Hoạt động mua bán đất động sản là một trong những hoạt động giao dịch lớn, và cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên giao dịch. Việc quy định và xây dựng những điều khoản hợp đồng chuẩn chỉnh, hợp pháp, khoa học, hợp lý sẽ thúc đẩy việc thực hiện hợp đồng được thuận lợi.
Mục lục bài viết
1. Chủ thể của hợp đồng:
Điều kiện của bên bán là tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS được quy định tại Điều 10 LKDBĐS năm 2014:
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Nếu như tại Điều 35 Luật Nhà ở năm 2005 có quy định cụ thể về đối tượng được mua, thuê nhà ở thương mại: “Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam quy đinh tại Điều 126 và Điều 131 của Luật này; Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam quy định tại Khoản 1, Điều 125 và Điều 131 của Luật này” thì
Bên mua là cá nhân, tổ chức trong nước về cơ bản sự vận dụng của nền kinh tế thị trường là dựa vào quy luật cung – cầu, khi có một nhu cầu xuất hiện thi kéo theo đó là sự cung ứng về sản phầm, dịch vụ theo nhu cầu đó. Một người muốn mua một loại tài sản nào đó trước hết là phải xuất phát từ nhu cầu, có nhu cầu thì họ mới sẵn sàng bỏ tiền ra để mua tài sản đó. Trong thị trường nhà ở cũng vậy, người mua nhà trước tiên cũng xuất phát từ nhu cầu về nhà ở và để là chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thì người mua nhà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định cua pháp luật. Theo Khoản 2, Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở nói chung thì tổ chức, cá nhân, nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, phải có năng lực hành vi dân sự và nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.
2. Đối tượng của hợp đồng:
Theo Điều 429 BLDS đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là tài sản phải có thực và được phép giao dịch. Để trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán thì tài sản phải xác định được hoặc có thể xác định được. Nghĩa là tài sản mua bán có thể là vật đã được xác định cụ thể vào thời điểm giao kết hợp đồng (vật có sẵn) hoặc vật sẽ được hình thành trong tương lai.
Không phải bất cứ nhà ở nào cũng được phép đưa vào kinh doanh mua bán. Do đó, nhà đầu tư tạo lập nhà ở cần phải quan tâm đến các điều kiện ràng buộc về mặt pháp lý khi đưa một công trình nhà ở vào kinh doanh.
Theo quy định tại Điều 9 LKDBĐS năm 2014 và Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thì buộc phải thỏa mãn các điều kiện sau:
Nhà ở phải thuộc đối tượng dược phép kinh doanh, nhà ở phải được tạo lập hợp pháp, thông qua quá trình đầu tư, tạo lập của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Nhà ở có thể do chính các doanh nghiệp trực tiếp dầu tư. xây dựng mới hoặc do nhận chuyền nhượng, hoặc mua lại từ các cá nhân, tổ chức khác. Trong mua bán nhà ở trog hoạt động kinh doanh BĐS thì các loại nhà ở được các doanh nghiệp phát triển để bán lại bao gồm: Nhà ở riêng lẻ được xây dựng liền kề tạo thành một dãy nhà ở có vách tường, các hộ thống hạ tầng kỹ thuật… thuộc sở hữu chung với các căn hộ liền kề khác hoặc tồn tại dưới dạng căn hộ riêng biệt tách rời với các căn hộ khác; nhà biệt thự được xây dựng riêng biệt; căn hộ chung cư.
Nhà ở phải đảm bảo thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, không có tranh chấp về quyền sở hữu và không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Doanh nghiệp bán nhà phải có hồ sơ chứng minh nhà ở đem bán thuộc quyền sở hữu của mình bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đối với nhà ở có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà ở đang được xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ và
Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Nhà ở là đối tượng của hợp đồng có thể là nhà ở đã tồn tại vào thời điểm giao kết hợp đồng (nhà ở có sẵn) hoặc là nhà ở sẽ được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế đã được phê duyệt.
3. Hình thức của hợp đồng:
Tương tự như Điều 124 BLDS năm 2005, tại Điều 119 BLDS năm 2015 cũng quy định:
“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”
Theo quy định này thì hình thức của hợp đồng dân sự rất đa dạng, tạo điều kiện cho các chủ thể có thể lựa chọn một trong những hình thức thể hiện các quyền và nghĩa vụ của họ trong hợp đồng. Tuy nhiên, sự lựa chọn hình thức của hợp đồng còn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của chính các chủ thể và của Nhà nước, phụ thuộc vào tầm quan trọng của đối tượng mà các bên hướng tới trong giao dịch dân sự.
