Phân biệt tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai

 

1. Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai được hiểu như thế nào?

1.1. Tài sản hiện có là gì?

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 tài sản hiện có được hiểu là tài sản đã được hình thành và chủ thể của tài sản này đã thực hiện việc xác lập quyền sở hữu quyền các quyền khác đối với Tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.

1.2. Tài sản hình thành trong tương lai được quy định thế nào?

Để hiểu như thế nào về tài sản hình thành trong tương lai các cá nhân, tổ chức có thể tham khảo Khoản 2 Điều 108 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai như sau:

– Thứ nhất: tài sản này chưa được hình thành.

– Thứ hai: tài sản này đã được hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Trong Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở cũng đã giải thích: nhà ở hình thành trong tương lai chính là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng trên thực tế.

Như vậy với quy định nêu trên tài sản hình thành trong tương lai được hiểu là những tài sản chưa tồn tại trên thực tế hoặc có thể đang được đầu tư xây dựng vào thời điểm xem xét. Nhưng điều này là căn cứ để chứng minh rằng trong tương lai chắc chắn nó sẽ diễn ra và hình thành. Trong một số trường hợp đặc biệt tài sản này đã được hình thành nhưng mới thuộc sở hữu tại thời điểm giao kết giao dịch và chưa tiến hành việc chuyển giao quyền sở hữu giữa các bên.

2. Phân biệt tài sản hình thành trong tương lai và tài sản hiện có:

Với những quy định đã ghi nhận ở trên, tài sản tồn tại dưới dạng bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có hoặc là hình thành trong tương lai. Để phân biệt hai loại tài sản này bạn đọc cần lưu ý những thông tin theo bảng sau:

 

Tiêu chí	Tài sản hiện có	Tài sản hình thành trong tương lai
Căn cứ	Khoản 1 Điều 108 Bộ luật Dân sự hiện hành	Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự hiện đang có hiệu lực
Định nghĩa	Là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch	Không có định nghĩa cụ thể
Đặc điểm	– Là tài sản đã hình thành – Đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác trước hoặc tại thời điểm giao dịch	– Là tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao dịch
Ví dụ	Chị M có nhu cầu bán lại chiếc ô tô đang thuộc sở hữu riêng của mình. Tìm đến anh C đang có nhu cầu mua xe, hai bên thỏa thuận được với nhau và ký hợp đồng mua bán ô tô. Sau khi hoàn thành ký kết giao dịch mua bán thì chị M giao xe cho anh C đúng với những gì cam kết.	Ông A và chủ đầu tư ký hợp đồng mua một căn chung cư. Tuy nhiên, tại thời điểm hai ông ký hợp đồng mua bán, căn chung cư của ông A vẫn chưa hoàn thiện mà vẫn đang trong quá trình xây dựng

3. Điều kiện để tài sản hình thành trong tương lai được giao dịch:

Tài sản được hình thành trong tương lai là một loại tài sản đặc biệt vì vậy để đưa loại tài sản này vào trong một giao dịch dân sự thì phải đảm bảo những điều kiện cơ bản sau:

– Thứ nhất, phải có đầy đủ điều kiện chung đối với tài sản:

+ Khi thực hiện bất kì một cuộc giao dịch dân sự nào thì về nguyên tắc vật bảo đảm nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng quản lý xác định được giá trị số lượng tài sản của bên bảo đảm;

+ Những tài sản được đưa ra để làm tài sản bảo đảm phải không xảy ra tranh chấp trên thực tế. Lưu ý trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng cầm cố thế chấp phải xác định rõ được rằng tài sản này được pháp luật cho phép hoặc không cấm mua bán;

+ Tài sản trong tương lai hình thành trong tương lai không bị kê biên để bảo đảm thi hành án thi hành một nghĩa vụ nào;

– Quy định riêng về điều kiện đối với tài sản hình thành trong tương lai:

+ Việc thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai ít nhiều cũng gây nên sự lo ngại về rủi ro khi thực hiện giao dịch. Chính vì vậy, trong một số trường hợp khi bên bảo đảm chỉ có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm thì bên nhận bảo đảm mới có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Trong trường hợp tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên em bảo đảm vẫn có quyền xử lý thai sản theo những gì thỏa thuận khi đến hạn xử lý;

– Những tài sản hình thành trong tương lai sẽ được phân định chia thành hai nhóm bao gồm tài sản là đất đai gắn liền với đất và tài sản là vật tư hàng hóa. Đối với mỗi loại tài sản như thế này thì sẽ có những điều kiện cụ thể riêng biệt:

+ Đối với trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là đất tài sản gắn liền với đất thì giấy tờ chứng minh quyền sở hữu quyền sử dụng vô cùng quan trọng. Từ này có thể được gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà nhưng cũng có thể gọi là hợp đồng góp vốn quyết định giao thuê đất.

+ Đối với tài sản hình thành trong tương lai là vật tư hàng hóa. Ngoài việc có đầy đủ các điều kiện đã nêu ở nội dung trên thì bên bảo đảm phải có khả năng quản lý giám sát tài sản bảo đảm đây chính là một trong những yếu tố cốt lõi, điều kiện cần thiết đối với tài sản được hình  thành trong tương lai là vật tư hàng hóa.

4. Tài sản hình thành trong tương lai có dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:

Trong giao dịch dân sự có những hoạt động cần phải đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thông qua tài sản đảm bảo hoặc thực hiện các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Trong Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Bộ Luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã quy định những tài sản sau dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

– Thứ nhất, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai là một trong những tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trừ trường hợp Bộ luật Dân sự hoặc luật khác có liên quan công việc mua bán chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác và quyền sở hữu tại thời điểm sáng lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;

– Thứ hai, đối với tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản mà tiến hành bảo lưu quyền sở hữu;

– Thứ ba, trong hợp đồng song vụ tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng này bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;

 – Thứ tư, những tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật có liên quan quy định.

Đáng lưu ý:

Việc bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai cần có những lưu ý sau:

– Bên nhận bảo đảm thực hiện xác lập quyền đối với phần hoặc toàn bộ tài sản Bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai bắt đầu từ thời điểm phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm này được hình thành;

– Khi sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai mà việc bảo đảm này đã có hiệu lực thì sẽ đối kháng với người thứ ba được áp dụng theo quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều 23 Nghị định này.

5. Xử lý tài sản đảm bảo là tài sản hình thành trong tương lai:

Quá trình tiến hành xử lý tài sản đảm bảo là tài sản hình thành trong tương lai luôn được ưu tiên thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Nội dung thỏa thuận sẽ bao gồm những vấn đề sau:

– Thứ nhất: trong trường hợp tài sản bảo đảm chưa hình thành trong tương lai hoặc đã hình thành nhưng chưa có sự chấp thuận từ bên cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay còn gọi là chưa được cấp giấy chứng nhận trong trường hợp thuộc đối tượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì bên nhận bảo đảm có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán, tài sản hợp đồng khác về xác lập quyền đối với tài sản hình thành trong tương lai. Ngoài ra, cũng có thể nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc tiến hành bán tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật;

 – Thứ hai: đối với những tài sản bảo đảm đã hình thành và bên bảo đảm đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thì bên nhận bảo đảm có thể lựa chọn nhận chính tài sản này để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc xử lý theo quy định chung về xử lý tài sản Bảo đảm với tài sản hiện có;

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở;

– Nghị định 21/2021 NĐ-CP hướng dẫn thi hành Bộ Luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.