Nhà chưa chuyển quyền sở hữu có thế chấp được không?

1.  Nhà chưa chuyển quyền sở hữu có thế chấp được không?

1.1. Thế chấp được hiểu như thế nào?

Ngày nay, thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm mà người dân lựa chọn để thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền. Theo đó, tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:

– Thế chấp tài sản được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp. Biện pháp bảo đảm này sẽ không để cho người nhận thế chấp trực tiếp cầm giữ tài sản mà chỉ cầm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng tài sản;

– Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Người thứ ba hoàn toàn có quyền được giữ giấy tờ này nếu các bên có thể thỏa thuận với nhau.

Như vậy, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.

1.2.  Điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì khi cá nhân tiến hành giao dịch về vấn đề mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

– Thứ nhất, Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014;

– Thứ hai, phải đảm bảo tình trạng đất là không thuộc diện đang có tranh chấp, hoặc có bất kỳ đơn từ khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; hoặc đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Nhà ở cũng không nằm trong diện bị kê biên để thi hành án hoặc không bị áp dụng biện pháp kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Khi nhà đất đã nằm trong diện quy hoạch và đã có quyết định thu hồi từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền thì không được tiến hành giao dịch về nhà đất trong đó bao gồm cả thế chấp nhà.

Như vậy, với những quy định nêu trên việc thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp). Chỉ chính chủ sở hữu mới được thực hiện biện pháp bảo đảm này đối với bên nhận thế chấp.

Chính vì vậy, việc cá nhân mới mua đất nhưng chưa sang tên quyền sử dụng đất thì vẫn chưa thể tự mình thực hiện việc thế chấp theo quy định của pháp luật với tư cách là chủ sở hữu ngôi nhà đó, mà phải có sự đồng ý của người chủ sở hữu đang được ghi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để chứng minh cá nhân chủ sở hữu hợp pháp của nhà thì phải căn cứ vào nội dung sau:

Theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở thì các bên thống nhất với nhau về việc mua bán và phải lập hợp đồng mua bán ghi nhận thỏa thuận, đồng thời văn bản này phải được đem đi chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất hoặc tiến hành công chứng tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Bên mua nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định của pháp luật. Quyền sở hữu nhà ở chỉ chính thức được xác lập khi bên mua được cấp sổ đỏ/sổ hồng.

2. Thủ tục thế chấp nhà ở:

2.1. Hồ sơ thế chấp nhà ở:

Theo Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp Sổ đỏ nộp 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

– Cá nhân chuẩn bị phiếu yêu cầu đăng ký theo mẫu (01 bản chính);

– Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng minh quyền sở hữu hợp pháp (trừ trường hợp nộp đồng thời hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm với hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc với hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất);

– Ngoài ra, cần chuẩn bị thêm một bản kế hoạch hoặc dự án kinh doanh đang cần đầu tư vốn.

2.2. Trình tự thực hiện thủ tục thế chấp nhà ở:

Trình tự thực hiện thủ tục thế chấp nhà ở được quy định cụ thể như sau:

Bước 1: Nộp đơn đề nghị thế chấp nhà ở

Bên thế chấp nhà ở sẽ làm đơn đề nghị thế chấp nhà ở và tiến hành gửi về Ngân hàng kèm theo kế hoạch hoặc dự án kinh doanh đang cần đầu tư vốn.

Bước 2: Xem xét hồ sơ thế chấp

Khi tiếp nhận đơn của cá nhân về việc thế chấp nhà ở thì Ngân hàng có trách nhiệm xem xét và thẩm định giá trị nhà ở muốn thế chấp; Nếu nhận thấy việc thế chấp đủ điều kiện để thực hiện thì các bên  sẽ lập hợp đồng thế chấp nhà ở có công chứng;

– Bước 3: Thông báo về việc thế chấp

+ Bên thế chấp phải chuyển Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và thông báo đã đăng ký thế chấp cho phía Ngân hàng biết để làm thủ tục nhận tiền vay;

+ Sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngân hàng sẽ có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở, nơi đã làm thủ tục chứng Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở biết về việc thế chấp (Cơ quan này là Văn phòng đăng ký đất đai).

Trong trường hợp các bên có yêu cầu bổ sung đăng ký thì bên thế chấp phải có đơn gửi về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kèm theo Giấy tờ sở hữu nhà ở để đăng ký thế chấp.

Bước 4: Giải chấp

Sau khi bên thế chấp đã thanh toán đầy đủ tiền vay thì Ngân hàng cho vay thế chấp sẽ thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc bên thế chấp đã giải chấp. Sẽ lập thủ tục thanh lý hợp đồng thế chấp và giao lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên thế chấp theo đúng quy định pháp luật.

3. Quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

Theo Luật nhà ở năm 2014 quy định điều kiện và thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có nội dung như sau:

– Đối với trường hợp thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên đất thuộc sở hữu hợp pháp của mình thì các chủ thể cần nộp Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc Giấy phép xây dựng nếu đất đó thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;

– Đối với những dự án đầu tư xây dựng mà có nhu cầu thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì các chủ thể là người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cần phải chuẩn bị bộ hồ sơ gồm những tài liệu như sau để nộp đến nơi vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

+ Cần có 01 bản hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết với chủ đầu tư;

+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu như bên nhận chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Những giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo các tiến độ  đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

Cần lưu ý rằng nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được sử dụng để vay thế chấp không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện hoặc tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở cũng như về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.

4. Pháp luật có cho phép thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không?

Căn cứ theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc thế tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

– Khi chủ sử dụng đất đồng thời là người sở hữu tài sản gắn liền với đất, và quyền sử dụng đất mà trên thực tế cá nhân này chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

– Trong trường hợp chủ chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất mà khi có nhu cầu thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, pháp luật dân sự cho phép chấp nhà mà không thế chấp đồng thời quyền sử dụng đất. Theo đó sẽ có 02 trường hợp phát sinh:

– Trường hợp 1: thực hiện thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất;

– Trường hợp 2: tiến hành thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Nhà ở 2014;

–  Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm.