Khái niệm và đặc điểm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Chủ thể, khách thể và quan hệ chuyển nhượng dự án bất động sản.
Mục lục bài viết
1. Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Chuyển nhượng dự án án đầu tư kinh doanh bất động sản như đã đề cập thường là các giao dịch có giá trị kinh tế lớn, tính chất của giao dịch phức tạp, khi giao dịch được thiết lập không chỉ tác động, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia giao dịch mà còn ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của chủ thể khác, ảnh hưởng đến việc thực hiện mục tiêu, quy mô, tiến độ của dự án đã được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có đối tượng kinh doanh là dự án bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, là một loại hàng hóa đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì vậy, sự điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là rất quan trọng và cần thiết.
Sự điều chỉnh bằng pháp luật, thông qua pháp luật sẽ tạo ra hành lang pháp lý, giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa các chủ thể liên quan đến việc chuyển nhượng và các chủ thể có liên quan khác, qua đó bảo đảm an toàn pháp lý, hiệu quả kinh tế, công khai, minh bạch, ngăn ngừa tiêu cực trong hoạt động chuyển nhượng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước và bảo đảm quyền tự do kinh doanh cho các chủ thể trong nền kinh tế thị trường. Hiện nay, khái niệm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản hay khái niệm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đã được một số tác giả nghiên cứu, đề cập.
Theo quan điểm của tác giả Đỗ Xuân Trọng [39, tr. 64]: “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ hình thành trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản, nhằm bảo đảm trật tự quản lý nhà nước đối với các hoạt động của thị trường bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh cũng như các bên có liên quan.”.
Với cách hiểu nêu trên, tác giả Đỗ Xuân Trọng đã nêu được ba vấn đề liên quan đến pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đó là: (1) Là tổng thể quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước ban hành; (2) điều chỉnh quan hệ phát sinh trong hoạt động chuyển nhượng; (3) Mục đích nhằm bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước, bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng. Tuy nhiên, tác giả chưa xác định rõ được quan hệ chuyển nhượng gồm những quan hệ cụ thể nào, được hình thành trên cơ sở nào và chưa phản ánh đầy đủ được mục đích điều chỉnh của pháp luật đối với việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Quan điểm của tác giả Võ Thị Diệu Hương: “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được hiểu là những quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ xã hội giữa bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và các bên liên quan trọng hoạt động chuyển nhượng như tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư tài chính hoặc các nhà đầu tư khác, thậm chí có thể là Nhà nước trong mối quan hệ về quản lý hành chính hoặc thực hiện chế tài khác đối với các vấn đề phát sinh trong hoạt động này.
Đối với cách hiểu của tác giả Võ Thị Diệu Hương, tác giả mới chỉ thể hiện được các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng, chưa xác định được quan hệ chuyển nhượng gồm những quan hệ cụ thể nào, được hình thành trên cơ sở nào và chưa thể hiện được mục đích điều chỉnh của pháp luật đối với việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Từ những quan niệm trên, với đặc điểm, tính chất của giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản như đã phân tích, đề cập, một cách tổng quát, có thể hiểu:
Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh giữa bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, các bên có liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng trên cơ sở bình đẳng, thỏa thuận, thiện chí, hợp tác và trung thực nhằm bảo đảm an toàn pháp lý, hiệu quả kinh tế đối với các bên và điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa cơ quan, người có thẩm quyền với các bên giao dịch chuyển nhượng, bên có liên quan nhằm bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước, lợi ích chung của xã hội, lợi ích nhà nước và không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác.
2. Đặc điểm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Đặc điểm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là những dấu hiệu đặc trưng để phân biệt pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản với các lĩnh vực pháp luật khác. Đặc điểm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phản ánh đặc điểm hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Các đặc điểm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gồm:
Thứ nhất, chủ thể quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản với tính chất là một quan hệ pháp luật được xác lập trên cơ sở sự kiện pháp lý là hợp đồng chuyển nhượng dự án. Chủ thể quan hệ pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gồm: Bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, cơ quan, người có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án và các tổ chức, cá nhân khác đã xác lập các giao dịch với bên chuyển nhượng dự án, có liên quan đến dự án.
Trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng bắt buộc phải là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản (doanh nghiệp, hợp tác xã) và phải đáp ứng được các điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Cơ quan, người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án có thể là UBND cấp tỉnh, Thủ tướng Chính phủ và được xác định căn cứ vào tính chất, quy mô và thẩm quyền quyết định đầu tư đối với dự án. Bên cạnh cơ quan, người có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án, pháp luật quy định cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, thẩm định hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án và cơ quan đề xuất cơ quan, người có thẩm quyền xem xét quyết định cho phép chuyển nhượng dự án.
