Những rủi ro pháp lý có thể gặp khi đặt cọc mua nhà đất

1. Những rủi ro pháp lý có thể gặp khi đặt cọc mua nhà đất:

Đặt cọc mua nhà đất với mục đích là để bảo đảm chủ đất giao kết hoặc thực hiện hợp đồng bán đất, thế nên việc người nhận cọc (chủ đất) (kể cả là người đặt cọc) có thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất sau khi đặt cọc và nhận cọc bán nhà đất hay không thì không thể chắc chắn, bên bán đất (bên nhận cọc) vẫn có thể thay đổi nhu cầu bán đất của mình cho người mua (người đặt cọc) trước khi thực hiện giao kết hợp đồng bán nhà đất, bởi vì việc đặt cọc mua bán nhà đất là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất chứ không phải là một giao dịch mà bắt buộc một trong hai bên phải thực hiện. Đương nhiên, sau khi đã nhận cọc mà bên nhận cọc (bên bán đất) không thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng có nghĩa là đang đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì phải thực hiện nghĩa vụ trả cọc, phạt cọc và các nghĩa vụ khác hai bên đã thống nhất thỏa thuận.

Tuy nhiên, rủi ro cho người đặt cọc mua nhà đất ở đây là nếu trong trường hợp bên nhận tiền cọc bán nhà không trả lại phần tiền cọc, phạt cọc, và các nghĩa vụ khác hai bên đã thống nhất thỏa thuận do bên nhận cọc không đủ tiền để trả lại hoặc bên nhận cọc chây ỳ không trả thì sẽ gây khó khăn cho người đặt cọc thu hồi lại tiền. Hoặc những trường hợp khác như đất đang dính quy hoạch, kế hoạch mà không thể chuyển quyền sử dụng đất; đất chưa có giấy chứng nhận nên không thể chuyển quyền sử dụng,…

Thậm chí, nếu như người đặc cọc đất không tìm hiểu kỹ về người mà mình đặt cọc mà đã xuống tiền đặt cọc đất, trong trường hợp gặp những đối tượng lừa đảo thì khả năng bị mất trắng tiền khá cao.

2. Tố cáo hành vi lừa đảo nhận đặt cọc đất:

Như đã phân tích ở mục trên, một trong những rủi ro pháp lý có thể gặp khi đặt cọc mua nhà đất là bị lừa đảo đặt cọc đất. Khi gặp tình trạng đó, người cọc đất thực hiện tố cáo hành vi lừa đảo nhận đặt cọc đất ra cơ quan chức năng có thẩm quyền để giải quyết. Người bị lừa đảo cọc đất thực hiện như sau:

2.1. Chuẩn bị hồ sơ tố cáo lừa đảo cọc đất:

Trong đơn tố cáo lừa đảo cọc đất phải có những nội dung sau:

– Ngày, tháng, năm tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất;

– Cơ quan nhận đơn tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất : theo quy định tại Điều 145 của Bộ luật tố tụng hình sự 2015 thì cơ quan nhận đơn tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất là Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát tiếp nhận tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố;

– Thông tin của người tố cáo, bao gồm những thông tin sau:

+ Đầy đủ họ tên của người tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất;

+ Giấy tờ chứng minh nhân dân/căn cước công dân của người tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất;

+ Địa chỉ của người tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất;

+ Số điện thoại của người tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất;

+ Địa chỉ email (nếu có) của người tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất.

– Thông tin của người bị tố cáo có hành vi lừa đảo cọc đất: các thông tin tương tự với người tố cáo đã nêu trên.

– Nêu rõ tên hành vi vi phạm. Ví dụ, anh Nguyễn Văn A đã có hành vi lừa đảo cọc đất

+ Trình bày nội dung cụ thể của sự việc mà người bị tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất đã thực hiện (nêu tóm tắt diễn biến sự việc); hành vi lừa đảo cọc đất đã xâm phạm quyền và lợi ích gì.

+ Nêu căn cứ pháp lý xác định hành vi. Ví dụ, căn cứ Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 được sửa đổi bổ sung 2017 những hành vi của anh Nguyễn Văn A là hành vi vi phạm pháp luật.

– Ghi rõ những tài liệu, chứng cứ kèm theo (giấy đặt cọc,..)

– Người tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất phải ký tên hoặc điểm chỉ vào đơn tố cáo.

