Mua nhà đất tái định cư qua hợp đồng ủy quyền có đúng luật?

1. Bản chất của hợp đồng ủy quyền và thực trạng mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền:

– Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Thực tế, hợp đồng ủy quyền được áp dụng hết sức phổ biến và rộng rãi trong đời sống xã hội. Thông qua hộ đồng ủy quyền, các bên sẽ thỏa thuận với nhau về việc bàn giao nhiệm vụ và nhận lợi ích giữa các bên với nhau.

Xét về bản chất, hợp đồng ủy quyền là việc bên nhận uỷ quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện các công việc theo nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Bên nhận ủy quyền sẽ đại diện cho bên ủy quyền thực hiện các công việc pháp lý nhất định. Sau khi được công chứng, chứng thực, hợp đồng ủy quyền sẽ có hiệu lực pháp lý. Lúc này, các thỏa thuận về nội dung ủy quyền trước đó của các cá nhân, tổ chức sẽ được pháp luật công nhận.

Ủy quyền chỉ là sự đại diện thực hiện các công việc, hoạt động pháp lý giữa các bên. Nó không phải là sự chuyển giao quyền và lợi ích một cách hoàn toàn. Nếu hợp đồng chuyển nhượng tài sản là việc bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng tiến hành trao đổi hoàn toàn về quyền sở hữu, sử dụng tài sản với nhau, thì hợp đồng ủy quyền chỉ mang tính chất đại diện. Bên nhận ủy quyền sẽ đại diện cho bên ủy quyền thực hiện một hoặc một số công việc trong một khoản thời gian nhất đinh. Hết thời hạn hợp đồng ủy quyền, bên nhận ủy quyền sẽ bàn giao toàn bộ các quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến hoạt động pháp lý cho bên ủy quyền.

Hợp đồng ủy quyền đơn giản, mang tính linh động cao. Bởi lẽ, Nhà nước cho phép và công nhận sự đại diện của các bên với nhau theo nội dung hợp đồng. Chính vì vậy, loại hợp đồng này được áp dụng hết sức phổ biến và rộng rãi. Trong hầu hết các lĩnh vực của đời sống xã hội, khi công dân muốn tìm kiếm cho mình một người đại diện thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan, thì họ có thể hướng đến việc làm hợp đồng ủy quyền. Tính phổ biến và “linh hoạt” của loại hợp đồng này, khiến nhiều người tuyệt đối hóa, chuyển hóa bản chất của nó sang các hình thức giao dịch khác. Điển hình là việc sử dụng hợp đồng ủy quyền để thực hiện các hoạt động mua bán tài sản.

– Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền đang diễn ra hết sức phổ biến tại nước ta. Các bên sẽ tiến hành thực hiện mua bán nhà đất với nhau. Nhưng thay vì giao kết hợp đồng chuyển nhượng (hoặc hợp đồng tặng cho), các bên lại hướng tới việc giao kết bằng hợp đồng ủy quyền.

Tại sao người dân lại hướng tới việc làm hợp đồng ủy quyền khi mua bán nhà đất?

+ Nguyên nhân 1: Các bên tiến hành mua bán nhà đất với nhau, nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu tài sản này lại đang được thế chấp (hoặc gặp vấn đề nào đó). Lúc này, để tránh ảnh hưởng đến thời gian sử dụng, sở hữu hợp pháp, các bên sẽ hướng tới việc làm hợp đồng ủy quyền. Tại đó, bên bán sẽ ủy quyền toàn bộ cho bên mua trong việc sử dụng, định đoạt nhà đất.

+ Nguyên nhân 2: Các bên muốn tránh thực hiện nghĩa vụ đóng thuế theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho tài sản, người dân sẽ phải mất những khoản phí thuế nhất định theo quy định của pháp luật, đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân. Để hạn chế đến mức tối đa những khoản thuế phí phải đóng, người dân sẽ hướng đến việc làm hợp đồng ủy quyền.

+ Nguyên nhân 3: Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền, là do việc thực hiện giao kết hợp đồng ủy quyền diễn ra nhanh gọn, tránh gây mất thời gian của các bên.

2. Mua nhà đất tái định cư qua hợp đồng ủy quyền có đúng luật?

Như đã phân tích ở trên, mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền diễn ra phổ biến tại nước ta. Đặc biệt là việc mua nhà đất tái định cư.

