Phân biệt giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất

Tiêu chí

Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Cho thuê đất

Định nghĩa

Nhà nước giao quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây được gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Hình thức

Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Có hai hình thức:

+Thuê đất trả tiền hằng năm

+Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Các trường hợp áp dụng

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

– Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

– Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện những dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

– Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa với mục đích để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây được gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa).

– Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có cả diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

– Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục được sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao theo quy định của pháp luật;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư của nước ngoài: 

++ Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

++ Sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

++ Sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

++ Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.

+ Những đối tượng sau sử dụng đất để xây dựng công trình sự nghiệp:

++ Tổ chức kinh tế;

++ Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính;

++ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; 

++ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

– Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:

+ Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để:

++ Sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

++ Sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp mà có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện các dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản.

Hạn mức sử dụng đất

– Nhà nước quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức giao đất ở.

– Tùy theo tình hình cụ thể của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định hạn mức cụ thể giao đất ở.

– Đối với hạn mức giao đất nông nghiệp đã được quy định tại Điều 129 Luật đất đai 2013

– Không có quy định về hạn mức cho thuê đất.

– Diện tích đất cho thuê sẽ  phụ thuộc vào hai yếu tố là:

+ Nhu cầu sử dụng đất;

+ Quỹ đất đáp ứng.

– Diện tích cụ thể cho thuê đất sẽ được ghi rõ trong Quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất

– Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có hai hình thức đó là sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn.

– Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho những người sử dụng vào các mục đích được quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013.

– Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được sử dụng lâu nhất là sử dụng ổn định lâu dài.

– Người sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất đều có quy định về thời hạn và không có hình thức sử dụng ổn định lâu dài.

– Thời hạn thuê đất sẽ tùy theo từng trường hợp được quy định tối đa là 50 năm, 70 năm và 99 năm.

– Thời gian thuê với trường hợp thuê lâu nhất là 99 năm.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân

– Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp ở trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Cho tổ chức, hộ gia đình, các cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

– Cá nhân sử dụng đất có quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc là theo pháp luật;

– Tặng cho quyền sử dụng đất;

– Thế chấp quyền sử dụng đất;

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm phải có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

– Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản gắn liền với đất thuê được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

– Để thừa kế, tặng cho các tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người được nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

– Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

– Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;

– Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.