Nhận nhà đất từ cha mẹ nhưng không sang tên có bị xử phạt hay không?

Thời gian gần đây, Luật Dương gia nhận được rất nhiều câu hỏi về nội dung nhận nhà đất từ bố mẹ sang cho con cái.Việc nhận nhà đất có bắt buộc thực hiện việc sang tên hay không? Nếu không thực hiện việc sang tên thì có bị Cơ quan Nhà nước xử phạt hay không? Để giải đáp cho bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật Dương gia xin đưa ra bài viết để giải đáp như sau

1.Cơ sở pháp lý

Bộ luật dân sự 2015 số 91/2015/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2020

2.Giải quyết vấn đề

Thứ nhất, các hình thức nhận đất từ bố mẹ sang cho con cái

(1) Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho; theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cùng diện tích đất tặng cho bên được tặng cho và giấy tờ có liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Việc tặng cho quyền sử dụng đất ở phải làm cho hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở, hợp đồng này có công chứng hoặc chúng thực của Uỷ ban nhân dân xã (phường) nơi có đất tặng cho và được đăng ký với cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở có hiệu lực kể từ ngày đăng kí tại cơ quan quản lí đất đai có thẩm quyền của Nhà nước.

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy có nghĩa, việc tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Và để có thể công chứng hoặc chứng thực thì hiển nhiên, hợp đồng này phải được lập thành văn bản.

Luật Đất đai 2013 không quy định về nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, về nội dung cũng như các quy định chung về hợp đồng này lại được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

(2) Hình thức thừa kế mua bán quyền sử dụng đất

Căn cứ theo pháp lý của Bộ luật dân sự 2015 số 91/2015/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021 về thừa kế và Quy định của Luật Đất đai.

Có thể hiểu thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết cho người được thừa kế theo di chúc để lại hoặc theo pháp luật.

Cũng theo quy định của Luật này, Quyền sử dụng đất được coi là di sản thừa kế

Có thể thấy, thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sở hữu đất đai. Chỉ khác ở chỗ quan hệ này giới hạn phạm vi chủ thể thực hiện (người được hưởng thừa kế). Thường thì, chỉ những người có quan hệ thừa kế với nhau mới được thừa kế quyền sử dụng đất, trừ khi người chết có để lại di chúc muốn chuyển quyền sử dụng đất cho người ngoài (không có quan hệ thừa kế). Việc thừa kế quyền sử dụng đất sẽ không bị tính thuế thu nhập

(3) Hình thức mua bán quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.

Theo khoản 10, 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có đề cập về chuyển quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.

Thứ hai, về việc sang tên khi nhận nhà đất từ bố mẹ cho con cái

Như chúng ta đã phân tích trên, việc sang tên khi nhận chuyển nhượng từ cha mẹ sang cho con cái thì việc thực hiện sang là điều vô cùng quan trọng và cần thiết. Nhất là trong nội dung thừa kế, việc sang tên là vô cùng quan trọng vì lúc đó thời điểm đó người để lại tài sản đã không còn sống. Do đó, việc tiến hành sang tên là vô cùng cần thiết.

Hay như trong việc chuyển nhượng từ bố mẹ sang cho con cái, thì căn cứ  theo điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, như vậy, khi mua đất, người dân bắt buộc phải đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ).

Có những trường hợp mua đất không phải sang tên sổ đỏ gồm:

(1) Thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp 2 thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho trước ngày 01/01/2008.

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

– Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không được yêu cầu người mua nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực).

(2) Đề nghị cấp Giấy chứng nhận mới

Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

– Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.

– Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.

Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).

– Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.

Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Thứ ba, thủ tục thực hiện việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ cha mẹ sang cho con cái

1. Hồ sơ sang tên sổ đỏ

Về phía bên mua cần chuẩn bị:

Chứng minh nhân dân ( 02 bản phô tô công chứng – của vợ chồng nếu đã kết hôn)

Sổ hộ khẩu (02 bản phô tô công chứng – trường hợp vợ 1 hộ khẩu, chồng một hộ khẩu thì cần cả 2 bản hộ khẩu của vợ và chồng)

Đăng ký kết hôn (02 bản phô tô công chứng – Trường hợp còn độc thân xin thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tại nơi đăng ký thường trú)

Hợp đồng chuyển nhượng (02 bản công chứng – Thông thường phòng công chứng sẽ soạn thảo và chứng vào hợp đồng)

Lưu ý: Nếu vợ hoặc chồng muốn đứng tên 1 mình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần có văn bản thỏa thuận tài sản riêng của vợ chồng có công chứng, (liên hệ với số hotline để được hỗ trợ tư vấn miễn phí).

Tương tự, phía bên bán cũng chuẩn bị những văn bản sau:

Chứng minh nhân dân ( 02 bản phô tô công chứng – của vợ chồng nếu đã kết hôn)

Sổ hộ khẩu (02 bản phô tô công chứng – trường hợp vợ 1 hộ khẩu, chồng một hộ khẩu thì cần cả 2 bản hộ khẩu của vợ và chồng)

Đăng ký kết hôn (02 bản phô tô công chứng – Trường hợp còn độc thân xin thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tại nơi đăng ký thường trú)

Sổ đỏ bản gốc ( 02 bản công chứng)

2. Quy trình sang tên sổ đỏ mới nhất

–  Sau khi đã hoàn thành việc chuẩn bị bộ hồ sơ sang tên sổ đỏ, Bên mua và bên bán có thể đến văn phòng công chứng bất kỳ để công chứng vào hợp đồng chuyển nhượng. Nếu một trong các bên vì bất kể lí do nào mà ko thể đến phòng công chứng cũng có thể yêu cầu công chứng viên đến nhà hay địa điểm bất kỳ để chứng. Lưu ý là bên mua, bên bán đề phải có mặt để ký vào hợp đồng chuyển nhượng và các văn bản có liên quan. Sau khi công chứng theo luật định sẽ xuất ra 04 bản công chứng gồm : 01 bản do mua bên lưu giữ; 01 bản do bên bán lưu giữ; 01 bản cho cơ quan thuế; 01 bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất

– Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, bên mua hoặc bên bán hoặc có thể bên thứ 3 tiến hành làm các thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền để hoàn tất việc sang tên gồm: việc kê khai nộp thuế và đăng ký sang tên sổ đỏ.

– Mức thuế được tính bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân 2%; Lệ phí trước bạ 0.5%; Lệ phí thẩm định hồ sơ 0.15%. Ngoài ra còn có phí địa chính khoảng 15.000 nghìn đồng/ hồ sơ, phí cấp đổi sổ mới khoảng 300.000 đến 500.000 nghìn đồng/ mỗi phôi sổ.

– Hồ sơ khai thuế gồm:

Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký, trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua nhà đất thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).

Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính).

Kèm theo hồ sơ đã hướng dẫn ở mục 1 gồm: Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, đăng ký kết hôn, (giấy xác nhận tình trạng hôn nhân),sổ đỏ công chứng và bản gốc.

– Sau khi đã kê khai và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trên, nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa và nhận lấy giấy hẹn thông báo thuế. Trong khoảng thời gian 3 đến 5 tuần (tùy thuộc mỗi quận, mỗi địa phương) người nộp hồ sơ sẽ có kết quả thông báo thuế và thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, mang biên lai đã nộp quay lại bộ phận 1 cửa để trả lại biên lai nộp thuế và nhận giấy hẹn lấy sổ. Có thể lấy sổ đỏ luôn trong ngày.