Trước đây, Điều 450 BLDS năm 2005 quy định “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì vậy, lập thành văn bản có công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng mua bán nhà ở. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đối, góp vốn. thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này”. Như vậy, theo quy định của luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở mà bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh BĐS thì không cần phải tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng là nhằm thông báo cho các cơ quan có thẩm quyền biết về tình trạng tài sản mà các cơ quan đang quản lý, qua đó các cơ quan quản lý sẽ biết rõ hơn về đối tượng tài sản mà mình đang quản lý. Từ đó, cơ quan quản lý sẽ báo cho bên thứ ba biết về tình trạng tài sản đó nếu như có các giao dịch liên quan tới các tài sản đã được đăng ký giao dịch tại cơ quan hoặc đã được công chứng, chứng thực hạn chế rủi ro.
4. Quyền và nghĩa vụ các bên:
4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán:
* Quyền của bên bán:
Thứ nhất, quyền yêu cầu thanh toán tiền mua nhà. Đây là quyền cơ bản trong hợp đồng mua bán nhà trong hoạt động kinh doanh BĐS. Theo quy định của LKDBĐS năm 2014 thì bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền nhà theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng (Khoản 2, Điều 21). Các bên có thể thỏa thuận mua theo phương thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần bằng tiền mặt hoặc thông qua hình thức chuyển khoản tại ngân hàng. Trường hợp không có thỏa thuận thì bên bán chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì các bên có thể thỏa thuận mua bán nhà bàng hình thức ứng tiền trả trước, bên mua nhà có nghĩa vụ trả tiền chia làm nhiều đợt cho bên bán. Đây được xem là một phương thức huy động vốn khá phố biến được các nhà đầu tư áp dụng trong quá trình tạo lập nhà ở để kinh doanh.
Trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên không có thỏa thuận về thời hạn và phương thức thanh toán thì thời điểm thanh toán tiền nhà là ngay sau khi bên mua nhận bàn giao nhà từ bên bán.
Thứ hai, quyền yêu cầu bên mua nhận nhà, theo quy định tại Điều 21 LKĐBĐS năm 2014 thì bên bán nhà có quyền: “Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng”. Quyền này cũng được quy định trong BLDS năm 2015, về nguyên tắc bên mua phải nhận nhà đúng thời hạn khi bên bán giao nhà đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thời hạn nhận nhà ở do các bên thỏa thuận, nếu trong hợp đồng mà các bên không có thỏa thuận thì áp dụng quy định của luật dân sự trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản vào bất cứ lúc nào nhưng phái báo trước cho nhau một khoảng thời gian hợp lý.
Thứ ba, quyền yêu cầu hên mua phối hợp thực hiện các thủ tục. Tại Khoản 3, Điều 21 LKDBĐS quy định: “Yêu cầu hên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận”. Có rất nhiều các giao dịch ở Việt Nam cần thực hiện các thủ tục do luật quy định, một trong những giao dịch có nhiều thủ tục chính là mua bán nhà ở do tính chất đặc biệt của nhà ở so với các loại tài sản khác như giá trị cao, là bất động sản… Như vậy, khi thực hiện mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng thì các bên phải thực hiện các thủ tục nhất định. Để thuận tiện và đảm bảo lợi ích cho bên bán thì nhà nước đã trao cho bên mua bán được phép yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thù tục mua bán.
Bên cạnh đó, các bên ký kết hợp đồng có thể thỏa thuận những quyền của bên bán phù hợp với các điều kiện thực tế, không trái quy định pháp luật.
* Nghĩa vụ của bên bán
Nghĩa vụ cung cấp thông tin về nhà ở, nghĩa vụ cung cấp thông tin được ghi nhận như là nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đã được giao kết, nhưng trên thực tế người bán có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này ngay trong quá trình thương lượng để giao kết hợp đồng. Trong hợp đổng mua bán nhà ở, các thông tin trước hết được chứa đựng trong các điều, khoản về đặc điểm của nhà ở đem bán: Địa chỉ nhà, loại nhà, đặc điểm kiến trúc, diện tích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tổng diện tích sàn xây dựng, các thông tin về những quan hệ pháp lý đối với các công trình kiến trúc thuộc quyền sử dụng chung…
Trong trường hợp các bên mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán còn có thể bao gồm tình trạng, tiến độ thi công xây dựng nhà để người mua biết rõ về tình trạng nhà ở mà mình đã xác lập giao dịch.
Các thông tin do bên bán cung cấp phái được bảo đảm chính xác, đầy đủ và bên bán phải chịu trách nhiệm về những thông tin đã cung cấp. Nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin một cách trung thực dẫn đến việc trong quá trình đưa vào sử dụng phát hiện tình trạng thực tế sử dụng nhà ở không đúng như thì tùy mức độ bên mua có quyền yêu cầu hủy hợp đồng và yêu cầu bên bán bồi thường.
