Khái niệm,đặc điểm pháp luật HĐ thế chấp quyền sử dụng đất

1. Khái niệm pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: 

Xã hội muốn hoạt động một cách công bằng và ổn định thì không thể thiếu sự tham gia của pháp luật. Nhà nước ban hành pháp luật hay nói cách khác là khung khổ pháp lý với mục tiêu điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong đời sống xã hội, trong đó có quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là mối quan hệ phát sinh giữa bên thế chấp quyền sử dụng đất và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Trong đó, hai bên thỏa thuận và thống nhất về giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp, thời hạn thế chấp, quyền và trách nhiệm của mỗi bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cách thức xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ …

Mối quan hệ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất bắt đầu từ khi hai bên thỏa thuận, giao kết hợp đồng và kéo dài đến khi thực hiện và chấm dứt hợp đồng.

Với vai trò là một loại giao dịch dân sự có đối tượng điều chỉnh đặc biệt – quyền sử dụng, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không phải là một ngành luật độc lập. Để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cần có hệ thống các quy phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực: dân sự, đất đai, tài chính ngân hàng, công chứng… cùng đồng thời điều chỉnh. Qua đó, có thể khái quát khái niệm pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là: Hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất trong hợp đồng.

2. Đặc điểm của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: 

Với tư cách là một bộ phận của ngành luật hợp đồng, có đối tượng điều chỉnh đặc biệt là quyền sử dụng đất, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng là một chế định có vai trò quan trọng đối với người sử dụng đất và các ngân hàng thương mại trong quá trình thực hiện luân chuyển vốn trong nền kinh tế.

Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ra đời và hoàn thiện góp phần không nhỏ vào công cuộc khai thác giá trị và công năng của đất đai. Thông qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể khai thác giá trị vô hình của đất đai, tiếp cận được nguồn vốn lưu động tương ứng với chính giá trị quyền sử dụng đất để phát triển hoạt động sản xuất, kinh doanh cũng như giải quyết nhu cầu, khó khăn tài chính của mình.

Đồng thời, nhờ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các tổ chức tín dụng điển hình là ngân hàng có được biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả trong quá trình thực hiện chức năng luân chuyển vốn cho nền kinh tế. Theo Báo cáo đánh giá 05 năm thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp: “Trong trường hợp cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản thì khoản vay được xác định có rủi ro 50%, trong khi đó, trường hợp cho vay không có bất động sản bảo đảm thì mức rủi ro được xác định là 100%” [4, tr.3].

Thứ hai, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau: dân sự, đất đai, ngân hàng, công chúng…

Hiện nay trên thế giới có hai xu hướng điều chỉnh pháp luật về đất đai nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng: Thứ nhất, tập trung tất cả các nội dung liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong một văn bản pháp luật; thứ hai, thể hiện các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong nhiều văn bản pháp luật thuộc các chuyên ngành, lĩnh vực khác nhau.

Tại Việt Nam, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được điều chỉnh theo cách thứ hai. Theo đó, pháp luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành với tư cách là “đạo luật gốc” điều chỉnh chung mọi quan hệ về tài sản trong đó có tài sản là bất động sản. Pháp luật về đất đai là pháp luật chuyên ngành về quản lý và sử dụng đất đai, chịu trách nhiệm cụ thể hóa những quy định của pháp luật dân sự cho phù hợp với những đặc điểm đặc thù của đối tượng tài sản là quyền sử dụng

đất. Theo đó, pháp luật về đất đai tập trung điều chỉnh những nội dung cụ thể liên quan đến điều kiện để quyền sử dụng đất được đem đi thế chấp, đối tượng được quyền giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, điều kiện về hình thức để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực. Cùng với sự điều chỉnh của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, pháp luật về tài chính ngân hàng, công chứng cũng tham gia điều chỉnh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong phạm vi của mình, bổ trợ để những quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được đầy đủ và hoàn chỉnh.

Thứ ba, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn so với pháp luật về hợp đồng thế chấp các tài sản khác.

Ngoài việc tuân thủ các quy định về thế chấp tại Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn phải bảo đảm các các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức tại các văn bản pháp luật chuyên ngành về đất đai. Chẳng hạn, về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất, không phải bất kỳ chủ thể nào có quyền sử dụng đất hợp pháp đều có quyền ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính thực hiện với ngân sách Nhà nước. Về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực ngoài việc hợp đồng phải được giao kết dưới dạng văn bản và được công chứng, chứng thực còn phải thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ theo thỏa thuận, thì quyền sử dụng đất được thế chấp cũng không đương nhiên thuộc quyền xử lý của bên nhận thế chấp, mà phải thông qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Liên quan đến đặc điểm này, có thể nhận định rằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuy vẫn đảm bảo nguyên tắc tự do, tự nguyện trong giao kết và thỏa thuận mọi điều khoản trong hợp đồng, nhưng việc tự do, tự nguyện này thỏa thuận nằm trong khung khổ quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật tài chính ngân hàng, công chứng.