
+ Người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng. Nếu trong hợp đồng không có thoả thuận về người nộp thuế thì người nộp thuế là nngười có quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì người nộp thuế là người đang sử sử dụng đất trước khi tranh chấp được giải, việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.
+ Nếu nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó sẽ là người thực hiện nộp thuế.
+ Trường hợp người có quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới khi góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì pháp nhân mới là người nộp thuế.
+ Người nộp thuế khi thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước là người cho thuê nhà (đơn vị được giao ký hợp đồng với người thuê).
+ Người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê. Người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác.
* Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính dựa trên công thức như sau:
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
Trong đó:
Số thuế phát sinh = (Diện tích đất tính thuế x Giá của 01m2) x Thuế suất
2.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp:
* Đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp
Theo quy định của Điều 1 Nghị định 74-CP thì tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm:
– Các cá nhân, hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân;
– Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã;
– Các doanh nghiệp sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản gồm doanh nghiệp hoạt động vào các lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản như nông trường, lâm trường, trạm trại, xí nghiệp và các doanh nghiệp khác, cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang, đơn vị sự nghiệp, tổ chức xã hội và các đơn vị khác.
3. Mức thuế nhà đất được áp dụng tính hiện nay:
Thông qua Nghị quyết 08-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương ban hành năm 2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” có những nội dung mới đặc biệt cần quan tâm trong quản lý, sử dụng đất đai như sau:
3.1. Bỏ quy định về khung giá đất:
Tại Nghị quyết Trung ương có nêu: Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất. Đồng thời cũng có quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Hiện nay khung giá đất đang được quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP để các địa phương ban hành bảng giá đất áp dụng cho giai đoạn từ năm 2020-2024.
Trung ương xây dựng tiêu chí, quy trình để giám sát, kiểm tra các địa phương khi xây dựng bảng giá đất. Việc kiểm tra, giám sát thực hiện giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Thông qua đó, có cơ chế hữu hiệu để nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.
Đồng thời hoàn thiện các quy định nhằm đảm bảo công khai, minh bạch như: Bắt buộc giao dịch qua các sàn giáo dịch, công khai giá đất, thanh toán qua ngân hàng, xử lý kịp thời các vi phạm, …
3.2. Đánh thuế người có nhiều nhà, nhiều bất động sản:
Theo tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW tiếp tục nhấn mạnh quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, quyền sử dụng đất không phải quyền sở hữu và người có nhiều nhà đất sẽ bị đánh thuế cao. Trong đó, nội dung người có nhiều nhà đất sẽ bị đánh thuế cao là đáng chú ý nhất, đồng thời cũng có nội dung đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai.
Theo đó, chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hòa lợi ích của người sử dụng đất và nhà đầu tư, lợi ích của Nhà nước; có cơ chế hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương, cơ chế điều tiết hợp lý; nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp với các quy định pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.
3.3. Đánh thuế cao với người sử dụng nhiều diện tích đất, đầu cơ đất:
Tại Nghị quyết cũng đặt ra vấn đề về quy định mức thuế cao hơn áp dụng đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Cần có chính sách ưu đãi thuế tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng, …
Chủ trương đánh thuế cao đối với những người có nhiều tài sản là nhà đất, bất động sản đã được giới chuyên gia bàn luận sôi nổi trong một vài năm gần đây khi tình trạng sốt đất do đầu cơ diễn ra rất phức tạp. Tình trạng đất bỏ hoang, đầu cơ đất, đất “phân lô, bán nền” với những trường hợp “ôm” đất chờ tăng giá bán gây ra nhiều hệ lụy cho xã hội điển hình như một bộ phận người giàu lên nhờ đất nhưng phần đông người dân lao động không có nhà để ở; cản trở hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp do chi phí thuê mặt bằng tăng cao; khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn. Chính vì vậy, việc hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản sẽ tạo ra sự công bằng giữa các chủ thể trong sử dụng đất.
Cá nhân có quyền có tài sản và pháp luật không thể cấm người dân sử dụng nhiều tài sản là nhà đất. Tuy nhiên, pháp luật có thể can thiệp bằng cách áp dụng biện pháp đánh thuế cao đối với những tài sản mà một người không nên sở hữu quá nhiều. Cách làm này đã được sử dụng phổ biến từ lâu tại các nước như Mỹ, Nhật Bản hay các nước châu Âu.
Nhận thấy khi áp dụng đánh thuế cao với những người sở hữu nhiều bất động sản giúp hạ nhiệt cơn sốt đất, đưa giá đất về mức hợp lý và người lao động có thể mua được, thúc đẩy hoạt động kinh doanh, hạn chế dòng tiền đổ quá nhiều vào bất động sản.
Đây là chủ trương có ý nghĩa rất lớn, tuy nhiên để triển khai thực hiện cũng là một thách thức to lớn đối với Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Bởi thực tế để phân biệt giữa người sở hữu nhiều bất động sản để sử dụng vào mục đích chính đáng và người sở hữu bất động sản để đầu cơ rất khó xác định. Nếu đánh thuế với một người sở hữu nhiều bất động sản vì nhu cầu chính đáng, hay đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản mà không đánh thuế người có một bất động sản nhưng diện tích bằng 3,4 lần người có nhiều bất động sản, … thì cũng là vấn đề còn khá bất cập. Ngoài ra còn trường hợp một người muốn sở hữu nhiều bất động sản nhưng vì không muốn đóng thuế nên đã nhờ người thân, người quen đứng tên người sở hữu người sử dụng bất động sản đó cũng khó xác định thực sự chủ sử dụng bất động sản là ai. Cơ sở dữ liệu về đất đai cũng cần xây dụng thống nhất để có thông tin về từng người đang sở hữu những bất động sản nào.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:
Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp do Bộ Tài chính ban hành.
