Giao đất là gì? Phân biệt giữa giao đất và cho thuê đất theo Luật đất đai

1. Giao đất là gì?

Giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Giao đất có 2 trường hợp là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.

2. Phân biệt giữa giao đất và cho thuê đất theo Luật đất đai:

Đối tượng Sử dụng đất theo hình thức giao không thu tiền

Đối tượng duy nhất theo hình thức này là các hộ Gia đình được nhà nước giao đất nhà nước, và thỏa mãn 2 điều kiện: phải trực tiếp sản xuất và diện tích đất được giao phải nằm trong hạn mức (không quá 3 ha với đất nhà nước trồng cây hàng năm và không quá 30 ha với đất nhà nước trồng cây lâu năm, nếu ngoài hạn mức rồi thì phải thuê). đối tượng này không phải trả tiền nhưng vẫn được hưởng đầy đủ quyền nhất: thừa kế, cho, tặng, thế chấp, ..

Đối tượng Sử dụng đất theo hình thức giao có thu tiền: chỉ có 2 đối tượng

Đối với hộ Gia đình cá nhân sử dụng đất ở: bao giờ cũng được cấp Quyền sử dụng đất lâu dài và có thu tiền

Cho các tổ chức kt trong nước (không bao gồm doanh nghiệp nước ngoài) xây dựng, kinh doanh nhà ở để bán (đây cũng là hình thức duy nhất cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở)

Đối tượng phải Sử dụng đất theo hình thức thuê: có 2 trường hợp

Phải trả tiền thuê đất hàng năm: đối với hộ Gia đình khai thác khoáng sản, đất mặt nước (nuôi trồng thủy sản), mặt bằng sản xuất, kinh doanh như sản xuất gốm, ngói, vật liệu xây dựng, ..

Được lựa chọn giữa trả tiền thuê hàng năm hoặc trả 1 lần: chỉ áp dụng cho các tổ chức nhà nước

Đất sử dụng ổn định lâu dài thì khi giải thỏa sẽ được đèn bù theo giá thị trường, và nếu dùng để góp vốn hoặc chuyển nhượng thì vẫn là đất sử dụng ổn định lâu dài, nếu chuyển nhượng dự án có đất sử dụng ổn định lẫu dài cho tổ chức, cá nhân người nhà nước thì đất sẽ được chuyển thành đất thuê với thời hạn 70 năm, hết thời hạn này sẽ được nhà nước gia hạn nhiều lần và mỗi lần không quá 70 năm và không thu tiền thuê đất (nhà nước vẫn tránh dùng từ giao đất cho trường hợp người nhà nước).

Đất sử dụng có thời hạn thì khi giải tỏa, giá sẽ căn cứ vào giá của phương án giải tỏa và nói chung mức giá này sẽ nằm giữa giá nhà nước quy định và giá thị trường.

Ngoài những đối tượng được nhà nước giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, phải thuê đất của nhà nước thì còn có những đối tượng được phép chọn lựa giữa 2 hình thức giao có thu tiền hoặc thuê.

Thuê

Dành cho tổ chức, cá nhân, hộ Gia đình: đất mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất công cộng nhắm mục đích kinh doanh, vd: đất chợ, trường học tư hay bệnh viện tư, sân bay, bến cảnh (các khu vực dành cho buôn bán trong đó), kinh doanh khu vui chơi giải trí (như suối tiên). Lưu ý phân biệt đất công cộng này với loại đất công cộng được giao không thu tiền (đường sá, trường học hay bệnh viện công).

Chỉ dành cho tổ chức: đất kinh doanh kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Đất dùng vào mục đích sản xuất nhà nước, đất để đầu tư xây dựng nhà cho thuê.

Như vậy, với các doanh nghiệp, tổ chức thì có tới 5 trường hợp, còn với cá nhân , hộ Gia đình thì chỉ có 3 trường hợp chọn lựa.