Ngoài ra, đối với dự án, phần dự án, mà bên chuyển nhượng đã thực hiện các giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại với tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng, thì khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án có liên quan đến các chủ thể này, bên chuyển nhượng, cũng như bên nhận chuyển nhượng cũng có quyền và nghĩa vụ pháp lý nhất định đối với các chủ thể này. Điều này phụ thuộc vào nội dung và việc thực hiện nội dung giao dịch giữa bên chuyển nhượng với các tổ chức, cá nhân trước đó có liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng.
Các chủ thể quan hệ pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các chủ thể có liên quan, tùy thuộc vào tư cách, địa vị pháp lý trong quan hệ pháp luật mà có các quyền và nghĩa vụ pháp lý khác nhau và họ cũng có trách nhiệm pháp lý khác nhau liên quan đến giao dịch chuyển nhượng dự án. Khi tham gia vào quan hệ pháp luật này, đòi hỏi các chủ phải xác định đúng tư cách, địa vị pháp lý của mình để có ứng xử phù hợp theo quy định của pháp luật, phù hợp với thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.
Thứ hai, đối tượng trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Đối tượng của giao dịch trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là toàn bộ dự án bất động sản hoặc một phần dự án bất động sản. Đây vừa là một tài sản, vừa là một hàng hóa được phép giao dịch trên thị trường khi các tài sản, hàng hóa này đáp ứng được các điều kiện theo quy định của của pháp luật. Đặc tính của đối tượng của giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng phát sinh từ dự án và có các quyền của chủ đầu tư dự án, được quyền tiếp tục tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh, hưởng lợi nhuận và tự chịu trách nhiệm, tự chịu rủi ro từ hoạt động kinh doanh của mình.
Thứ ba, mục đích, lợi ích mà các chủ thể hướng tới trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Các chủ thể trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cũng như các chủ thể có liên quan tùy vào tư cách, địa vị pháp lý mà có các quyền và nghĩa vụ khác nhau, điều này cũng quy định mục đích, cũng như lợi ích mà các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật này cũng khác nhau.
– Đối với bên chuyển nhượng, mục đích và lợi ích bên chuyển nhượng hướng tới là giá trị, hay nói cách khác là số tiền mà bên chuyển nhượng thu về khi chuyển nhượng dự án, phần dự án cho bên nhận chuyển nhượng, hạn chế thấp nhất những chi phí phát sinh từ việc chuyển nhượng dự án, không phải gánh chịu những rủi ro từ việc chuyển nhượng dự án.
Đối với bên nhận chuyển nhượng, mục đích và lợi ích mà bên nhận chuyển nhượng hướng tới là bảo đảm an toàn pháp lý, hiệu quả kinh tế từ giao dịch chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng, cũng như bên nhận chuyển nhượng đều hướng tới an toàn pháp lý, không bên nào muốn gánh chịu rủi ro pháp lý, bên nào cũng hướng tới mức chi phí thấp nhất liên quan đến chuyển nhượng.
Tuy nhiên, đối với giá trị của dự án chuyển nhượng, bên chuyển nhượng luôn muốn giá trị cao nhất có thể, trong khi bên nhận chuyển nhượng muốn bỏ ra chi phí thấp nhất để có được quyền sở hữu dự án. Điều này, dẫn đến các bên cần phải ngồi lại với nhau trên bàn đàm phán, thương lượng để xác định giá trị của dự án, phần dự án được chuyển nhượng.
– Đối với cơ quan, người có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện chức năng quản lý nhà nước về bất động sản và thị trường bất động sản. Mục đích và lợi ích mà các cơ quan hướng tới là bảo đảm các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được thực hiện một cách nghiêm minh nhằm bảo đảm lợi ích của xã hội, lợi ích của nhà nước và không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể khác. Đồng thời, bảo đảm quyền tự do kinh doanh, sự ổn định trong các giao dịch dân sự, thương mại trong thị trường.
Đối với tổ chức, cá nhân đã xác lập các giao dịch với bên chuyển nhượng có liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng, mục đích và lợi ích mà các chủ thể này hướng tới là các giao dịch mà các tổ chức, cá nhân này đã thực hiện, sau khi dự án, phần dự án được chuyển nhượng, chuyển giao thì quyền lợi vẫn phải được bảo đảm theo đúng nội dung cam kết thỏa thuận trước đó với bên chuyển nhượng.