Nghĩa vụ giao nhà và chuyền quyền sở hữu nhà ở, Khoản 1, Điều 22 LKDBĐS năm 2014 quy định về nghĩa vụ giao nhà của bên bán nhà trong hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS như sau: “Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sàn khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng ”.
Quyền sở hữu đối với nhà ở của người mua nhà chỉ được chính thức thừa nhận khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Do đó, thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu cho bên mua nhà, bên bán phải hoàn thành các thủ tục để người mua nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Nghĩa vụ bảo hành, theo Khoản 5, Điều 22 LKDBĐS năm 2014 bên bán có nghĩa vụ bảo hành nhà ở đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà ở đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiên việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn bảo hành do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm không ngắn hơn thời hạn bảo hành do pháp luật quy định. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau: “Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng; Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiếu là 24 tháng” (Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014). Nếu hai bên không có thỏa thuận gì khác thì theo quy định của pháp luật bên bán chỉ chịu trách nhiệm bảo hành đối với những hư hỏng, khiếm khuyết trong quá trình đưa vào sử dụng mà không do hành vi của người sử dụng hoặc thiên tai địch họa gây ra. Mọi chi phi phát sinh trong quá trình bảo hành sửa chữa nhà do bên bán chịu.
Nghĩa vụ về tài chính, theo quy định của pháp luật thì bên bán nhà trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là các nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sán phái có nghĩa vụ đóng thuế và các nghía vụ về tài chính khác theo quy định của pháp luật (Khoản 6, Điều 22 LKDBĐS).
Nghĩa vụ tổ chức, quản lý nhà ở sau khi bán, khác với hoạt động mua bán nhà ở thông thường, trong hoạt động mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS, sau khi đã giao nhà và hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở bên bán nhà là các nhà đầu tư kinh doanh BĐS còn có nghĩa vụ tổ chức quản lý việc sử dụng công trình hạng mục thuộc quyền sử dụng chung trong các dự án nhà ở. Nghĩa vụ tổ chức, quản lý của chủ đầu tư bao gồm: Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức quản lý sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các dịch vụ khác có liên quan trong phạm vi dự án; quản lý vận hành các công trình đã đưa vào khai thác theo nhiệm vụ dược giao hoặc khi chưa chuyển giao cho các tổ chức dịch vụ công ích hoặc tổ chức quản lý chuyên ngành.
4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua:
* Quyền của bên mua
Quyền nhận nhà và quyền sở hữu đối với nhà ở, tương ứng với nghĩa vụ giao nhà của bên bán thì bên mua nhà có quvền nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà ở theo đúng thỏa thuận của các bên. Theo ghi nhận tại Khoản 2, Điều 23 LKDBĐS năm 2014 thì bên mua nhà: “Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng”. Như vậy, thì nếu trong quá trình giao kết hợp đồng các bên không có thỏa thuận khác thì địa điểm bên mua được nhận nhà chính là nơi nhà ở tồn tại.
Khi đã hoàn tất các thủ tục mua bán nhà với bên bán và bên bán đã tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Bên mua nhà sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp sau thời gian theo quy định về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất.
Quyền yêu cầu bên mua hoàn thành thủ tục mua bán nhà, xuất phát từ tâm lý chung của những người mua nhà là luôn mong muốn hoàn thành các thủ tục pháp lý đồi với nhà ở một cách nhanh nhất. LKDBĐS năm 2014 ghi nhận bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán nhà hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, chuyển giao quyền sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất (Khoản 1, Điều 23 LKDBĐS năm 2014). Theo đó, bên mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục trước thời điểm giao nhận nhà.
Tương ứng với nghĩa vụ của bên bán, bên mua còn có quyền yêu cầu bảo hành và quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có) để đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của mình.
* Nghĩa vụ của bên mua
Trong hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS thì các nghĩa vụ của bên mua nhà tương đối đơn giản và ít phức tạp hơn so với các nghĩa vụ của bên bán. Do xuất phát từ đặc điểm của việc mua bán nhà ở mang tính chất thương mại, bên bán để có thể cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường phải tạo được niềm tin cho khách hàng qua việc đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ. Còn đối với bên mua với tâm lý “khách hàng là thượng đế” nên không phải gánh quá nhiều nghĩa vụ.
Các nghĩa vụ này bao gồm: Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng; Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và các nghĩa vụ khác trong hợp đồng (Điều 23 LKDBĐS năm 2014).
5. Hiệu lực của hợp đồng:
Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”.