Xét vào thực tế, nhà đất tái định cư là phần đất mà người dân được Nhà nước cấp cho khi Nhà nước đã tiến hành thu hồi đất (Hay hiểu đây chính là phần đất được đền bù). Ở nhiều địa phương, Nhà nước mới chỉ xác nhận phân chia, cấp tái định cư cho người dân mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ. Lúc này, người dân đã quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Họ có quyền xây dựng nhà cửa trên đất. Song, về vấn đề mua bán đất còn nhiều khó khăn. Do đất tái định cư chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc tiến hành mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân gặp rất nhiều vấn đề. Vậy nên, thay vì thực hiện các thủ tục pháp lý rắc rối liên quan, người dân thường hướng đến việc mua nhà đất tái định cư bằng hợp đồng ủy quyền?

Vậy việc mua nhà đất tái định cư qua hợp đồng ủy quyền có đúng luật hay không? Câu trả lời là không. Bởi:

+ Hợp đồng ủy quyền là việc thỏa thuận, bàn giao nhiệm vụ và lợi ích giữa bên nhận ủy quyền và bên ủy quyền. Bản chất của loại hợp đồng này là tính đại diện, chứ không phải tính chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng. Mà bản chất của mua nhà đất là việc bên mua trả tiền cho bên bán, và họ sẽ được đứng tên sở hữu, sử dụng hợp pháp với phần tài sản này. Chính vì vậy, khi muốn mua bán nhà đất tái định cư, người dân không thể tiến hành thực hiện hợp đồng ủy quyền được.

+ Pháp luật Việt Nam đã quy định rất rõ ràng và cụ thể về các loại hợp đồng, bản chất của từng loại hợp đồng. Có thể nói, mỗi loại hợp đồng sẽ thực hiện các chức danh, nhiệm vụ riêng biệt. Nó là bản chất của từng loại hợp đồng, không thể thay đổi và chuyển dịch. Vậy nên, nếu các cá nhân, tổ chức có tiến hành mua bán nhà đất tái định cư bằng hợp đồng ủy quyền, thì khi ra cơ quan công chứng, cán bộ công chứng chỉ có thể công chứng nội dung của hợp đồng ủy quyền, chứ không công nhận bản chất mua bán mà các bên muốn thể hiện với nhau.

Vậy nên, có thể khẳng định, nếu các bên muốn dùng hợp đồng ủy quyền để hợp thức hóa việc mua bán nhà đất tái định cư là hoàn toàn trái quy định của pháp luật, không được pháp luật công nhận.

3. Những rủi ro gặp phải khi mua nhà đất tái định cư qua hợp đồng ủy quyền có đúng luật?

Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền là không hợp pháp. Khi thực hiện mua nhà đất tái định cư bằng hợp đồng ủy quyền, người dân sẽ gặp những rủi ro sau đây:

+ Bên mua và bên bán thực hiện mua bán nhà đất tái định cư với nhau bằng hợp đồng ủy quyền. Cho dù hợp đồng ủy quyền có giao kết là vô hạn, thì nó vẫn có thể bị chấm dứt khi: một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền chết, một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Lúc này, khi hợp đồng ủy quyền chấm dứt, quyền lợi của bên nhận ủy quyền (bên bán) với miếng đất không được đảm bảo. Thậm chí, sẽ không có căn cứ pháp lý nào chứng minh vấn đề mua bán nhà đất giữa các bên là hợp pháp. Điều này gây ra ảnh hưởng trực tiếp cho bên mua.

+ Khi giao kết hợp đồng ủy quyền, một trong hai bên hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không cần sự đồng ý của bên còn lại. Lúc này, quyền lợi của bên mua bị ảnh hưởng tiêu cực tuyệt đối.

+ Mua bán nhà đất tái định cư bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua sẽ không thể đứng tên hợp pháp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, khi muốn thực hiện các giao dịch tiếp theo liên quan đến miếng đất, bên mua sẽ không thực hiện được (hoặc nếu có thực hiện thì cũng chỉ là sự nhân danh, không được Nhà nước công nhận).

Như vậy, có thể khẳng định, việc mua bán nhà thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền là không phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà đất. Khi tiến hành mua bán nhà đất tái định cư bằng hình thức hợp đồng này, sẽ mang đến rất nhiều rủi ro cho quyền lợi của các bên, đặc biệt là bên mua. Chính vì vậy, người dân cần xem xét kỹ lưỡng về đất đai khi muốn tiến hành mua bán, sao cho hạn chế đến mức tối đa những rủi ro có thể xảy ra.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Bộ luật dân sự 2015.