Các vấn đề khi chuyển nhượng dự án: có 2 vấn đề chính là hình thức Sử dụng đất và thời hạn Sử dụng đất (vì nói chung chuyển nhượng dự án đa số là chuyển nhượng đất, và chủ yếu là các doanh nghiệp trong nước chuyển nhượng cho các doanh nghiệp nhà nước)

– Hình thức Sử dụng đất: trừ 1 số trường hợp chuyển dự án cho tổ chức, cá nhân người nhà nước thì mới cần chuyển đổi hình thức Sử dụng đất. nếu đó là đất thuê và tiền thuê không có nguồn gốc từ ngân sách thì khi chuyển sang thuê thời hạn 70 năm và không phải đóng tiền Sử dụng đất, còn nếu tiền thuê trước đó có nguồn gốc từ ngân sách thì phải chuyển sang thuê và phải trả tiền.

– Thời hạn: nếu là đất sử dụng lâu dài thì sau khi chuyển nhượng vẫn là đất sử dụng ổn định lâu dài (trừ trường hợp chuyển cho doanh nghiệp, cá nhân nhà nước), còn nếu đất là giao hoặc thuê có thời hạn thì thời hạn sẽ bằng thời hạn còn lại.

– Về quy định cho vấn đề chuyển nhượng dự án thì hiện tại pháp luật đã tương đối hoàn thiện, khác với trước đây, chưa có quy định nên các doanh nghiệp thường phải đi đường vòng, đi rất xa mới đạt được mục đích.

3. Xử lý hành vi giao đất sai thẩm quyền của ủy ban nhân dân xã:

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Luật sư, năm 1996 gia đình tôi có viết đơn tay để mua đất của Ủy ban nhân dân xã và đã được chủ tịch ủy ban nhân dân xã đồng ý. Tuy nhiên đến năm 2004 ông chủ tịch về hưu thì chúng tôi nhận được đơn viết tay đó nhưng trong đơn lại ghi là cho thuê đất 20 năm (lúc trước vì tin tưởng nên chúng tôi không có cầm đơn viết tay mua đất đó). Chúng tôi đã viết đơn kiến nghị gửi lên Ủy ban nhân dân xã nhiều lần nhưng họ không những không giải quyết mà họ còn gây khó dễ cho nhà tôi. Hiện nay chúng tôi chỉ còn lại đơn viết tay này. Xin hỏi Luật sư, chúng tôi phải làm gì để có thể đòi lại quyền lợi cho mình?

Luật sư tư vấn:

– Tại điều 22, điều 23 của Luật đất đai có quy định về thẩm quyền giao đất sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.  Trong đó tại điểm d khoản 3 có quy định “Kế hoạch giao đất khu dân cư nông thôn để Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở.” Như vậy ở đây Ủy ban nhân dân xã không có quyền giao đất trong trường hợp đất đó là đất dân cư nông thôn và mục đích sử dụng là để ở. (trừ trường hợp Ủy ban nhân dân huyện ủy quyền). 

– Hiện nay vì bạn không cung cấp cho chúng tôi đầy đủ chứng cứ nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn cụ thể và chi tiết vụ việc được. Bây giờ bạn muốn đòi lại được quyền lợi cho mình thì bạn phải có các chứng cứ chứng minh là Ủy ban nhân dân xã đã giao đất sai thẩm quyền, tuy nhiên theo những gì bạn nói với chúng tôi thì hiện nay gia đình bạn chỉ còn lại đơn xin mua đất mà chủ tịch cũ lại ghi là cho thuê 20 năm. Chỉ duy nhất chứng cứ này thì không thể đòi lại được quyền lợi cho bạn.

 – Bây giờ bạn có thể lên ủy ban nhân dân xã để xem hồ sơ quản lý đất của xã là thửa đất của bạn là thuê hay là đã bán cho bạn, sau đó bạn có thể vết đơn kiến nghị lên Ủy ban nhân dân cấp huyện đề nghị họ giải quyết vụ việc này.

– Ngoài ra bạn có thể lên phòng lưu trữ văn thư của Ủy ban nhân dân xã để xem các quyết định của chủ tịch Ủy ban nhân dân xã trước đây nếu còn những quyết định của chủ tịch xã trước liên quan đến việc cảu bạn thì đó cũng là một trong những chứng cứ giúp bạn khi bạn viết đơn kiến nghị lên Ủy ban nhân dân huyện.

