Ai được giữ giấy tờ nhà đất khi chưa chia di sản thừa kế?

1. Ai được giữ giấy tờ nhà đất khi chưa chia di sản thừa kế?

Trong thực tế, khi một người qua đời để lại nhà đất hoặc các tài sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì bên cạnh việc xác định người thừa kế và tiến hành phân chia di sản, một vấn đề thường phát sinh là ai là người có quyền giữ các giấy tờ liên quan đến tài sản như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đăng ký xe hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu khác…

Đối với các loại giấy tờ về tài sản, khi một cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng thì người đó đương nhiên có quyền nhận, giữ gìn và bảo quản giấy tờ liên quan đến tài sản của mình. Tuy nhiên, khi người đó qua đời thì các giấy tờ này trở thành một phần liên quan đến di sản thừa kế và việc giữ, quản lý các giấy tờ cần được xác định trên cơ sở thỏa thuận hoặc theo ý chí của người để lại di sản.

a. Trường hợp người chết đã giao người giữ giấy tờ khi còn sống:

Điều 616 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

• Người quản lý di sản là người được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra;
• Trường hợp di chúc không chỉ định người quản lý di sản và những người thừa kế chưa cử được người quản lý di sản thì người đang chiếm hữu, sử dụng, quản lý di sản tiếp tục quản lý di sản đó cho đến khi những người thừa kế cử được người quản lý di sản.

Nếu trước khi qua đời, người để lại di sản đã giao cho một người cụ thể giữ các giấy tờ tài sản thì người đó có trách nhiệm tiếp tục giữ gìn và bảo quản các giấy tờ này. Việc giao giữ có thể được thể hiện thông qua nhiều hình thức khác nhau, như:

• Thể hiện rõ trong di chúc của người để lại di sản;
• Giao trực tiếp cho một người thân trong gia đình quản lý;
• Hoặc có sự thỏa thuận, thống nhất của các thành viên trong gia đình khi người để lại di sản còn sống.

Trong trường hợp này, người được giao giữ giấy tờ chỉ có trách nhiệm bảo quản giấy tờ mà không mặc nhiên trở thành người có toàn quyền đối với tài sản.

b. Trường hợp không có chỉ định người giữ giấy tờ:

Nếu người chết không để lại di chúc hoặc không chỉ định người giữ giấy tờ tài sản thì các đồng thừa kế của người đó có thể thỏa thuận cử một người đại diện đứng ra giữ các giấy tờ liên quan đến di sản cho đến khi việc phân chia di sản được thực hiện.

Những người có quyền thừa kế đối với di sản của người chết được xác định theo di chúc (nếu có) hoặc theo quy định của pháp luật về thừa kế theo pháp luật. Theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015, những người thừa kế được xác định theo thứ tự các hàng thừa kế sau:

• Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
• Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
• Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Theo nguyên tắc của pháp luật thừa kế, những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng di sản nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước, hoặc những người ở hàng thừa kế trước không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Trong trường hợp người chết không để lại di chúc và cũng không chỉ định người giữ giấy tờ, các đồng thừa kế có thể họp gia đình để thống nhất cử một người giữ giấy tờ tài sản. Đồng thời, các bên cũng có thể thỏa thuận thêm các vấn đề quan trọng khác liên quan đến di sản như:

• Cử người quản lý di sản;
• Cử người thực hiện việc phân chia di sản;
• Xác định quyền và nghĩa vụ của người quản lý di sản;
• Thỏa thuận cách thức phân chia di sản.

Việc thỏa thuận này phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 657 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quản lý di sản.

2. Người giữ giấy tờ khi chưa chia di sản thừa kế có quyền, nghĩa vụ gì?

Trong thời gian di sản thừa kế là nhà đất chưa được khai nhận hoặc phân chia, việc một người trong gia đình đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ liên quan đến tài sản là tình huống khá phổ biến. Tuy nhiên, cần khẳng định rằng việc giữ giấy tờ không đồng nghĩa với việc người đó có toàn quyền đối với di sản. Người giữ giấy tờ chỉ đóng vai trò quản lý, bảo quản giấy tờ phục vụ cho việc giải quyết thừa kế sau này và phải thực hiện đúng các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

2.1. Nghĩa vụ bảo quản giấy tờ di sản:

Người được các đồng thừa kế giao giữ giấy tờ nhà đất hoặc được người để lại di sản giao giữ khi còn sống có trách nhiệm bảo quản đầy đủ, an toàn các giấy tờ liên quan đến di sản. Các giấy tờ này có thể bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
• Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất;
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, bản vẽ nhà ở;
• Các giấy tờ pháp lý liên quan khác đến tài sản.

