Muốn mua bán, chuyển nhượng nhà đất cần chữ ký những ai?

1. Điều kiện để mua bán, chuyển nhượng nhà đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, khoản 4 Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì có thể rút ra các điều kiện chung để thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất bao gồm:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Đất và nhà không có tranh chấp; khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, có thể thấy điểm chung của điều kiện mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng, sở hữu; không có tranh chấp; không bị kê biên để thi hành án; vẫn còn thời gian sử dụng và không bị thu hồi.

2. Muốn mua bán, chuyển nhượng nhà đất cần chữ ký những ai?

Khi đã được xác lập và công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đáp ứng đầy đủ các điều kiện được nêu tại mục 1 của bài viết này thì người sử dụng đất có quyền mua bán, chuyển nhượng nhà đất thuộc sở hữu của mình.

Căn cứ theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 thì việc xác lập quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:

– Đất đai thuộc quyền sử dụng riêng của cá nhân nào thì cá nhân đó có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó;

– Đất đai thuộc quyền sử dụng chung (hộ gia đình, vợ chồng, đồng sở hữu…) thì việc định đoạt đối với quyền sử dụng đất được thực hiện theo thỏa thuận của các thành viên có quyền sử dụng chung.

Như vậy, khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì sẽ dựa vào quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được xác lập và công nhận cho ai thì người đó phải ký tên vào Hợp đồng chuyển nhượng. Cụ thể, việc xác định chữ ký của những người có liên quan trong việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất như sau:

2.1. Trường hợp cá nhân bán đất thuộc quyền sử dụng, sở hữu của riêng mình:

Đây là trường hợp dễ xác định về người có quyền ký vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong trường hợp cá nhân bán nhà đất thuộc quyền sử dụng, sở hữu của mình thì chỉ cần cá nhân đó có quyền quyết định, định đoạt đối với bất động sản đó. Do đó, trong trường hợp cá nhân bán nhà đất thuộc quyền sử dụng của mình thì chỉ cần chữ ký của cá nhân đó mà không cần bất kỳ chữ ký của ai và không ai được phép can thiệp vào quyền định đoạt của cá nhân đối với tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình.

2.2. Trường bán đất thuộc quyền sử dụng, sở hữu của hộ gia đình:

Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì đã quy định hộ gia đình sử dụng đất là những người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về Hôn nhân và gia đình, đang chung sống với nhau và cùng có quyền sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình thì tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình, đang chung sống với nhau thì đều được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Bên cạnh đó, tại Điều 22 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung của hộ gia đình được thực hiện theo phương pháp thoả thuận. Trong trường hợp tài sản chung là bất động sản có đăng ký thì việc định đoạt phải theo sự thoả thuận của các thành viên trong gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác).

Từ đó, có thể thấy trong trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà đất thuộc quyền sử dụng, sở hữu của hộ gia đình thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý và chữ ký của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Tuy , trong trường hợp các thành viên không thể cùng ký kết vào Hợp đồng chuyển nhượng được thì có thể uỷ quyền cho một thành viên của hộ gia đình đại diện ký Hợp đồng chuyển nhượng thông qua văn bản uỷ quyền có công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa đủ tuổi thành niên thì người đại diện theo pháp luật của thành viên đó sẽ ký tên thay trên danh nghĩa là người giám hộ.

2.3. Trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân:

Căn cứ theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung do vợ, chồng cùng tạo ra trong thời kỳ hôn nhân như:

– Thu nhập của vợ, chồng do lao động, thu nhập có được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp;

– Thu nhập có được từ hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân;

– Tài sản do vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung;

– Tài sản khác mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân.

Do đó, theo nguyên tắc chung thì đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân trừ trường hợp xác nhận đó là tài sản riêng của vợ hoặc chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc vợ, chồng được thừa kế, tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân.

Luật Hôn nhân và gia đình cũng đã quy định rõ ràng về việc vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân. Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân so vợ chồng thoả thuận. Do đó, khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất thuộc tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì càn phải có chữ ký của cả hai vợ chồng thể hiện sự đồng ý chuyển nhượng đó. Tuy nhiên, trong một số trường hợp vợ hoặc chồng có thể uỷ quyền cho người còn lại thực hiện và ký tên vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua văn bản uỷ quyền có công chứng, chứng thực.

3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay:

Bước 1: Xác lập Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có người thứ 3 làm chứng;

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền hoặc tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường nơi có đất;

Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng. 

Ở bước này, người đăng ký biến động đất đai cần chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu 09/ĐK;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nàh ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nàh ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có);

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

– Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu nêu trên thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu hoặc nộp hồ sơ tại Văn phòng/ Chi nhánh văn phòng đăng ký biến động đất đai. Nếu địa phương đã có bộ phận một cửa tiếp nhận và trả hồ sơ thì sẽ nộp hồ sơ tại đó. Sau khi tiếp nhận hồ sơ và xác nhận người yêu cầu đã thực hiện nộp tiền thuế, lệ phí theo thông báo của cơ quan thuế thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.