Nhà đất không có Sổ đỏ có được phép cho thuê không?

1. Nhà chưa được cấp sổ thì có cho người khác thuê được không?

Để xác định được rằng nhà chưa được cấp sổ đỏ có được cho người khác thuê hay không người dân cần tìm hiểu rõ quy định về điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch. Việc này đã được ghi nhận tại Điều 118 Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

 – Khi các cá nhân tổ chức thực hiện việc giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện:

+ Thứ nhất, đất phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật trừ trường hợp quy định tại khoản 2 của Điều 118 Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH Luật Nhà ở năm 2014;

+ Thứ hai, nhà chưa được cấp sổ không thuộc diện có tranh chấp khiếu nại hoặc khiếu kiện về quyền sở hữu giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; đặc biệt đất nằm trong thời hạn sử dụng nhà ở áp dụng với các trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

+ Thứ ba, nhà đất không bị kê biên để tiến hành thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hình thành chính đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

+ Thứ tư, diện tích nhà không nằm trong quyết định thu hồi đất hoặc có thông báo giải tỏa phá dỡ, nhà ở của cơ quan có thẩm quyền quyết định.

– Ngoài việc quy định về điều kiện nhà ở được thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua thì nhà nước cũng đã ghi nhận những giao dịch về nhà ở sau đây không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

+ Thứ nhất, quá trình mua bán thế chấp nhà ở mà hình thành trong tương lai thì sẽ không bắt buộc phải có giấy chứng;

+ Thứ hai, tổ chức thực hiện việc tặng cho nhà tình nghĩa nhà tình thương vì cộng đồng, xã hội;

+ Thứ ba, quá trình mua bán thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán thuê mua nhà ở xã hội nhà ở đây phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; hoặc quá trình bán nhà theo quy định tại khoản 4 điều 62 của luật này;

+ Các cá nhân tổ chức thực hiện việc cho thuê cho mượn cho họ nhờ ủy quyền quản lý nhà;

+ Nhận thừa kế nhà ở cũng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận;

Lưu ý: các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch phải thực hiện đúng theo quy định của chính phủ.

Nhà ở, cho thuê thì phải đảm bảo các điều kiện chất lượng an toàn cho bên thuê nhà ở nhà phải đảm bảo đầy đủ hệ thống điện cấp thoát nước và bảo vệ môi trường.

Không chỉ được ghi nhận trong Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH Luật Nhà ở năm 2014 về vấn đề điều kiện của nhà ở được tham gia giao dịch thì tại Khoản 9 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ- CP được sửa đổi bởi Nghị định 30/2021 NĐ-CP quy định, giấy tờ chứng minh điều kiện cho thuê khi không có giấy chứng nhận như sau:

– Khi các cá nhân tổ chức thực hiện việc cho thuê, cho mượn nhà ở, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước) thì các bên phải có hợp đồng mua bán thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc phải có giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Như vậy, với những quy định đã nêu ở trên khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay được gọi là sổ đỏ thì các cá nhân, tổ chức vẫn có thể cho một cá nhân, tổ chức khác để thuê. Tuy nhiên phải có một số các giấy tờ sau để chứng minh tính hợp pháp đối với quyền sở hữu nhà ở này như đã trình bày.

2. Điều kiện của các bên khi thực hiện thuê nhà:

2.1. Điều kiện của bên cho thuê:

Để đảm bảo cho quá trình giao dịch cho thuê nhà đất đảm bảo quy định pháp luật thì theo Khoản 1 Điều 119 Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định bên cho thuê nhà ở phải có các điều kiện như sau:

– Người cho thuê phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền;

– Nếu cá nhân thực hiện việc mua bán này thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở; đối với các tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa nhà tình thương.

2.2. Điều kiện của bên thuê:

Bên thuê nhà ở phải có đủ các điều kiện được ghi nhận tại Khoản 2, Điều 119 Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH Luật Nhà ở năm 2014:

– Nếu cá nhân là công dân Việt Nam sinh sống trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

– Nếu cá nhân là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải nằm trong đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Nhà đất chưa có sổ đỏ khi thực hiện hợp đồng thuê nhà có cần phải công chứng hay không?

Thông thường các hợp đồng liên quan đến nhà đất đều được nhà nước quy định về việc công chứng chứng thực hợp đồng đó.  Việc này được ghi nhận tại Điều 122 Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH Luật Nhà ở năm 2014:

– Các trường hợp mua bán, tặng cho, góp vốn, thế chấp nhà ở chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng này trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 122 Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH Luật Nhà ở năm 2014;

Với các giao dịch quy định tại trường hợp này thì hợp đồng có hiệu lực tính từ thời điểm được công chứng chứng thực.

– Đối với các tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định; hoặc góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn nhà ở, ủy quyền quản lý nhà ở thì tất cả các trường hợp này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng trừ các bên có nhu cầu xác thực tính pháp lý của nó.

Với những giao dịch này hợp đồng sẽ có hiệu lực khi thời điểm các bên thỏa thuận với nhau trường hợp các bên không cẩn thận thì thời điểm thời điểm có hiệu lực và hợp đồng vào thời điểm ký kết.

– Các văn bản thừa kế nhà ở bắt buộc phải đem đi công chứng chứng thực theo quy định của luật dân sự;

Lưu ý người dân thực hiện việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, yêu cầu chứng thực hợp đồng về nhà họ thì phải được thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở đó.

Như vậy với những quy định nêu trên hợp đồng thuê nhà chưa được cấp sổ thì không cần phải công chứng theo quy định của pháp luật việc công chứng này phụ thuộc vào nhu cầu  hoặc thỏa thuận của hai bên. Tuy nhiên để quyền lợi của các bên được đảm bảo trong quá trình thuê nhà, khuyến khích cá nhân hay tổ chức khi thuê nhà cần chứng thực, công chứng hợp đồng thuê nhà.

Khi hai bên đã thỏa thuận thành công hợp đồng thuê nhà ở, cần bổ sung thêm các giấy tờ quy định phía trên để tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở.

4. Thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà:

Bước 1. Nộp hồ sơ:

Các cá nhân tổ chức có nhu cầu công chứng hợp đồng thuê nhà cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

– Cá nhân, tổ chức chuẩn bị phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng văn bản (Mẫu số 01/PYC);

– Bản sao căn cước công dân hoặc hộ chiếu;

– Bản sao thấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện nếu người đại diện thực hiện công chứng hợp đồng thuê nhà; 

– Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

– Hợp đồng thuê nhà giữa các bên đã thỏa thuận và tự soạn thảo; 

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ công chứng:

Cá nhân lựa chọn tổ chức thực hiện việc công chứng hợp đồng này. Khi công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ nếu nhận thấy hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ và phù hợp với quy định pháp luật thì ghi vào sổ công chứng.

Trong trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa về mặt nội dung và hình thức thì hướng dẫn các cá nhân, tổ chức sửa đổi theo đúng quy định. Ngoài ra, trong hồ sơ yêu cầu công chứng có những vấn đề chưa rõ hoặc giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa cưỡng ép thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

Bước 3. Thực hiện việc công chứng: Công chứng viên sau khi xem xét hợp đồng của các bên nếu đã đảm bảo các quy định về hợp đồng này thì tiến hành  ký vào từng trang của hợp đồng, ghi lời làm chứng trong hợp đồng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

– Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.