Cách chuyển từ đất trồng cây hàng năm thành đất trồng cây lâu năm?

Giữa các loại đất, người sử dụng đất đã biết rằng có thể chuyển mục đích sử dụng đất với nhau dựa trên quy định pháp luật. Vậy chuyển mục đích sử dụng đất giữa các dạng đất trong cùng loại liệu có được hay không, cụ thể là chuyển từ đất trồng cây hàng năm thành cây lâu năm sẽ phải thực hiện như thế nào?

1. Phân biệt đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm:

Tiêu chí để phân biệt hai loại đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm là dựa trên đặc tính sinh trưởng và phát triển của loại cây trồng tương ứng. Cụ thể như sau:

Theo thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 1-11-2004 của Bộ Tài nguyên – môi trường, giải thích tên gọi các loại đất như sau:

+ Đất trồng cây hằ̀ng năm khác là đất chuyên trồng các loại cây có thời hạn sinh trưởng từ khi gieo trồng tới khi thu hoạch không quá một năm, chủ yếu để trồng màu, hoa, cây thuốc, mía, đay, gai, cói, sả, dâu tằm, cỏ không dùng trong chăn nuôi.

+ Đất trồng cây lâu năm là đất trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng trên một năm, từ khi gieo trồng tới khi thu hoạch, kể cả cây có thời gian sinh trưởng như cây hằ̀ng năm, nhưng cho thu hoạch trong nhiều năm như cây thanh long dứa, nho…
Như vậy sự khác nhau giữa đất trồng cây hằng năm khác và đất trồng cây lâu năm khác nhau ở chỗ đối với đất trồng cây hằ̀ng năm khác thì trồng những loại cây có thời gian sinh trưởng không quá một năm, đối với đất trồng cây lâu năm thì trồng những loại cây có thời gian sinh trưởng từ trên một năm trở lên.

2. Điều kiện chuyển đổi đất trồng cây hàng năm thành đất trồng cây lâu năm:

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý rất chặt chẽ. Để được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc chuyển đổi phải phù hợp với Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyêt cũng như Nhu cầu sử dụng đất của Người sử dụng đất trên thực tế.

Phải xin phép cơ quan nhà nước

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 59, Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Như vậy, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là của UBND cấp tỉnh và cấp xã tùy trường hợp cụ thể như sau:

Thẩm quyền của UBND cấp tỉnh:

• Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

Thẩm quyền của UBND cấp huyện:

• Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

Như vậy, trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm thuộc trường hợp không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

3. Cách chuyển đổi từ đất trồng cây hàng năm sang lâu năm:

Để thực hiện thủ tục này, người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai như sau:

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.

Thành phần hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT – BTNMT để đăng ký biến động về đất, người đăng ký cần chuẩn bị các hồ sơ sau:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Đơn đăng ký biến động đất đai (mẫu 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường)

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động được quy định cụ thể tại điều này.

Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai

Căn cứ nghị định 43/2014/NĐ- CP có rất nhiều trường hợp cần tiến hành đăng ký biến động đất đai, mỗi trường hợp lại có trình tự thực hiện khác nhau. Tuy nhiên, nhìn chung các bước để thực hiện gồm:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong bước này người nộp hồ sơ cần chú ý tới thời gian hẹn trên phiếu tiếp nhận hồ sơ để theo dõi và nhận kết quả kịp thời.

Bước 3: Kiểm tra hồ sơ và thực hiện các bước chỉnh lý hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

– Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

–  Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

– Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

– Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Như vậy sau bước này, người nộp hồ sơ cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan thuế đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

4. Thời hạn giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai:

Theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ – CP thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai đã được giảm bớt từ 15 quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ – CP xuống còn 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Như vậy, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang lâu năm, người sử dụng đất sẽ không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà thay vào đó là thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.