Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật. Sau khi sở hữu thì nhiều người có nhu cầu được bán lại. Vậy, người sở hữu nhà ở xã hội được bán cho người khác không?
Mục lục bài viết
1. Người sở hữu nhà ở xã hội được bán cho người khác không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì khái niệm nhà ở xã hội đã trở thành một khái niệm phổ biến không còn xa lạ đối với mọi người. Nhà ở xã hội hay còn gọi là một loại nhà ở tập thể được xây dựng sự hỗ trợ của nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền dành cho các đối tượng thuộc dạng chính sách được hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Về bản chất thì nhà ở xã hội sau khi được mua nếu đáp ứng những điều kiện nhất định thì sẽ được bán nhà ở xã hội cụ thể theo Điều 62 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020; như sau: Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
Như vậy từ quy định của pháp luật trên có thể hiểu rằng sẽ không được mua bán lại nhà ở xã hội trong một khoảng thời gian nhất định đó là tối thiểu 05 năm được tính kể từ thời điểm bên mua đã trả hết tiền mua nhà ở xã hội đó cho chủ đầu tư xây dựng. Trong trường hợp chưa đủ 05 năm theo quy định của pháp luật nhưng vẫn có nhu cầu mua bán nhà ở xã hội thì sẽ không thể bán cho những chủ thể bên ngoài mà chỉ có thể bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc những người thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật như những người thuộc hộ nghèo hoặc cận nghèo, những người có công với cách mạng, những người thuộc diện thu nhập thấp… cần được hưởng những chính sách hỗ trợ của nhà nước đặc biệt là về nhà ở.
Đối với trường hợp mà người mua đang sử dụng không có nhu cầu muốn bán nhà ở xã hội thì vẫn có thể thực hiện việc cho thuê nhà ở xã hội. Điều này được pháp luật cho phép bởi hiện tại pháp luật nhà ở cũng như các văn bản khác có liên quan chỉ quy định về việc cấm bên thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội không được phép tiến hành cho thuê lại dưới mọi hình thức. Chứ hiện nay không có quy định cấm hay hạn chế đối với người mua nhà ở xã hội được phép cho thuê lại nhà ở xã hội này theo nhu cầu và mong muốn của bản thân.
Như vậy tóm lại, sẽ có thể tự do chuyển nhượng nhà ở xã hội dưới hình thức mua bán cho những chủ thể khác ngoài đối tượng mà pháp luật quy định trong thời gian tối thiểu là 05 năm được tính kể từ thời điểm mà trả hết tiền mua đồng thời cũng chỉ có thể mua bán lại với các chủ thể khác khi căn nhà ở xã hội đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn trong trường hợp trong thời hạn năm năm mà có nhu cầu mua bán thì chỉ được phép mua bán đối với những đối tượng nhất định đây là chủ đầu tư và những đối tượng được phép thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Vì thế đối với câu hỏi, người sở hữu nhà ở có được bán lại cho người khác không? Thì câu trả lời là có tuy nhiên sẽ phải đặt trong khuôn khổ của pháp luật và sẽ bị hạn chế quyền theo thời gian nhất định tùy từng trường hợp khác nhau.
2. Điều kiện mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ 05 năm:
Như đã phân tích ở trên thì nhà ở xã hội khi chưa đủ năm năm vẫn có thể mua bán đối với từng trường hợp nhất định nhưng chỉ có thể bán lại cho chủ đầu tư hoặc những đối tượng thuộc diện được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở và các văn bản nghị định khác có liên quan. Điều này được đánh giá là phù hợp ở nhà ở xã hội là chính sách hỗ trợ của nhà nước đối với những đối tượng thuộc diện khó khăn nhất định. Và trong trường hợp này thì theo quy định giá bán của nhà ở xã hội tối đa sẽ bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời điểm và cùng địa điểm bán.