2.2. Nộp hồ sơ tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất:

Người tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất thực hiện nộp hồ sơ đã chuẩn bị nêu trên đến cơ quan chức năng có thẩm quyền bằng một trong các phương thức nộp hồ sau:

– Nộp hồ sơ tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất trực tiếp đến cơ quan chức năng có thẩm quyền;

– Nộp hồ sơ tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất qua đường bưu điện.

Cơ quan chức năng có thẩm quyền nhận đơn tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất bao gồm những cơ quan sau:

– Cơ quan công an các cấp;

– Viện kiểm sát nhân dân các cấp;

– Tòa án;

– Cơ quan báo chí,…

2.3. Thụ lý tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất:

Người giải quyết tố cáo ra quyết định thụ lý tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

– Tố cáo được thực hiện theo quy định tại Điều 23 Luật Tố cáo 2018;

– Người tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất có đủ năng lực hành vi dân sự;

– Nếu người tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất không có đủ năng lực hành vi dân sự thì phải có người đại diện theo quy định của pháp luật;

– Vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết tố cáo của cơ quan, tổ chức, cá nhân tiếp nhận tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất;

– Nội dung tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất có cơ sở để xác định người vi phạm, hành vi vi phạm pháp luật.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày ra quyết định thụ lý tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất, người giải quyết tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất có trách nhiệm thông báo cho người tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất và thông báo về nội dung tố cáo cho người bị tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất biết.

2.4. Xác minh nội dung tố cáo lừa đảo cọc đất:

– Người giải quyết tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất tiến hành xác minh hoặc giao cho cơ quan thanh tra cùng cấp hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân khác xác minh về nội dung tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất (gọi chung là người xác minh nội dung tố cáo).

– Người xác minh nội dung tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất phải tiến hành các biện pháp cần thiết để thu thập thông tin, tài liệu, làm rõ nội dung tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất. Lưu ý rằng, thông tin, tài liệu thu thập khi xác minh nội dung tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất phải được ghi chép thành văn bản, khi cần thiết thì lập thành biên bản và sẽ được lưu giữ trong hồ sơ vụ việc tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất.

– Trong quá trình xác minh hành vi lừa đảo cọc đất, người xác minh nội dung tố cáo phải tạo điều kiện để người bị tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất giải trình, đưa ra các chứng cứ để chứng minh tính đúng, sai của nội dung cần xác minh.

– Người xác minh nội dung tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo phân công của người giải quyết tố cáo.

– Kết thúc việc xác minh nội dung tố cáo, người được giao xác minh hành vi lừa đảo cọc đất phải có văn bản báo cáo người giải quyết tố cáo về kết quả xác minh nội dung tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất và kiến nghị biện pháp xử lý.

2.5. Kết luận nội dung tố cáo:

– Căn cứ vào nội dung tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất, giải trình của người bị tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất và kết quả xác minh nội dung tố cáo, tài liệu, chứng cứ có liên quan thì người giải quyết tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất ban hành kết luận nội dung tố cáo.

– Chậm nhất là 05 ngày làm việc kể từ ngày ban hành kết luận nội dung tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất, người giải quyết tố cáo phải gửi kết luận nội dung tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất đến người bị tố cáo, cơ quan, tổ chức quản lý người bị tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan; thông báo về kết luận nội dung tố cáo đến người tố cáo.

2.6. Xử lý kết luận nội dung tố cáo của người giải quyết tố cáo:

Chậm nhất là 07 ngày làm việc kể từ ngày ban hành kết luận nội dung tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất, người giải quyết tố cáo căn cứ vào kết luận nội dung tố cáo tiến hành việc xử lý như sau:

– Trường hợp kết luận người bị tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất không vi phạm pháp luật thì khôi phục quyền và lợi ích hợp pháp của người bị tố cáo.

– Trường hợp kết luận người bị tố cáo hành vi lừa đảo cọc đất vi phạm pháp luật thì:

+ Áp dụng biện pháp xử lý theo thẩm quyền.

+ Kiến nghị đến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp hành vi hành vi lừa đảo cọc đất của người bị tố cáo có dấu hiệu của tội phạm thì chuyển ngay hồ sơ vụ việc đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để tiến hành xử lý theo quy định của pháp luật.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Tố cáo 2018;

– Bộ luật Dân sự 2015.