4. Thẩm quyền cho thuê đất và thu hồi đất theo quy định pháp luật:

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Luật sư. Luật sư có thể cho em hỏi là cơ quan nào có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn? Và cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau đây:

+) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

+) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;

+) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai 2013 có quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”

Như vậy Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Về thẩm quyền thu hồi đất, căn cứ Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền thu hồi đất như sau: 

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Như vậy, chỉ có UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất.

5. Mất giấy tờ giao đất có được cấp sổ đỏ không?

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình em có mảnh đất 1000 m2 bao gồm đất ở và đất vườn. Gia đình em muốn đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại mất giấy tờ giao đất nên cán bộ địa chính bảo là phải có 40 triệu mới làm được. 40 triệu là tiền mua đất. Đất gia đình em được giao sau 15/10/1993 ạ. Và nếu có giấy đóng thuế đất hàng năm thì có đủ hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ạ hay là phải nộp 40 triệu mới làm được ạ. Em xin cảm ơn ạ!

Luật sư tư vấn:

Bạn có nêu gia đình bạn có mảnh đất 1000 m2 bao gồm đất ở và đất vườn. Đất gia đình bạn được giao sau 15/10/1993 và giấy tờ giao đất của gia đình bạn lại bị mất. Trong trường hợp này nếu gia đình bạn không có giấy tờ gì và đất không có tranh chấp với ai thì căn cứ Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013, gia đình bạn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, theo quy định trên gia đình bạn sử dụng đất ổn định từ sau 15/10/1993 thì gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện không có vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất đó xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Giấy tờ về việc đóng thuế đất hằng năm là một trong những căn cứ về việc sử dụng đất ổn định của gia đình bạn, trong trường hợp không có giấy tờ về đất theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định. 

Việc thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp của gia đình bạn được áp dụng theo Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau: 

– Trường hợp không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

+ Trường hợp gia đình bạn đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Trường hợp gia đình bạn sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp gia đình bạn sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì:

+ Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Trường hợp gia đình bạn sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do bạn không cung cấp rõ thông tin về hiện trạng nhà đất của bạn ra sao, bảng giá đất tại địa phương bạn như thế nào nên không đủ căn cứ để tính rõ số tiền bạn phải nộp. Bạn có thể tham khảo các quy định trên để tính toán đúng nhất số tiền sử dụng đất bạn phải nộp. 

Nếu trong trường hợp bạn có tìm lại được một trong những giấy tờ giao đất của cơ quan có thẩm quyền trước đó theo Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì được cấp Giấy chứng nhận mà không phải đóng tiền sử dụng đất. 

6. Quy định về giao đất, cho thuê đất:

Tóm tắt câu hỏi:

Nhờ Luật sư tư vấn: Ngân hàng nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam là ngân hàng Thương mại Nhà nước theo Quyết định 571/2002/QĐ-NHNN ngày 05/6/2002. Theo quy định Luật đất đai hiện hành có phải thuê đất khi xây dựng trụ sở giao dịch hay không? Xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 147 Luật đất đai 2013 quy định về đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp như sau:

“Điều 147. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

1. Đất xây dựng trụ sở cơ quan gồm đất trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội.

2. Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác.

3. Việc sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Người đứng đầu cơ quan, tổ chức được giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm bảo toàn diện tích đất được giao, được thuê và phải sử dụng đất đúng mục đích.

Nghiêm cấm việc sử dụng đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp vào mục đích khác.

5. Nhà nước khuyến khích việc sử dụng đất vào mục đích phát triển văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường.”

Theo quy định trên, đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp thì người đứng đầu của cơ quan tổ chức sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Do đó, Ngân hàng nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam là ngân hàng Thương mại Nhà nước theo Quyết định 571/2002/QĐ-NHNN thì khi xây dựng trụ sở giao dịch phải làm đơn gửi tới Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi đặt trụ sở để xin giao đất/ cho thuê đất. Khi đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét giao đất hay cho thuê đất. Việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp thì sẽ được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 54 Luật đất đai 2013.

Đối với tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp thì sẽ được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Điểm e) Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2013.