Các nguyên tắc, điều kiện của pháp luật đối với việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Cơ cấu về nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Mục lục bài viết
1. Nguyên tắc của pháp luật đối với việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là cần thiết và quan trọng. Vì vậy, để bảo đảm hiệu quả điều chỉnh của pháp luật, khi xây dựng, thực hiện và bảo vệ quan hệ pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. Trong thực tiễn, nguyên tắc có thể được hiểu là những tư tưởng, quan điểm chỉ đạo xuyên suốt định hướng cho hành vi, xử sự của mỗi chủ thể trong thực tiễn đời sống, là kim chỉ nam dẫn đường, bảo đảm hành vi, xử sự của mỗi chủ thể được chuẩn mực theo đúng định hướng đã đề ra.
Theo cách hiểu chung nhất, nguyên tắc pháp luật là những tư tưởng, quan điểm mang tính chỉ đạo xuyên suốt cho quá trình xây dựng, thực hiện và bảo vệ pháp luật. Nguyên tắc pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể được hiểu là những tư tưởng, quan điểm chỉ đạo mang tính định hướng xuyên suốt trong việc xây dựng pháp luật, thực hiện pháp luật và giải quyết tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vừa có tính chất của một quan hệ về đầu tư kinh doanh, vừa có tính chất của quan hệ pháp luật hành chính, vì vậy khi thực hiện chuyển nhượng dự án, các bên trong quan hệ chuyển nhượng ngoài chịu sự chi phối bởi những nguyên tắc chung trong lĩnh vực pháp luật về dân sự, đầu tư kinh doanh, thương mại như: Nguyên tắc bình đẳng, thỏa thuận, nguyên tắc thiện chí, trung thực; nguyên tắc công khai, minh bạch…(Điều 3, BLDS 2015, Điều 10, Điều 11, Luật TM 2005, Điều 4, Luật KDBĐS 2014), còn phải tuân theo những nguyên tắc riêng được quy định trong Luật KDBĐS 2014 như: Nguyên tắc đáp ứng yêu cầu chuyển nhượng; nguyên tắc áp dụng pháp luật; nguyên tắc được sự cho phép của cơ quan, người có thẩm quyền…(Điều 48, Luật KDBĐS 2014, Điều 9, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP). Các nguyên tắc này được nhà làm luật đặt ra để bảo đảm hiệu lực, hiệu quả của giao dịch, cũng như lợi ích các chủ thể liên quan đến giao dịch, nhưng không ảnh hưởng đến lợi ích của xã hội, lợi ích của nhà nước và lợi ích của các chủ thể khác.
Ngoài các nguyên tắc mang tính định hướng trên, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các chủ thể phải đáp ứng các điều kiện nhất định như: Điều kiện đối với chủ thể chuyển nhượng, điều kiện đối với chủ thể nhận chuyển nhượng, điều kiện đối với dự án được chuyển nhượng (Điều 117, BLDS 2015, Điều 49, Luật KDBĐS 2014). Việc đáp ứng được các điều kiện do pháp luật quy định là cơ sở bảo đảm tính hợp pháp trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và bảo đảm phần dự án, dự án được chuyển nhượng được tiếp tục triển khai theo đúng nội dung, tiến độ đã được phê duyệt.
Các nguyên tắc, điều kiện khi chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tiền đề tiên quyết để các bên tham chiếu, định hướng về mặt tư tưởng trước, trong khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, cũng như giải quyết các vấn đề tranh chấp phát sinh nếu có sau chuyển nhượng. Đồng thời, đây cũng là một trong những nội dung cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, đánh giá để quyết định cho phép hoặc không cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
2. Cơ cấu về nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một trong những chế định quan trọng được quy định tại Luật KDBĐS 2014. Đây là chế định quy định về: Chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng; nguyên tắc, điều kiện chuyển nhượng; thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án; hồ sơ, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án; quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng dự án; xử phạt vi phạm liên quan đến chuyển nhượng dự án…
Nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bao gồm tổng thể các quy phạm pháp luật có mối quan hệ mật thiết với nhau được thiết kế, xây dựng để tạo hành lang pháp lý cho các chủ thể trong việc thực hiện chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản bảo đảm an toàn pháp lý, hiệu quả kinh tế. Đặc biệt là bảo đảm cho dự án bất động sản trước và sau khi được chuyển nhượng được thực hiện theo đúng như mục tiêu, quy mô, nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt và không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên có liên quan sau khi dự án được chuyển nhượng, chuyển giao cho chủ đầu tư mới.
Về cơ cấu nội dung pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh bất động sản được phân thành các nhóm quy phạm điều chỉnh các vấn đề sau:
Thứ nhất, nhóm các quy phạm điều chỉnh về chủ thể có liên quan trọng giao dịch về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Các chủ thể liên quan đến giao dịch chuyển nhượng dự án gồm: Bên chuyển nhượng dự án, bên nhận chuyển nhượng dự án, cơ quan, người có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án và các chủ thể khác có liên quan đến chuyển nhượng dự án. Trong các chủ thể nêu trên, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là những chủ thể có chức năng kinh doanh bất động sản và phải đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Cơ quan, người có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án, là cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về thị trường bất động sản bảo đảm cho các dự án được triển khai thực hiện theo đúng chiến lược, kế hoạch của nhà nước. Các chủ thể khác liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng là các tổ chức, các nhân đã có giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại với bên chuyển nhượng dự án và có liên quan đến dự án được chuyển nhượng.
