Mua đất cần kiểm tra gì? Kinh nghiệm khi mua đất đầu tư?

Hiện nay, nhu cầu đầu tư vào đất đang rất phổ biến. Ngoài các nhà đầu tư bất động sản thì nhiều trường hợp người dân sau khi tích lũy được một khoản dư có nhu cầu có riêng mình một thửa đất nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống. Để lựa chọn và quyết định đặt bút ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người đầu tư cần tìm kỹ lưỡng bởi đây được coi là tài sản giá trị nhất. Những trường hợp mua đất lần đầu chưa có kinh nghiệm bạn rất dễ mua nhầm dẫn đến “tiền mất tật mang” .Vậy kinh nghiệm mua đất  như thế nào cho an toàn?

Căn cứ pháp lý: Luật đất đai 2013

Tổng đài Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7: 1900.6568

1. Tìm hiểu giá thị trường khu đất định mua:

Giá cả là yếu tố gần như quyết định đến việc nhà đầu tư có muốn nhận chuyển nhượng thửa đất đó hay không. Đây là tài sản có giá trị lớn vì vậy người mua thường căn cứ vào khả năng tài chính hiện có hoặc khả năng tài chính có thể huy động được từ nhiều nguồn (phổ biến nhất hiện nay là vay vốn ngân hàng) để lựa chọn thửa đất phù hợp.

Để tham khảo một thửa đất giá cả như thế nào, có phù hợp với khả năng của mình cũng như phù hợp với biến động chung của thị trường hay không, nhà đầu tư có thể tham khảo những nguồn sau:

– Giá chuyển nhượng các thửa đất có vị trí tương tự tại khu vực: Nhà đầu tư tham khảo các vụ chuyển nhượng tại khu vực mình muốn mua để đưa ra giá mặt bằng chung. Nguồn thông tin này có thể thu thập tại khu dân cư hoặc liên hệ với cán bộ chuyên môn tại Ủy ban nhân dân xã/phường để tìm hiểu.

– Môi giới, sale: Tham khảo giá của các nhà môi giới bất động sản. Tuy nhiên, những thông tin này có thể chưa thật sự chính xác bởi giá bán khi thông qua công ty môi giới bất động sản thường là giá mong muốn của người bán có thể là kèm cả tiền kê lên (nếu có) và hoa hồng của sale.

– Nếu là khu quy hoạch, dự án thì tìm hiểu thêm thời điểm mở bán và giá mở bán. Cần tham khảo thêm mức độ tăng giá, giá chênh sau thời điểm mở bán của những năm gần đây.

2. Giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất:

Theo quy định hiện hành tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

“1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, nhà đầu tư cần kiểm tra thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng) hay chưa? Một lời khuyên đặt ra là nên mua các thửa đất đất đã được cấp sổ đỏ. Điều kiện này sẽ tạo thuận lợi và sự an tâm cho nhà đầu tư bởi thửa đất đã được cấp sổ đỏ có những ưu điểm sau:

– Dễ dàng thực hiện các thủ tục pháp lý nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký biến động sang tên sổ. Một trong những hồ sơ bắt buộc phải có khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính chủ.

– Hạn chế tối đa khả năng xảy ra tranh chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, chứng nhận quyền sử dụng đất đối với bên bán. Vì vậy, khi mua thửa đất có giấy tờ chính chủ có dấu mộc chứng nhận vẫn là phương án an toàn hơn hết. Nhiều trường hợp nhà đầu tư vẫn chấp nhận mua các thửa đất chưa có sổ và ký hợp đồng viết tay. Điều này gây nhiều bất lợi cho người mua bởi họ sẽ không được nhà nước chứng nhận quyền sử dụng với thửa đất, xuất hiện nhiều rủi ro liên quan đến tranh chấp đất đai vì không có hồ sơ pháp lý hợp pháp.

– Ngoài ra, đối với thửa đất đã được cấp sổ đỏ còn hạn chế các rủi ro liên quan đến tranh chấp mốc giới với các hộ liền kề, tranh chấp liên quan đến việc lấn chiếm quyền sử dụng đất. Trên sổ đỏ thể hiện rõ ràng diện tích, hình thể thửa đất mà người sử dụng đất được Nhà nước công nhận.

– Tạo điều kiện thuận lợi về việc đền bù, bồi thường cho người sử dụng đất trong trường hợp thửa đất sau này bị thu hồi.

