Những rủi ro khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

1. Thế nào là thế chấp quyền sử dụng đất?  Các loại đất được thế chấp?

Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Đất đai là một hình thức tài sản mà người dân được quyền sử dụng khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, xét trong thực tế, rất nhiều cá nhân sử dụng đất đai là tài sản thế chấp cho khoản vay của mình. Ở đây người ta gọi là vay thế chấp.

Ví dụ: Anh Nguyễn Văn M (30 tuổi), thường trú tại Hải Dương, vào đầu năm 2022 có vay của anh Nguyễn Văn B (34 tuổi), cùng địa chỉ một số tiền là 300 triệu đồng. Hai bên có giao kết bằng giấy tờ với nhau. Trong giấy vay nợ, các bên đã thỏa thuận rõ với nhau về việc, anh M sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp cho khoản vay của mình. Giấy tờ vay nợ này đã được công chứng. Lúc này, đất đai được xem là tài sản thế chấp cho khoản vay.

Hiện nay, việc thế chấp quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến tại nước ta. Như đã nói, đất đai là một hình thức tài sản. Do đó, nhiều cá nhân dùng nguồn tài sản này để thế chấp các khoản vay, giúp bên cho vay tin tưởng và đưa tiền cho các chủ thể này.

Tuy nhiên, xét theo quy định mà Nhà nước đưa ra, không phải loại đất nào cũng được đưa vào thế chấp. Theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất:

+ Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức.

+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

+ Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

+ Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Theo quy định trên, Nhà nước chỉ đảm bảo cho cho người sử dụng đất được phép thế chấp quyền sử dụng đất nếu đất đai của họ thuộc các trường hợp nêu trên. Trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất mà Nhà nước đưa ra đều là các trường hợp được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất một cách hợp pháp. Tức đất đai thuộc quyền sử dụng của chủ thể thế chấp. Quy định mà Nhà nước đưa ra giúp đối tượng thế chấp được đảm bảo về chủ sở hữu, tránh gây ra hiểu lầm, mâu thuẫn, tranh chấp trong việc giải quyết các khoản vay tài chính sau này. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để công tác quản lý của Nhà nước về đất đai được cụ thể và chặt chẽ nhất, hạn chế đến mức tối đa những sai phạm có thể xảy ra (gây ảnh hưởng đến trật tự quản lý và sử dụng đất đai).

2. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thực hiện thế chấp và nhận thế chấp quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 320 và Điều 321 Bộ luật dân sự 2015, khi thực hiện thế chấp tài sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có các quyền và nghĩa vụ cụ thể sau đây:

– Bên thế chấp:

+ Quyền: Bên thế chấp vẫn được quyền sử dụng tài sản thế chấp để  hưởng hoa lợi, lợi tức. Chủ thể này có quyền nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

+ Nghĩa vụ: Bên thế chấp phải giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp; Vẫn được quyền sử dụng tài sản thế chấp, song chủ thể này phải đảm bảo bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp. Đồng thời, bên này phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

– Bên nhận thế chấp:

+ Quyền: Bên nhận thế chấp có quyền xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp. Đồng thời, đối tượng này có quyền yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp. Trong một số trường hợp, khi thấy có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản (quyền sử dụng đất).

+ Nghĩa vụ: Bên nhận thế chấp có nghĩa vụ  hoàn trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp. Đồng thời, chủ thể này phải tiến hành thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là các quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Quy định của Bộ luật dân sự 2015 về quyền và nghĩa vụ của các bên là căn cứ pháp lý, điều chỉnh hoạt động của các chủ thể tham gia. Đồng thời, đây chính là thước đo đánh giá trách nhiệm của các bên khi xảy ra sai phạm.

3. Những rủi ro khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Như đã phân tích ở trên, nhận thế chấp quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý diễn ra thường xuyên trong thực tiễn đời sống. Đây là một trong những hình thức đảm bảo cho khoản vay, được các bên áp dụng và thực hiện. Khi nhận tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ có thêm cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Bởi nếu trong trường hợp bên còn lại không đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo quy định của pháp luật, họ hoàn toàn có thể dựa vào thỏa thuận thế chấp để truy cứu trách nhiệm đối với đối phương.

Song, trên thực tế, khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, các cá nhân sẽ phải đứng trước rất nhiều rủi ro. Cụ thể như sau:

– Theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu tài sản thế chấp là bất động sản, quyền sử dụng đất đai, thì khi làm giấy tờ, hợp đồng thế chấp tài sản, thì loại văn bản này phải được công chứng. Điều này đặt ra tính pháp lý và các vấn đề phát sinh liên quan khi văn bản thế chấp quyền sử dụng đất không được công chứng, thì tính pháp lý của nó không được đảm bảo. Lúc này, bên thế chấp hoàn toàn có thể “lật kèo”, chậm thanh toán và không chịu sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp cho khoản vay như đã thỏa thuận trước đó.

– Tài sản thế chấp (quyền sử dụng đất) đang thuộc diện được thế chấp cho một đối tượng, cơ quan khác. Thực tế, có rất nhiều trường hợp, bên thế chấp tiến hành thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận thế chấp (dù quyền sử dụng đất này đã được thế chấp cho một bên thứ ba khác). Lúc này, vấn đề bảo đảm về quyền và lợi ích của bên nhận thế chấp không được đảm bảo. Trong một số trường hợp, hợp đồng, văn bản thế chấp quyền sử dụng đất còn có thể vô hiệu.

– Khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp không bàn giao cho bên nhận thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mà theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, bên thế chấp phải có nghĩa vụ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Khi không bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cứ xác minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người thế chấp không được bảo đảm. Theo đó, lợi ích về việc nhận thế chấp của các chủ thể khác cũng đồng thời bị ảnh hưởng.

Trên đây là những rủi ro mà người dân thường gặp phải khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Cách thức cơ bản nhất mà các cá nhân có thể hướng đến nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, là tiến hành công chứng văn bản thế chấp quyền sử dụng đất. Có như vậy, khi phát sinh những rủi ro, mâu thuẫn, văn bản, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ là căn cứ pháp lý đưa ra, bảo vệ một cách toàn diện quyền và lợi ích hợp pháp của các bên nhận thế chấp. Đồng thời, việc công chứng giao dịch giúp cơ quan quản lý Nhà nước quản lý các hoạt động pháp lý xoay quanh quyền sử dụng đất của người dân một cách cụ thể và toàn diện nhất. Hơn tất cả, nó giúp đảm bảo tính thực tiễn, thực thi và toàn diện trong quá trình thực hiện các hoạt động pháp lý, tính khách quan và công bằng sẽ từng bước được bảo đảm.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Bộ luật dân sự 2015;

Luật đất đai 2013.