Thứ hai, nhóm quy phạm điều chỉnh về nguyên tắc, điều kiện chuyển nhượng dự án án đầu tư kinh doanh bất động sản
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một quan hệ pháp luật được xác lập thông qua sự kiện pháp lý là hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản.Vì vậy, khi hoạt động này phát sinh, các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản, cũng như các chủ thể có liên quan phải tuân theo những nguyên tắc và điều kiện nhất định. Đây là những tư tưởng, quan điểm mang tính định hướng, cũng như những yêu cầu pháp luật đặt ra khi các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản. Các nguyên tắc, điều kiện này định hướng cho hành vi, xử sự của các chủ thể bảo đảm theo những chuẩn mực do pháp luật quy định.
Thứ ba, nhóm quy phạm điều chỉnh về hồ sơ, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có tính chất là một hoạt động đầu tư kinh doanh, nhưng bên cạnh đó cũng mang tính chất của hoạt động hành chính. Vì vậy, trong quá trình thực hiện chuyển nhượng, ngoài việc các bên được tự do thỏa thuận, còn phải được sự cho phép, chấp thuận của cơ quan, người có thẩm quyền. Do vậy, khi quyết định chuyển nhượng dự án các bên phải thực hiện thủ tục hành chính đề nghị cơ quan, người có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án.
Để cơ quan, người có thẩm quyền có cơ sở xem xét, đánh giá, thẩm định điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các bên phải nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng gồm các thông tin về: Bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, dự án, phần dự án được chuyển nhượng, tiến độ của dự án, phần dự án được chuyển nhượng, năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng…Việc tiếp nhận hồ sơ, thẩm định hồ sơ đề nghị chuyển nhượng được pháp luật quy định chặt chẽ về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thời hạn và đặc biệt là các tiêu chí đánh giá để cơ quan, người có thẩm quyền quyết định cho phép hoặc không cho phép chuyển nhượng dự án.
Thứ tư, nhóm quy phạm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là kết quả của quá trình thương lượng, thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng về các vấn đề liên quan đến hợp đồng. Hợp đồng được giao kết và có hiệu lực là sự kiện pháp lý làm sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng với nhau và với bên thứ ba có liên quan. Đồng thời, cũng làm phát sinh nghĩa vụ của các bên với nhà nước. Đây là nhóm quy phạm quy định: Chủ thể trong quan hệ hợp đồng; nguyên tắc, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng; cơ cấu nội dung của hợp đồng, hình thức của hợp đồng; việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng và các nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng. Các quy phạm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất sản là cơ sở định hướng cho các bên trong trong quan hệ hợp đồng thương lượng, thỏa thuận nội dung của hợp đồng, là căn cứ thực hiện hợp đồng, cũng như giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng nếu có.
Thứ năm, nhóm quy phạm pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được thể hiện trong nội dung của hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Đó là quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng với nhau khi hợp đồng chuyển nhượng được giao kết và có hiệu lực pháp luật. Liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng dự án, các bên còn có các quyền, nghĩa vụ với bên thứ ba có liên quan đến hợp đồng. Đó là các tổ chức, cá nhân có giao dịch dân sự, kinh doanh, thương mại với bên chuyển nhượng hợp đồng có liên quan đến đối tượng của hợp đồng. Ngoài ra, khi chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các bên trong quan hệ hợp đồng còn phải thực hiện các nghĩa vụ với nhà nước theo quy định của pháp luật.
Thứ sáu, nhóm các quy định về công khai, minh bạch đối với việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Công khai, minh bạch trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản xuất phát từ việc quan hệ chuyển nhượng dự án không chỉ là quan hệ có tính chất của hoạt động đầu tư, kinh doanh, mà còn mang tính chất của quan hệ hành chính như đã trình bày ở trên. Đây là nhóm quy phạm quy định về: Trách nhiệm công khai; nội dung công khai; hình thức công khai; thời điểm và thời hạn công khai và xử lý vi phạm liên quan đến việc công khai minh, bạch trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Các quy định về công khai, minh bạch là cơ sở để các cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện quyền giám sát việc thực hiện pháp luật của các chủ thể trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án. Đồng thời, cũng là một biện pháp phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ bảy, nhóm các quy định về xử lý vi phạm hành chính liên quan đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Nhóm quy phạm pháp luật này quy định về: Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính; thẩm quyền lập
Thứ tám, nhóm quy phạm pháp luật quy định giải quyết tranh chấp liên đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Trong quá trình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, các bên trong quan hệ chuyển nhượng có thể phát sinh những mâu thuẫn, bất đồng, tranh chấp liên quan đến việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về chuyển nhượng dự án hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng dự án. Vì vậy, pháp luật hiện hành đã dự liệu và có những quy định cụ thể về việc giải quyết tranh chấp có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Đây là nhóm quy phạm quy định về thẩm quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục, thời hạn, thời hiệu về giải quyết tranh chấp để xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý của các chủ thể trong việc thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