Việc bảo quản giấy tờ nhằm đảm bảo rằng khi các đồng thừa kế tiến hành các thủ tục pháp lý như khai nhận di sản, thỏa thuận phân chia di sản hoặc sang tên quyền sử dụng đất, các giấy tờ cần thiết vẫn còn đầy đủ và hợp lệ.

Trong quá trình giữ giấy tờ, người giữ phải tránh làm mất, hư hỏng hoặc sử dụng giấy tờ sai mục đích bởi những giấy tờ này là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.

2.2. Không được tự ý chuyển nhượng, thế chấp hoặc định đoạt tài sản:

Một nguyên tắc rất quan trọng trong pháp luật thừa kế là: di sản của người chết để lại thuộc sở hữu chung của những người thừa kế cho đến khi được phân chia. Do đó, việc một người đang giữ giấy tờ nhà đất không làm phát sinh quyền sở hữu riêng đối với tài sản đó. Người giữ giấy tờ không được tự ý thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản như:

• Tự ý chuyển nhượng hoặc bán nhà đất;
• Tự ý thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền;
• Tự ý cho thuê, tặng cho hoặc định đoạt tài sản;
• Sử dụng giấy tờ để làm thủ tục sang tên cho riêng mình.

Mọi quyết định liên quan đến việc định đoạt di sản đều phải có sự thống nhất của tất cả các đồng thừa kế hoặc phải được thực hiện theo di chúc hợp pháp của người để lại di sản.

Nếu người giữ giấy tờ tự ý thực hiện các giao dịch trái với quy định này, giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu và người thực hiện hành vi có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho các đồng thừa kế khác.

2.3. Trách nhiệm cung cấp giấy tờ khi thực hiện thủ tục thừa kế:

Khi các đồng thừa kế tiến hành các thủ tục liên quan đến việc xác lập quyền thừa kế, người đang giữ giấy tờ có trách nhiệm cung cấp hoặc xuất trình các giấy tờ cần thiết để thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định. Các thủ tục thường cần sử dụng giấy tờ nhà đất bao gồm:

• Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế;
• Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;
• Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai;
• Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho người nhận thừa kế.

Việc cung cấp giấy tờ đầy đủ giúp quá trình giải quyết thừa kế diễn ra thuận lợi và tránh kéo dài tranh chấp giữa các thành viên trong gia đình.

2.4. Trách nhiệm bàn giao giấy tờ khi tiến hành phân chia di sản:

Sau khi các đồng thừa kế đã hoàn tất thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế, quyền đối với tài sản sẽ được xác định rõ cho từng người thừa kế theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án.

Khi đó, người đang giữ giấy tờ có trách nhiệm bàn giao lại toàn bộ giấy tờ liên quan đến tài sản cho những người thừa kế hoặc cho người được giao thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo, chẳng hạn như:

• Người nhận phần nhà đất theo văn bản phân chia di sản;
• Người đại diện thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai;
• Cơ quan công chứng hoặc cơ quan đăng ký đất đai theo yêu cầu của thủ tục hành chính.

Việc bàn giao giấy tờ phải được thực hiện trung thực, đầy đủ và kịp thời, tránh gây cản trở cho việc thực hiện quyền của các đồng thừa kế.

Có thể thấy, người giữ giấy tờ nhà đất trong thời gian chưa chia di sản chỉ là người quản lý giấy tờ, không phải là chủ sở hữu riêng của tài sản. Mọi quyền đối với nhà đất vẫn thuộc về tất cả những người thừa kế cho đến khi việc phân chia di sản được thực hiện hợp pháp theo quy định của pháp luật.

