Quyền ưu tiên mua nhà có phải là di sản thừa kế không?

1. Quyền ưu tiên mua nhà được hiểu như thế nào?

Trong quan hệ dân sự và giao dịch về nhà ở, quyền ưu tiên mua nhà được hiểu là quyền của một chủ thể nhất định được mua nhà trước những người khác khi chủ sở hữu có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở đó. Nói cách khác, khi chủ sở hữu quyết định bán nhà, người có quyền ưu tiên sẽ được quyền lựa chọn mua trước trong một thời hạn nhất định với các điều kiện tương đương với người mua khác.

Về bản chất pháp lý, quyền ưu tiên mua nhà là một dạng quyền tài sản phát sinh từ quy định của pháp luật hoặc từ sự thỏa thuận giữa các bên trong giao dịch dân sự. Quyền này không đồng nghĩa với việc người có quyền chắc chắn trở thành chủ sở hữu nhà ở, mà chỉ tạo ra một lợi thế pháp lý – quyền được ưu tiên giao kết hợp đồng mua bán trước các chủ thể khác.

Quyền ưu tiên mua nhà là một quyền lợi đặt ra đối với việc mua nhà ở thuộc sở hữu chung và thuê nhà ở. Căn cứ theo quy định tại Điều 165 và Điều 178 Luật Nhà ở 2023, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu ngôi nhà đó. Theo đó, quyền ưu tiên mua nhà được đặt ra đối với các trường hợp sau:

• Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua nhà, chỉ khi các chủ sở hữu chung đều không mua thì nhà ở thuộc sở hữu chung đó sẽ được bán cho người khác;
• Trong trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì những chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiền mua phần tài sản đó. Nếu trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán quyền sở hữu nhà ở và không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác;
• Bên thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước được ưu tiên mua nhà khi nhà nước bán hóa giá;
• Khi bên cho thuê nhà có ý định bán nhà thì bên thuê được ưu tiên mua căn nhà đó trước khi bán cho người khác.

Như vậy: Quyền ưu tiên mua nhà là quyền của một chủ thể được ưu tiên giao kết hợp đồng mua bán nhà trước những người khác khi chủ sở hữu quyết định chuyển nhượng tài sản đó với điều kiện người có quyền ưu tiên chấp nhận mua theo cùng điều kiện mà bên bán đưa ra.

Việc xác định bản chất pháp lý của quyền ưu tiên mua nhà có ý nghĩa quan trọng trong nhiều trường hợp, đặc biệt là khi phát sinh các vấn đề như chuyển giao quyền này cho người khác, xử lý tranh chấp hoặc xác định liệu quyền ưu tiên mua nhà có được coi là di sản thừa kế hay không.

2. Quyền ưu tiên mua nhà có được coi là di sản thừa kế không?

Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành điều chỉnh về vấn đề thừa kế nhưng không quy định rõ ràng về việc những người có quyền thừa kế được hưởng quyền ưu tiên mua nhà mà người chết để lại.

Tuy nhiên, người được ưu tiên mua nhà có thể xác lập quyền sở hữu đối với phần tài sản đó thông qua giao dịch, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp, người được ưu tiên mua nhà đang trong quá trình thực hiện thủ tục mua nhà và cũng vẫn trong thời hạn được ưu tiên (30 ngày kể từ ngày có thông báo bán) mà người đó chết thì những người có quyền thừa kế theo pháp luật của người chết đó có thể thừa kế quyền ưu tiên đó để thực hiện việc mua nhà.

Về vấn đề này, Luật Dương Gia xin dẫn chiếu đến Án lệ số 31/2020/AL về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền tài sản. Đây là án lệ đã được Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thông qua ngày 05/2/2020 và được công bố theo Quyết định số 50/QĐ-CA ngày 25/2/2020 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao.

Án lệ được đặt ra với tình huống: Cụ Nguyễn Thanh T là cá nhân là người có công với cách mạng, thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về việc mua bán và kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, khi còn sống, cụ T chưa làm thủ tục mua hoá giá nhà theo quy định của pháp luật đối với căn nhà số 63 (2 tầng) đường V, phường X, quận I (nay là đường B, phường H, quận I, Thành phố Hồ Chí Minh) là do Bộ Tư lệnh Quân khu 7 tiếp quản, sử dụng từ sau ngày giải phóng Miền Nam. Năm 1981, Quân khu 7 cấp “Giấy phép quyền sở hữu sử dụng” số 092/QĐ ngày 16-4-1981 cho cụ Nguyễn Thanh T.

Đât là vụ án “Tranh chấp chia tài sản chung về việc mua hoá giá nhà” tại Thành phố Hồ Chí Minh. Yêu cầu đặt ra đối với vụ án này là phải xác định được quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là có phải là quyền tài sản không và quyền tài sản đó có được chuyển giao cho các người có quyền thừa kế của cụ T hay không?

Theo đó, vụ án này đã được đúc kết thành nội dung án lệ số 31/2020/AL như sau: “… Như vậy, cụ T là người có công với cách mạng, nên được Quân khu 7 xét cấp nhà số 63 đường B nêu trên theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Đến thời điểm cụ T chết năm 1995, cụ chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Theo quy định tại Điều 188 và Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 1995, quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T. Do đó, bà H và ông T1 được hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T.”

Theo nội dung án lệ này, quyền ưu tiên mua nhà được xem là quyền tài sản và được chuyển giao cho những người có quyền thừa .

Như vậy: Quyền ưu tiên mua nhà ĐƯỢC xem là di sản thừa kế.

