Kinh tế phát triển, giao dịch bất động sản được thực hiện thường xuyên, tuy nhiên trong số chúng ta vẫn chưa thể nắm rõ quy định về những trường hợp nào không được phép mua bán đất?
Mục lục bài viết
1. Những trường hợp nào không được phép mua bán đất?
Căn cứ theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định 04 trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
– Các đối tượng là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đối với các loại đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực như rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu trường hợp không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, trên đây là các quy định cấm nhận chuyển nhượng đối với người mua, nếu thuộc 04 trường hợp này sẽ không được nhận chuyển nhượng.
2. Điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định hiện nay:
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng đất như sau:
Người sử dụng đất sé được thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho lại thuê, cho lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện dưới đây:
– Người sử dụng đất có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
+ Trường hợp 1: Dựa theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013
Người được quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng, tặng cho.
+ Trường hợp 2: Dựa theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
Người sử dụng đất được quyền thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho đất đai khi:
+ Đối với tường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất sẽ được quyền chuyển nhượng, tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).
Căn cứ theo quy định điểm b khoản 1 Điều 188
Do đó, đối với vấn đề đất đang tranh chấp thì sẽ không được chuyển nhượng, tặng cho. Nếu các bên cố tình chuyển nhượng, tặng cho thì được xem là bất hợp pháp và cơ quan nhà nước cũng sẽ không thực hiện việc sang tên sổ đỏ chính chủ bởi không đủ điều kiện cấp sổ theo quy định.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án. Nếu quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án khi có quyết định của Tòa án thì đây có thể xem là tài sản đang được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đã bị phong tỏa và về bản chất không còn thuộc sở hữu của người đứng tên sổ đỏ
– Trong thời hạn sử dụng đất.
+ Theo quy định hiện nay thì đất được nhà nước giao, cho thuê được chuyển nhượng nhưng phải còn thời hạn sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Điểm d khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng đó là đất phải còn thời hạn sử dụng.
+ Bởi từ đó mới xuất hiện loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất giao lâu dài ổn định, không xác định thời hạn sử dụng, nhưng cũng có loại đất được nhà nước cho thuê hay giao 50 năm hay 10 năm, 20 năm đã được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận. Do đó, chỉ khi đất còn thời hạn sử dụng thì bất kể là đất nước nhà nước giao, đất cho thuê đều được phép chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế.
Như vậy, để xác định những loại đất không được chuyển nhượng tặng cho chúng ta thì cần nắm rõ các quy định về điều kiện đất được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đã được nêu ở trên. Đồng thời, khi thực hiện việc tặng cho hay mua bán chuyển nhượng đất thì cần phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và các thỏa thuận này chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
– Ngoài các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải thực hiện đầy đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.
– Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
3. Khi nào hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng đất phải có điều kiện?
Căn cứ theo Điều 192 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu trường hợp đáp ứng được điều kiện riêng như:
– Cá nhân, hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có đủ điều kiện để chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
– Cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
– Cá nhân, hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số khi sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu để sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.
Trên đây, là các trường hợp được phép chuyển nhượng nhưng bị giới hạn. Người nhận chuyển nhượng phải đáp ứng đủ điều kiện về nơi đang sinh sống, nếu vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
4. Trường hợp mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án thì cần đáp ứng những điều kiện gì?
Căn cứ theo quy định tại Điều 193 Luật Đất đai năm 2013 quy định về tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau:
– Phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo quy định và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Theo quy định như trên thì cấm doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Trên đây là toàn bộ các trường hợp cấm mua bán đất đai, theo đó:
– Ngoài 04 điều kiện chung bắt buộc phải có với tất cả các trường hợp thì khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp thì phải có thêm các điều kiện khác như người mua không thuộc trường hợp bị cấm mua.
Cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng thể hiện qua quy định xử phạt vi phạm hành chính tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai 2013;
