Có nên mua nhà khi xây dựng chưa hoàn thiện không?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư! Tôi có mua một ngôi nhà đang xây chưa hoàn thiện, giấy tờ sổ đỏ giấy phép xây dựng chủ nhà đều hợp pháp, giờ muốn sang tên cho tôi, thủ tục giờ sẽ như thế nào hiện tại công trình đã hoàn thiện phần xây thô ?

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật nhà ở 2014.

2. Luật sư tư vấn:

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Do căn nhà mà bạn mua chưa hoàn thiện, mới chỉ hoàn thành về phần thô nên bên bán cũng chưa có giấy chứng nhận sở hữu tài sản đối với ngôi nhà. Vậy nên không thể thực hiện thủ tục sang tên được. Muốn tiến hành thủ tục này, trước hết bên bán phải làm thủ tục hoàn công khi xây xong ngôi nhà, cụ thể cần làm thủ tục xin biên bản hoàn thành công trình (gọi là biên bản hoàn công), khi đã có bên bản bên bán sẽ liên hệ với Cục thuế quận/huyện nộp các loại chi phí cần thiết. Sau khi hoàn thành các thủ tục trên nếu có nhu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo quy định, liên hệ UBND quận nơi căn nhà toạ lạc để làm thủ tục cấp đổi. Khi hoàn thành xong những điều trên thì bên bán mới có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với ngôi nhà và tiến hành thủ tục sang tên cho bạn.

Theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở 2014 về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở:

“Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

Như vậy, trước khi muốn làm thủ tục sang tên thì phải xem xét hợp đồng mua bán nhà ở có hợp pháp hay không. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở đã công chứng hoặc chứng thực thì mới được coi là có hiệu lực. 

Nếu hợp đồng và các giấy tờ liên quan đều hợp pháp thì thủ tục tiến hành theo những trình tự sau:

Thứ nhất: về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Trước tiên, bạn nộp 1 bộ hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc phòng địa chính thuộc Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Kể từ ngày các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Thành phần hồ sơ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

+ Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm:

– Thuế thu nhập cá nhân: 2 %

– Thuế trước bạ: 0,5 %

>>> Luật sư tư vấn pháp luật nhà ở qua tổng đài: 1900.6568

Thứ hai: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

– Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu đất và quyền sở hữu nhà ở (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

– Bản sao CMND, Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

– Thời hạn sang tên: 15 ngày

+ Lệ phí sang tên.

Như vậy, muốn sang tên ngôi nhà mà bạn đã mua thì bạn phải thực hiện những trình tự các bước như trên, đồng thời thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế đối với cơ quan đăng ký.