3. Các trường hợp cụ thể liên quan đến quyền ưu tiên mua nhà trong thực tiễn:

Trong thực tế giao dịch dân sự, quyền ưu tiên mua nhà không chỉ phát sinh trong một hoàn cảnh duy nhất mà có thể xuất hiện trong nhiều quan hệ pháp lý khác nhau như quan hệ thuê nhà, quan hệ đồng sở hữu tài sản hoặc từ các thỏa thuận trong hợp đồng dân sự. Việc xác định quyền ưu tiên mua nhà trong từng trường hợp cụ thể có ý nghĩa quan trọng để làm rõ bản chất pháp lý của quyền này, từ đó xác định liệu quyền đó có thể trở thành di sản thừa kế hay không.

3.1. Người thuê nhà có quyền ưu tiên mua nhà khi chủ nhà bán:

Một trong những trường hợp phổ biến nhất của quyền ưu tiên mua nhà phát sinh từ quan hệ thuê nhà ở. Theo quy định của pháp luật về nhà ở, trong một số trường hợp nhất định, khi chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu bán nhà đang cho thuê thì bên thuê nhà có quyền được ưu tiên mua.

Quy định này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê bởi trên thực tế người thuê thường đã sinh sống ổn định trong thời gian dài, có nhu cầu tiếp tục sử dụng nhà ở đó. Việc pháp luật trao cho người thuê quyền ưu tiên mua trước so với người khác giúp hạn chế tình trạng chủ nhà bán nhà cho bên thứ ba làm ảnh hưởng đến chỗ ở của người thuê.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng quyền ưu tiên mua trong trường hợp này thường gắn với chính người thuê nhà, xuất phát từ quan hệ hợp đồng thuê giữa hai bên. Do đó trong nhiều trường hợp, nếu người thuê nhà chết trước khi thực hiện quyền mua thì cần xem xét kỹ quyền này có mang tính cá nhân hay có thể chuyển giao cho người thừa kế hay không.

3.2. Quyền ưu tiên mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:

Một trường hợp khác khá phổ biến trong thực tiễn là quyền ưu tiên mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đặc biệt đối với các căn nhà được Nhà nước cho thuê theo chính sách quản lý nhà ở trước đây.

Trong quá trình thực hiện chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, pháp luật thường quy định người đang thuê nhà có quyền được mua trước so với các chủ thể khác. Điều này nhằm đảm bảo tính ổn định về chỗ ở cho người dân và tránh phát sinh các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng nhà ở.

Tuy nhiên, quyền ưu tiên mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trong nhiều trường hợp không phải là quyền tài sản độc lập mà chỉ là một cơ hội pháp lý gắn với điều kiện người thuê đang trực tiếp sử dụng nhà ở. Vì vậy, khi người thuê qua đời, việc người thân của họ có được tiếp tục thực hiện quyền mua nhà hay không còn phụ thuộc vào quy định cụ thể của pháp luật về nhà ở và các văn bản hướng dẫn.

3.3. Quyền ưu tiên mua nhà trong hợp đồng dân sự:

Trong nhiều giao dịch dân sự, các bên có thể tự thỏa thuận về quyền ưu tiên mua nhà trong hợp đồng. Ví dụ:

• Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở;
• Hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận ưu tiên mua;
• Hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản;
• Thỏa thuận giữa các bên trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, các bên có thể thống nhất rằng khi chủ sở hữu có nhu cầu bán nhà thì một chủ thể nhất định sẽ được quyền ưu tiên mua trước so với người khác trong một khoảng thời gian xác định.

Trong trường hợp này, quyền ưu tiên mua nhà thường được xem là một quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng dân sự. Vì vậy, nếu quyền này đã được xác lập hợp pháp và không mang tính chất gắn chặt với nhân thân của người có quyền thì về nguyên tắc quyền đó có thể được chuyển giao cho người thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự.

Ngược lại, nếu trong hợp đồng có quy định rõ quyền ưu tiên mua chỉ dành riêng cho cá nhân cụ thể và không được chuyển giao thì khi người đó chết, quyền này có thể chấm dứt theo thỏa thuận của các bên.

3.4. Quyền ưu tiên mua nhà trong giao dịch có nhiều đồng sở hữu:

Quyền ưu tiên mua nhà còn thường phát sinh trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều người. Khi một trong các đồng chủ sở hữu muốn bán phần quyền sở hữu của mình, pháp luật quy định các đồng sở hữu còn lại có quyền ưu tiên mua phần tài sản đó. Quy định này nhằm bảo vệ sự ổn định của quan hệ sở hữu chung và hạn chế việc người ngoài trở thành đồng sở hữu khi các chủ thể hiện hữu chưa có nhu cầu chuyển nhượng.

Trong trường hợp này, quyền ưu tiên mua phần tài sản thường được coi là một quyền tài sản gắn với quyền sở hữu chung. Do đó, nếu một đồng sở hữu chết thì phần quyền sở hữu của họ sẽ trở thành di sản thừa kế và người thừa kế có thể kế thừa vị trí pháp lý của họ trong quan hệ sở hữu chung.

Tuy nhiên, việc người thừa kế có được thực hiện quyền ưu tiên mua trong trường hợp này hay không còn phụ thuộc vào thời điểm phát sinh quyền, nội dung giao dịch chuyển nhượng và các quy định cụ thể của pháp luật dân sự.

THAM KHẢO THÊM:

• Luật sư tư vấn phân chia thừa kế, khai nhận di sản thừa kế
• Quy định phân chia di sản thừa kế theo Bộ luật dân sự 2015
• Hồ sơ và thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo pháp luật