Thứ tư, sự kiện pháp lý làm phát sinh quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các chủ thể trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Sự kiện pháp lý là những sự kiện nảy sinh trong thực tế cuộc sống mà khi sự kiện đó xảy ra làm phát sinh, thay đổi chấm dứt một quan hệ pháp luật theo quy định của pháp luật. Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một quan hệ pháp luật. Quan hệ pháp luật này không tự nhiên phát sinh, mà nó chỉ phát sinh thông qua sự kiện pháp lý là hành vi giao kết hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh doanh bất động sản được thiết lập giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng khi các bên đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Thứ năm, quyền và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là sự kiện pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và bên thứ ba có liên quan đến việc chuyển nhượng dự án, phần dự án được chuyển nhượng. Quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên được các bên xác lập, thỏa thuận và được thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng dự án. Trong đó, các bên có các quyền và nghĩa vụ cơ bản như sau:
– Đối với bên chuyển nhượng, bên chuyển nhượng có quyền như: Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán giá trị của hợp đồng chuyển nhượng dự án, biểu hiện bằng một số tiền cụ thể theo phương thức, cách thức, thời gian, địa điểm do các bên thỏa thuận; quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận bàn giao hồ sơ, tài liệu liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng; quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận bàn giao dự án trên thực địa; quyền yêu cầu phối hợp để thực hiện các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng dự án… Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ như: nhận thanh toán, bàn giao hồ sơ tài liệu, bàn giao dự án, phần dự án được chuyển nhượng trên thực địa, phối hợp hoàn thành các thủ tục liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng…
Đối với bên nhận chuyển nhượng, ngoài các quyền và nghĩa vụ đối ứng với bên chuyển nhượng liên quan đến việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
– Đối với bên thứ ba có liên quan, bên thứ ba có liên quan là bên đã xác lập các giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại với bên chuyển nhượng, nhưng các bên chưa thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ với nhau liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng. Trong trường hợp này, theo quy định, quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba đối với phần dự án được chuyển nhượng vẫn được bảo đảm. Thông thường bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng đối với bên thứ ba. Tuy nhiên, các bên cũng có thể thỏa thuận với nhau về các vấn đề liên quan đến quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba liên quan đến phần dự án chuyển nhượng. Sự thỏa thuận này, ngoài việc bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện chung theo quy định của BLDS 2015, còn phải bảo đảm các quy định về chuyển giao quyền, chuyển giao nghĩa vụ được quy định cụ thể trong BLDS 2015 và nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của khách hàng theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Thứ sáu, hệ quả pháp lý trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Hợp đồng chuyển nhượng dự án được thiết lập và có hiệu lực, buộc các bên phải thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình theo đúng cam kết, thỏa thuận. Việc các bên thực hiện đúng, đủ quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận là sự kiện pháp lý làm chấm dứt quyền và nghĩa nghĩa vụ của bên chuyển nhượng đối với dự án, phần dự án đã được chuyển nhượng. Đồng thời, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng với tư cách là nhà đầu tư đối với dự án, phần dự án được chuyển nhượng. Kể từ thời điểm hoàn tất việc chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện đúng cam kết về việc bảo đảm thực hiện dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng mục tiêu, nội dung, tiến độ đã được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ bảy, pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau
Như đã đề cập, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh, chi phối trực tiếp của Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành. Ngoài ra, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có bản chất là hoạt động đầu tư kinh doanh, thương mại, cho nên cũng chịu sự điều chỉnh pháp luật đầu tư, doanh nghiệp, thương mại, pháp luật dân sự, đất đai,… Bên cạnh đó, các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, thường gắn liền với quyền sử dụng đất, là một loại hàng hóa đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước là đại diện sở hữu và thống nhất quản lý, việc chuyển nhượng dự án tác động ảnh hưởng lớn đến lợi ích chung của xã hội và ảnh hưởng đến mục tiêu, quy mô, tiến độ dự án đã được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt. Cho nên, việc chuyển nhượng dự án còn phải chịu sự điều chỉnh bởi pháp luật hành chính về thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án. Từ đặc điểm này, yêu cầu đặt ra là khi xây dựng, hoàn thiện pháp luật, cũng như thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải có cái nhìn toàn diện trong nhìn nhận, đánh giá các vấn đề pháp lý và trong việc thực hiện pháp luật để bảo đảm hiệu lực, hiệu quả trong thực tiễn.
