Mua nhà đất bằng giấy viết tay có được làm sổ hồng không?

1. Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực không?

Hiện nay, khi thực hiện mua bán nhà đất thì các bên phải tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng năm 2014 và những văn bản pháp luật khác có liên quan. Việc mua bán thông thường phải được xác lập thông qua giấy tờ mua bán, thể hiện sự thoả thuận và thống nhất giữa bên bán và bên mua trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất. Tuy nhiên, tuỳ từng giai đoạn cụ thể mà giấy tờ viết tay dùng trong mua bán nhà đất sẽ được công nhận. Cụ thể có 03 trường hợp sau:

1.1. Trường hợp 1: Mua bán đất từ ngày 01/7/2014, thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 cũng nhưng các văn bản pháp luật điều chỉnh khác có liên quan thì khi phát sinh giao dịch mua bán nhà đất, bên mua và bên bán phải lập Hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng có công chứng, chứng thực để bảo đảm giá trị pháp lý của hợp đồng. Và Hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có công chứng hoặc chứng thực được xác định là một căn cứ xác đáng để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua đất.

Theo đó, từ thời điểm luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành và các giao dịch mua bán nhà đất phát sinh từ thời điểm này thì Nhà nước chỉ công nhận giá trị pháp lý và hiệu lực của Hợp động chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực mà không công nhận hiệu lực pháp lý của giấy tờ mua bán nhà đất viết tay.

1.2. Trường hợp 2: Mua bán đất trước ngày 01/7/2014 và có giấy tờ mua bán đất:

Tại thời điểm trước ngày 01/7/2014, khi Luật Đất đai năm 2013 chưa có hiệu lực thi hành thì nhiều trường hợp mua bán đất đai các bên chỉ thực hiện thông qua giấy tờ viết tay mà không có công chứng. Vậy trong trường hợp này thì việc mua bán bằng giấy tờ viết tay có được công nhận hiệu lực không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay không có công chứng, chứng thực vẫn được công nhận hiệu lực khi:

– Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên người khác (người bán đất trước ngày 01/7/2014);

– Giao dịch mua bán và giấy tờ viết tay được xác lập từ trước ngày 01/7/2014 đã có đầy đủ chữ ký của các bên;

– Từ khi mua đến khi yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất không có tranh chấp;

– Chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua trên chứng thư pháp lý trước ngày 01/7/2014 theo quy định của pháp luật.

1.3. Trường hợp 3: Mua bán đất từ trước ngày 01/7/2014 và không có giấy tờ mua bán đất:

Căn cứ theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì những trường hợp sau đây được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất: 

– Cá nhân, tổ chức sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.

Theo đó, đối với những trường hợp này thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp Hợp đồng mua bán đất đai hay giấy tờ, văn bản thể hiện việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Tuy nhiên, nếu việc mua bán nhà đất và việc giao kết giấy tờ mua bán nhà đất viết tay không có công chứng, chứng thực được thực hiện từ sau ngày 01/7/2014 nhưng các bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng (giấy tờ viết tay) thì Toà án vẫn công nhận hiệu lực của Giấy tờ viết tay đó theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Như vậy, theo như phân tích trên có thể nhận thấy việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực khi thuộc một trong hai trường hợp sau:

– Giấy tờ mua bán nhà đất viết tay không có công chứng/ chứng thực đó chỉ có hiệu lực khi diễn ra trước ngày 01/7/2014;

– Các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất).

2. Mua nhà đất bằng giấy viết tay có được làm sổ hồng không?

Theo như phân tích tại mục 1 của bài viết này thì có 02 trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực, bao gồm:

– Giấy tờ mua bán nhà đất viết tay không có công chứng/ chứng thực đó chỉ có hiệu lực khi diễn ra trước ngày 01/7/2014;

– Các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất).

Theo đó, giấy tờ viết tay mua bán nhà đất được công nhận hiệu lực khi thuộc một trong hai trường hợp trên thì các bên vẫn có thể sử dụng giấy tờ viết tay đó để làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ hồng) đứng tên người mua. Việc làm thủ tục sang tên trên sổ hồng được thực hiện theo trình tự, thủ tục của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành và những Nghị định, Thông tư hướng dẫn có liên quan.

Nếu việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay không thuộc một trong hai trường hợp nêu trên, đặc biệt là mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay từ sau ngày 01/7/2014 thì không thể làm được sổ hồng đứng tên người mua bởi Hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện sai hình thức luật định.

3. Trình tự, thủ tục làm sổ hồng đứng tên người mua nhà đất bằng giấy tờ viết tay:

Để thực hiện làm sổ hồng đứng tên người mua thông qua giấy tờ viết tay thì người bán và người mua cần thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên người mua:

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Giấy tờ viết tay mua bán nhà đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho chủ cũ;

– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đối với đất đai (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ yêu cầu đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu trên thì người sử dụng đất có yêu cầu sẽ nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký biến động đất đai/ Văn phòng đăng ký biến động đất đai cấp huyện.

Trong trường hợp, ở một số địa phương nếu đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ thì nộp hồ sơ trực tiếp đến Bộ phận một cửa cấp huyện để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 3: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:

Cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ yêu cầu đăng ký biến động đất đai. Trong trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đảm bảo tính đầy đủ thì cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ sửa đổi, bổ sung để hồ sơ hợp lệ. Nếu hồ sơ đã hợp thì cán bộ sẽ tiếp nhận và ghi vào sổ tiếp nhận hồ sơ cũng như ghi phiếu giao nhận và giấy hẹn cho người nộp hồ sơ nhận kết quả.

Sau khi giải quyết và xác nhận người nộp hồ sơ đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên người mua. Sau đấy văn phòng sẽ gửi kết quả về cho người nhận chuyển nhượng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên người nhận chuyển nhượng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 06/1/2017 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.