Nhà chung cư hình thành trong tương lai có được tặng cho không? Quyền chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư, Em tên là Quỳnh Anh, em có vấn đề cần sự tư vấn của luật sư. Hiện tại thì ba mẹ em đang mua một căn hộ chung cư, dự kiến là tháng 3/2016 là bàn giao nhà, và khoảng 6 -12 tháng sau là nhận được sổ hồng. Ba mẹ em muốn tặng lại căn hộ ấy cho em trước khi giấy tờ nhà hoàn thành để em có thể đứng tên trên sổ hồng, để tránh phải sang tên sau này. Không biết trong luật hiện nay có quy định gì về việc tặng tài sản hình thành trong tương lai không ạ? Và nếu được thì em phải chuẩn bị những gì và làm thủ tục như thế nào ạ? Mong nhận được hồi âm của luật sư. Em xin cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Theo quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Theo đó, Khoản 2 Điều 1 Nghị định này sửa đổi, bổ sung quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì “Tài sản hình thành trong tương lai” gồm: (1) Tài sản được hình thành từ vốn vay; (2) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; (3) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Theo quy định này thì tài sản hình thành trong tương lai (cũng như quy định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) không bao gồm quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm thì:
“ Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.
Căn cứ quy định tại Điểm b Khoản 6 Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định:
– Trường hợp tổ chức, cá nhân đã mua nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản hoặc đã được phân chia nhà ở theo quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP mà bán lại nhà ở đó cho người khác thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:
Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng
– Trường hợp của bạn, đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư nhưng chưa nhận bàn giao căn hộ nên được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã ký cho cá nhân khác mà không bắt buộc thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD: “1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo quy định sau đây:
– Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước;
>>> Luật sư
– Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định tại điểm a khoản này, một trong hai bên theo thoả thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;
– Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.
Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân theo Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012:
“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”.
Do căn hộ trên chưa bàn giao và chưa nhận sổ hồng nên bố mẹ bạn không thể tặng cho, chuyển nhượng cho bạn, việc chuyển nhương bất động sản hình thành trong tương lai khác với trường hợp của bạn, bạn có thể liên hệ chủ đầu tư yêu cầu chuyển tên hợp đồng và sau đó thay đổi người đứng tên trên giấy chứng nhận hoặc chờ khi bố mẹ bạn được bàn giao nhà và nhận sổ hồng thì sẽ tiến hành thủ tục tặng cho chuyển nhượng.