3. Tìm hiểu thông tin khu đất định mua:

Khi mua đất, nhà đầu tư tùy thuộc vào nhu cầu của mình mà tìm hiểu thông tin khu đất đáp ứng điều kiện của mình.

Trường hợp nhà đầu tư mua nhằm để sinh sống thì cần quan tâm đến đường giao thông, diện tích mặt tiền, ngõ ra vào; khu dân cư sinh sống có ổn định, văn minh, văn hóa hay không. Đối với gia đình có con đang trong độ tuổi đến trường cần quan tâm đến khoảng cách đến trường học, bệnh viện,… cho thuận tiện nhất.

Trường hợp nhà đầu tư mua đất nhằm mục đích kinh doanh, sinh lời thì cần quan tâm xem xét những thông tin cơ bản như: mảnh đất đó có thuận tiện để phát triển kinh doanh, tiềm năng phát triển trong tương lai, giao thông, cơ sở hạ tầng như thế nào…

4. Tìm hiểu vị trí và thế đất:

Vị trí thửa đất chiếm vai trò quan trọng đến việc lựa chọn của nhà đầu tư. Các thông số cần quan tâm đó là chiều rộng (mặt tiền) và chiều dài (chiều sâu) có tỷ lệ tương quan để xây dựng nhà hợp lý.

Đối với các thửa đất có diện tích mặt tiền rộng, đường giao thông rộng (ví dụ ngõ trước nhà) thường là lựa chọn tốt nhất, đồng nghĩa với giá cả cũng cao hơn các thửa có mặt tiền nhỏ, đường giao thông vào nhà hẹp, gây nhiều bất tiện.

Nhà đầu tư nên lựa chọn các thửa có điều kiện xây dựng nhà có hướng Nam, hướng Đông Nam là hai hướng lý tưởng có khí hậu ôn hòa, gió lành phù hợp để xây nhà ở. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng có thể lựa chọn hướng đất theo tuổi và mệnh phong thủy.

5. Tìm hiểu về môi trường xung quanh:

Môi trường sống xung quanh quyết định đến “chất lượng” cũng như “giá tiền” của mảnh đất. Có 3 yếu tố thường xuyên được nhắc đến khi mua đất chính là “thiên thời, địa lợi, nhân hòa”. Theo kinh nghiệm mua đất, nên lựa chọn mảnh đất tốt nhưng phải có thêm yếu tố “nhân hòa”. Môi trường sống xung quanh quyết định đến chất lượng sống của gia chủ và giá trị mảnh đất. Hạn chế mua đất gần nghĩa trang, bãi rác hay nhà tù hoặc trong các khu vực an ninh phức tạp. Nên mua đất gần khu dân cư an ninh, có đường lớn, điện nước đầy đủ, thuận tiện sinh hoạt.

6. Tìm hiểu thửa đất có tranh chấp hay không?

Đây là yếu tố vô cùng quan trọng. Các tranh chấp cần tìm hiểu kỹ bao gồm:

– Tranh chấp với các hộ liền kề, có sự lấn, chiếm đất, tranh chấp mốc giới hay không;

– Tranh chấp trong chính gia đình người bán: Các tranh chấp phổ biến nhất là tranh chấp liên quan đến quyền thừa kế. Đối với thửa đất có chủ sử dụng đất trên sổ đã mất, người mua cần quan tâm đến việc gia đình người bán đã hoàn thiện thủ tục liên quan đến thừa kế theo đúng quy định pháp luật hay chưa, chỉ mua khi họ đã hoàn thiện thủ tục sang tên sổ đỏ do nhận thừa kế.

Để kiểm tra các thông tin tranh chấp này, nhà đầu tư có thể thu thập thông tin từ các nguồn như: các hộ dân sinh sống xung quanh, ủy ban nhân dân xã/phường có tiếp nhận được các đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai hay không. Đây là các nguồn tương đối đang tin cậy thay vì nhà đầu tư chỉ tiếp nhận thông tin từ người bán.

7. Tìm hiểu thửa đất có nằm trong quy hoạch hay không?

Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định đối với các thửa đất có quy hoạch như sau:

“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7.”

Như vậy, căn cứ quy định trên thì nhà, đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế một số quyền nhưng vẫn được quyền chuyển nhượng đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch mặc dù có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hay chưa.

Tuy nhiên, một điểm cần lưu ý là người sử dụng đất sẽ không được cấp sổ đỏ nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố.