Đây được coi là một trong những nội dung hướng dẫn việc mua bán nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách ngoài nhà nước. Và về nguyên tắc thì khi mua bán nhà ở xã hội mỗi chủ thể chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần. Vì thế cho nên cần phải tuân thủ rằng người thuê mua nhà ở xã hội không được phép cho thuê lại hoặc chuyển nhượng dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà ở xã hội theo như hợp đồng đã ký kết trước đó. Đồng thời thì bên cạnh đó người thuê mua nhà ở xã hội cũng không được phép thế chấp hoặc thực hiện các giao dịch khác như chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời gian tối thiểu theo quy định của pháp luật là 05 năm, thời gian này được tính kể từ ngày thực hiện hết nghĩa vụ thanh toán. Và những người có quyền chỉ được phép bán lại hoặc thực hiện các giao dịch khác như thế chấp hoặc cho thuê lại sau khi đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Khi chưa đủ thời gian tối thiểu năm năm mà nếu bên có quyền có nhu cầu và mong muốn bán lại nhà ở xã hội đó thì mức giá bán tối đa chỉ được xác định bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại với nhà ở xã hội được rao bán tại cùng thời điểm và địa điểm bán. Đối với nguyên tắc xét duyệt đối tượng được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, thì trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký hợp lệ bằng hoặc ít hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì khi đó việc lựa chọn căn hộ sẽ được thực hiện theo đúng hình thức thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng có nhu cầu mua. Đối với trường hợp mà tổng số hồ sơ đăng ký mua lại nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư đang công bố bán thì việc xét duyệt cũng như việc lựa chọn đối tượng sẽ được thực hiện dưới hình thức bốc thăm cho chủ đầu tư tiến hành tổ chức và có sự góp mặt đại diện của Sở xây dựng giám sát từng quá trình cụ thể. Còn đối với trường hợp mà người có công với cách mạng hoặc những người khuyết tật đáp ứng được những quy định của pháp luật thì sẽ được ưu tiên mua nhà ở xã hội mà không cần phải bốc thăm.
3. Nhà ở xã hội có được bán với giá thị trường không?
Sau khi đã mua được nhà ở xã hội và với nhiều lý do khác nhau cho nên người mua đó sẽ có nhu cầu bán lại căn nhà ở xã hội đó. Vì thế khi rơi vào trường hợp này thì nhiều người đã đặt ra câu hỏi rằng liệu người mua nhà ở xã hội có được bán căn nhà ở xã hội này với giá thị trường hay không? Vậy thì theo quy định của pháp luật hiện hành đấy là sau thời hạn năm năm được tính kể từ khi họ đã thanh toán đủ tiền mua căn nhà ở xã hội này và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người mua nhà ở xã hội khi đó sẽ được bán lại cái căn nhà ở xã hội này cho các chủ thể khác theo cơ chế thị trường đối với những nhu cầu mà họ thể hiện mong muốn nguyện vọng muốn mua nhà ở xã hội, kể cả những người không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật nhà ở ban đầu.
Tuy nhiên khi đó thì người bán sẽ phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật, tức là bên bán căn hộ nhà ở xã hội sẽ phải nộp cho nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó, còn nếu trong trường hợp mà nhà ở xã hội thấp tầng liên kết phải nộp 100% tiền sử dụng đất được tính theo giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành xuống kể tại thời điểm bán nhà ở xã hội. Quy định này được đặt ra đến đây được coi là phù hợp bởi sở dĩ chủ đầu tư tiến hành xây dựng nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất tức là giá bán của nhà ở xã hội đó ban đầu sẽ không bao gồm tiền sử đất.
Do đó đối với trường hợp bán nhà ở xã hội mà không thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về nhà ở và các văn bản khác liên quan hợp đồng mua bán nhà ở xã hội này sẽ bị vô hiệu và các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận tức là bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật dân sự. Việc xử lý tiền mua được thực hiện theo quy định tại Điều 135 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020.
4. Sau khi mua thì người mua nhà ở xã hội được cấp giấy chứng nhận khi nào?
Còn đối với câu hỏi người mua nhà ở xã hội có được cấp giấy chứng nhận không và khi nào thì được cấp giấy chứng nhận? Đồng thời có cần phải hết thời hạn năm năm thì mới được cấp giấy chứng nhận không? Hiện tại theo quy định của pháp luật nhờ vào các văn bản hướng dẫn khác có liên quan thì chưa có quy định nào cho biết rằng phải sau thời hạn năm năm thì mới được cấp giấy chứng nhận kể từ ngày thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở xã hội. Hơn nữa thì theo quy định của các nghị định hướng dẫn có liên quan thì một trong những nghĩa vụ của chủ đầu tư đấy là họ sẽ phải có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, còn đối với trường hợp và người mua một cái mua nhà ở xã hội tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì chủ đầu tư sẽ phải có trách nhiệm cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý khác có liên quan để hỗ trợ cho họ trong quá trình cấp giấy. Như vậy có thể nói rằng, người mua nhà ở xã hội sau khi thanh toán đủ 95% tiền mua nhà (Điều 63 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020) sẽ có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm làm thủ tục hoặc hỗ trợ làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho mình. Tóm lại là người mua nhà ở xã hội hoàn toàn được bán lại nhà ở xã hội với giá thị trường cho các đối tượng không phải là đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội khi đã hết thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà và được cấp giấy chứng nhận nhưng phải nộp lại 50% tiền sử dụng đất nếu đó là căn hộ chung cư.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Nhà ở 2014;
– Nghị định 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở 2014.