3. Xử lý khi một người giữ giấy tờ di sản thừa kế nhưng không hợp tác:

Trong thực tế, tranh chấp thừa kế nhà đất thường phát sinh từ việc một người trong gia đình đang giữ toàn bộ giấy tờ nhà đất nhưng không hợp tác với các đồng thừa kế khác. Người này có thể không cung cấp giấy tờ, không đồng ý thực hiện thủ tục khai nhận di sản hoặc cố tình kéo dài thời gian nhằm chiếm lợi thế đối với tài sản.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, việc một người đang giữ giấy tờ nhà đất không làm phát sinh quyền sở hữu riêng đối với di sản, và người đó cũng không có quyền cản trở các đồng thừa kế khác thực hiện quyền của mình. Trong trường hợp phát sinh tình huống này, các đồng thừa kế có thể áp dụng nhiều biện pháp pháp lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

3.1. Trường hợp người giữ giấy tờ không bàn giao cho các đồng thừa kế:

Khi một người trong gia đình đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ liên quan đến tài sản nhưng từ chối cung cấp hoặc bàn giao giấy tờ cho các đồng thừa kế, trước hết các bên nên trao đổi và thương lượng trong nội bộ gia đình để tìm phương án giải quyết. Việc thống nhất giữa các thành viên trong gia đình thường là giải pháp tốt nhất vì giúp tránh được những mâu thuẫn kéo dài và hạn chế việc phải đưa tranh chấp ra cơ quan có thẩm quyền.

Trong trường hợp không thể đạt được sự thống nhất, các đồng thừa kế có thể lập văn bản yêu cầu người đang giữ giấy tờ cung cấp giấy tờ phục vụ việc khai nhận hoặc phân chia di sản. Việc yêu cầu có thể được thực hiện thông qua:

• Biên bản họp gia đình;
• Văn bản yêu cầu có chữ ký của các đồng thừa kế;
• Thông qua luật sư hoặc tổ chức hành nghề luật sư.

Nếu người đang giữ giấy tờ vẫn cố tình không hợp tác thì hành vi này có thể bị xem là cản trở việc thực hiện quyền thừa kế hợp pháp của những người khác.

3.2. Yêu cầu cung cấp giấy tờ phục vụ việc khai nhận di sản:

Theo nguyên tắc của pháp luật thừa kế, tất cả những người thừa kế đều có quyền ngang nhau đối với di sản cho đến khi việc phân chia được thực hiện. Do đó, bất kỳ người thừa kế nào cũng có quyền yêu cầu cung cấp giấy tờ liên quan đến di sản để thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết. Các thủ tục pháp lý thường cần đến giấy tờ nhà đất bao gồm:

• Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế;
• Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;
• Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai;
• Thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho người thừa kế.

Trong trường hợp giấy tờ nhà đất bị một người giữ nhưng không cung cấp, các đồng thừa kế có thể liên hệ cơ quan có thẩm quyền để xin trích lục hồ sơ hoặc cấp bản sao giấy tờ. Ví dụ:

• Xin trích lục hồ sơ địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai;
• Xin bản sao hồ sơ công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng;
• Xin xác nhận thông tin thửa đất từ cơ quan quản lý đất đai.

Việc này giúp các đồng thừa kế vẫn có thể tiến hành thủ tục pháp lý ngay cả khi người giữ giấy tờ không hợp tác.

2.3. Khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế tại Tòa án:

Nếu việc thương lượng không đạt được kết quả và người đang giữ giấy tờ vẫn tiếp tục cản trở việc giải quyết di sản, các đồng thừa kế có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu chia di sản thừa kế. Khi giải quyết vụ án thừa kế, Tòa án có thể:

• Xác định những người có quyền thừa kế đối với di sản;
• Xác định phạm vi di sản thừa kế;
• Buộc người đang giữ giấy tờ phải cung cấp hoặc giao nộp giấy tờ liên quan đến tài sản;
• Tiến hành phân chia di sản theo quy định của pháp luật hoặc theo di chúc.

Ngoài ra, trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án còn có thể yêu cầu cơ quan quản lý đất đai cung cấp thông tin về thửa đất; từ đó đảm bảo việc giải quyết tranh chấp được thực hiện đầy đủ và khách quan.

Như vậy, trong trường hợp một người đang giữ giấy tờ nhà đất nhưng không hợp tác thì các đồng thừa kế không đương nhiên bị mất đi quyền đối với di sản. Pháp luật cho phép áp dụng nhiều biện pháp từ thương lượng, yêu cầu cung cấp giấy tờ đến khởi kiện tại Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với tài sản thừa kế.

THAM KHẢO THÊM:

• Quy định phân chia di sản thừa kế theo Bộ luật dân sự 2015
• Chia di sản thừa kế nhà đất mang tên hộ gia đình thế nào?
• Hồ sơ và trình tự thủ tục khởi kiện phân chia di sản thừa kế