Như vậy, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được mua, bán nhưng sẽ xảy ra 02 trường hợp sau:

– Mua, bán trước khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận;

– Mua, bán sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận. Đối với các nhà đầu tư muốn mua để sinh sống lâu dài thì không nên lựa chọn các thửa đất đã có quy hoạch. Bởi lẽ, khi mua phải những thửa đất đã có quy hoạch sẽ gây xáo trộn cuộc sống, không thể sinh sống lâu dài, các thủ tục liên quan đến xây dựng, cải tạo nhà ở gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, nhà đầu tư có thể chịu thiệt vì chênh lệch giá tại thời điểm mua với giá được đền bù, bồi thường.

Để tìm hiểu thông tin quy hoạch của thửa đất, người dân có thể tham khảo các nguồn sau:

– Tìm hiểu thông tin tại khu dân cư

– Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đó;

– Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;

– Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;

– Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất bằng cách gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai.

8. Kinh nghiệm trong thanh toán:

Sau khi đã quyết định lựa chọn thửa đất phù hợp, nhà đầu tư cần quan tâm và chắc chắn trong thủ tục nhận chuyển nhượng và thanh toán như sau:

Thứ nhất, hạn chế tối đa rủi ro trong trường hợp đặt cọc. Trường hợp thửa đất cần đặt cọc trước khi hoàn thiện toàn bộ thủ tục, người mua hay còn gọi là người đặt cọc cần quan tâm đến thủ tục đặt cọc như sau

– Lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản. Hiện nay, theo quy định pháp luật thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải thông qua công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để đảm bảo tính chắc chắn và pháp lý nhất, các bên nên lập hợp đồng đặt cọc có công chứng. Chi phí công chứng không quá cao nhưng nó đảm bảo được quyền lợi của bên mua. Thông qua tổ chức công chứng, người mua có thể yên tâm về hồ sơ pháp lý thửa đất, đảm bảo được quyền lợi của mình trong trường hợp bên bán sau khi nhận cọc có hành vi vi phạm các thỏa thuận đặt cọc. Sau khi công chứng hợp đồng đặt cọc với bên mua đầu tiên sẽ hạn chế tối đa việc bên bán nhận cọc của một bên thứ ba cũng như họ sẽ phải giải quyết xong hậu quả của việc vi phạm hợp đồng đặt cọc thì mới có thể công chứng chuyển nhượng cho người khác.

– Thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc hợp lý: Điều khoản về thời hạn đặt cọc, thời hạn tiến hành thủ tục công chứng để hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng, sang tên, điều khoản phạt cọc và bồi thường thiệt hại.

– Bên nhận đặt cọc phải là người đứng tên trên sổ đỏ, có quyền nhận đặt cọc theo quy định pháp luật hoặc bên được ủy quyền (có văn bản ủy quyền hợp pháp kèm theo). Nhiều trường hợp ký kết hợp đồng đặt cọc không đúng thẩm quyền, khi xảy ra tranh chấp dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015.

Thứ hai, thực hiện thanh toán khi đã hoàn thiện thủ tục công chứng chuyển nhượng và nhận được sổ đỏ và các hồ sơ liên quan.

Khi thanh toán, bên mua nên thanh toán 100% chỉ khi đã công chứng xong hợp đồng, nhận bàn giao sổ hoặc có thể để lại một khoản phục vụ cho việc nộp thuế nếu các bên có thỏa thuận bên bán là bên phải nộp thuế (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ). Ngoài ra, các bên nên thanh toán cho nhau bằng hình thức chuyển khoản ghi rõ nội dung. Trường hợp thanh toán bằng tiền mặt cần lập văn bản giao tiền có chữ ký xác nhận của bên bán.

Lưu ý: Theo chỉ đạo của Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế về chống thất thu thuế hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cục thuế các địa phương tăng cường phối hợp với các ngành chức năng liên quan trên địa bàn, trong đó phối hợp với các phòng công chứng rà soát hồ sơ khai thuế của người nộp thuế. Hiện nay nhiều hồ sơ chuyển nhượng bất động sản khai không đúng với giá trị thực tế giao dịch. Trường hợp này, Cơ quan thuế đã yêu cầu người nộp thuế kê khai, nộp thuế lại, đồng thời chuyển hồ sơ sang cơ quan công an điều tra xử lý theo quy định của pháp luật. Vì vậy, nhà đầu tư cần lưu ý khai đúng giá trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế và thực hiện trách nhiệm nộp thuế đúng quy định.