Phân biệt tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai

1. Phân biệt tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai:

1.1. Tranh chấp đất đai là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì ta có thể hiểu rằng tranh chấp đất đai chính là những tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Nói một cách đơn giản, dễ hiểu thì tranh chấp đất đai là những sự mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất.

1.2. Tranh chấp liên quan đến đất đai là gì?

Mặc dù không có bất kỳ văn bản nào định nghĩa tranh chấp liên quan đến đất đai là gì, tuy nhiên, dựa theo những quy định của pháp luật về đất đai thì ta có thể hiểu rằng tranh chấp liên quan đến đất đai là tất cả các tranh chấp có có đối tượng là đất đai như là tranh chấp đất đai; tranh chấp thừa kế là quyền sử dụng đất; tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất; tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,  tặng cho quyền sử dung đất…

1.3. Phân biệt tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai:

Để phân biệt giữa tranh chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất đai ta sẽ dựa theo một số tiêu chí như sau:

Một, xét về bản chất tranh chấp:

Đối với tranh chấp đất đai: Bản chất của nó là những tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất.

Còn đối với tranh chấp liên quan đến đất đai: Bản chất của nó được hiểu như sau: tranh chấp đất đai là tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế là quyền sử dụng đất là tranh chấp về vấn đề thừa kế nhưng có đối tượng là quyền sử dụng đất; tranh chấp tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất là tranh chấp về vấn đề hôn nhân và gia đình nhưng có đối tượng là quyền sử dụng đất; tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất là tranh chấp về hợp đồng dân sự nhưng có đối tượng là quyền sử dụng đất.

Hai, xét về thủ tục giải quyết tranh chấp:

Đối với tranh chấp đất đai thì trong thủ tục giải quyết tranh chấp bắt buộc phải tiến hành hòa giải ở cơ sở.

Còn đối với tranh chấp liên quan đến đất đai thì thủ tục giải quyết các tranh chấp cụ thể như sau: Các bên tranh chấp phải tiến hành hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã nếu có tranh chấp về người có quyền sử dụng đất.

Thủ tục hoà giải không bắt buộc phải thực hiện đối với các loại tranh chấp khác có liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về thừa kế có liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất.

Ba, xét về thẩm quyền giải quyết tranh chấp:

Đối với tranh chấp đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp được xác định như sau:

– Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng dân sự, theo thủ tục tố tụng hành chính nếu giải quyết tranh chấp bằng con đường khởi kiện;

– Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết bằng con đường khiếu nại;

Đối với tranh chấp liên quan đến đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp được xác định như sau:

– Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng dân sự, theo thủ tục tố tụng hành chính giải quyết các tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất

– Ủy ban nhân dân cấp xã, Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng dân sự có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với các loại tranh chấp khác có liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về thừa kế có liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất.

Bốn, xét về thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp:

Đối với tranh chấp đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Còn đối với tranh chấp liên quan đến đất đai, thời hiệu khởi kiện được xác định như sau:

– Không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất;

– Đối với các tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất thì thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm;

– Đối với các tranh chấp thừa kế là quyền sử dụng đất thì thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế;

– Đối với tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:

Theo các quy định của pháp luật hiện hành thì ta có thể xác định được để giải quyết tranh chấp đất đai sẽ có các hướng như sau:

Hướng giải quyết 1: Tự hòa giải

Hướng giải quyết 2: Giải quyết tranh chấp theo con đường thủ tục hành chính. Tức là hòa giải cơ ở tại Ủy ban nhân dân cấp xa, rồi thực hiện việc khiếu nại và khởi kiện vụ án hành chính

Hướng giải quyết 3: Khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền

Cụ thể như sau:

– Đối với hướng tự hòa giải thì hai bên tự thỏa thuận với nhau và lập văn bản ghi lại sự thống nhất thỏa thuận nội dung với nhau cho rõ ràng;

– Đối với việc giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính thì trình tự như sau: Người có yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai sẽ gửi yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân các cấp  để tiến hành tiếp tục hòa giải.

+ Trường hợp hòa giải thành: Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. Lúc này, Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân.

+ Trường hợp hòa giải không thành:

– Đối với những tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất người yêu cầu giải quyết tranh chấp có thể nộp đơn khởi kiện lên  Tòa án nhân dân giải quyết. Theo đó, nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên có thể yêu cầu tòa án giải quyết theo pháp luật tố tụng dân sự.

– Đối với những tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng minh quyền sử dụng đất thì có thể có thể yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết.

2.1. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi có Sổ đỏ:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Đơn khởi kiện theo mẫu.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

– Sổ hộ khẩu;

– Chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

Bước 2. Nộp đơn khởi kiện

Người khởi kiện sau khi đã chuẩn bị đày đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên thì có thể nộp hồ sơ tới Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì Tòa án yêu cầu bổ sung các giấy tờ, tài liệu còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ.Nếu hồ sơ đủ, hợp lệ thì Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí. Nếu từ chối hồ sơ phải nêu rõ lý do và căn cứ pháp lý.

Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng . Theo đó thì trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ

2.2 Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi không có Sổ đỏ

Có hai cách để giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ

Cách 1: Giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng hành chính

Bước 1: Liên hệ ủy ban nhân dân cấp xã để xin các giấy tờ, tài liệu, thông tin liên quan đến mảnh đất

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ

Người có yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

– Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã;

– Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

– Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Bước 3: Nộp hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Ủy ban nhân dân cấp huyện

Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.Nếu đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp thì kết thúc tranh chấp.Nếu Không đồng ý kết quả giải quyết thì có thể khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc có quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

Cách 2. Giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự

Theo quy định tại Điều 4 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và điểm b khoản 2 Luật Đất đai 2013 quy định thì Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định để chứng minh quyền sử dụng đất thì có thể làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013;

– Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.