Mua đất bằng giấy tờ viết tay có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai năm 1993

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 43/2014/NĐ- CP

Thông tư 24/2014/TT – BTNMT

2. Nội dung tư vấn:

Để giải quyết về vấn đề của bạn trong việc thực hiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất vườn được mua từ năm 2001 bằng giấy tờ viết tay, thì cần xem xét các phương diện sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì năm 2001 bạn có mua thêm 23 m2 đất vườn bằng giấy tờ viết tay không có công chứng, chứng thực. Sau đó, cũng vào năm 2001, trên phần đất vườn này và phần đất ở đã được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) bạn đã xây dựng nhà 4 tầng. Hiện nay, bạn muốn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất vườn mua thêm nhưng đã làm mất giấy tờ chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất.

Có thể thấy, trong thông tin bạn không nói rõ, phần đất vườn mà bạn nhận chuyển nhượng vào năm 2001 là một phần đất nằm trong mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chỉ là một phần trong mảnh đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có giấy tờ về nguồn gốc đất. Do trong thông tin, bạn không nói rõ, nên khi xem xét việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này thì sẽ có hai trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Phần diện tích 23 m2 đất vườn bạn nhận chuyển nhượng vào năm 2001 là một phần đất thuộc mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người chủ cũ.

Trong trường hợp này, vào năm 2001 bạn nhận chuyển nhượng mảnh đất này bằng giấy tờ mua bán viết tay, không được công chứng chứng thực, và chưa làm thủ tục chuyển quyền sang tên. Căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thời điểm này, cụ thể theo quy định của tại Điều 31 Luật đất đai năm 1993, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn sẽ được thực hiện tại Ủy ban nhân dân huyện; còn ở đô thị sẽ làm tại Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Do vậy, vào thời điểm năm 2001, gia đình bạn đã nhận chuyển nhượng 23 m2 đất vườn bằng giấy tờ viết tay mà không thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 m2 được xác định là không hợp pháp. 

Tại thời điểm này, căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là Luật đất đai năm 2013, tại khoản 3 Điều 167 có quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực thì mới hợp pháp, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Đồng thời vì quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký nên theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bạn chỉ có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với phần đất này kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, hiện nay giấy tờ viết tay thể hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người chủ cũ sang cho bạn đã bị mất, nên không có căn cứ cho thấy đã có sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chủ cũ sang cho bạn. Do vậy, trong trường hợp này, muốn tiến hành thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất 23 m2 đất vườn này, bạn cần yêu cầu người chủ cũ của mảnh đất thực hiện thủ tục tách thửa để tách riêng ra mảnh đất này, sau đó ký lại hợp đồng mua bán chuyển nhượng phần đất này có công chứng chứng thực và làm thủ tục chuyển quyền sang tên cho bạn.

Tuy nhiên, với diện tích 23 m2 đất vườn (đất nông nghiệp) thì có thể người chủ sử dụng đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bao gồm phần diện tích đất này sẽ không thể tách thửa đất vì không đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất ban hành. Trong trường hợp này, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ -CP, thì khi người sử dụng xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì vẫn được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới.

Vậy nên, trong trường hợp này, khi diện tích thửa đất vườn 23 m2 không đủ điều kiện về hạn mức để tách thửa đất theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất thì vẫn có thể tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất với thửa đất liền kề, và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, khi phần diện tích 23 m2 đất vườn mà bạn nhận chuyển nhượng vào năm 2001, và hiện vẫn đang nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người chủ cũ, có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn khi bạn thực hiện các thủ tục sau:

• Thủ tục tách thửa đất/ gộp thửa đất:

Bạn chuẩn bị hồ sơ gồm những giấy tờ được quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013, khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT – BTNMT, theo đó:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kèm theo giấy tờ tùy thân, người sử dụng đất nộp hồ sơ lên cơ quan đăng ký đất đai.  Cơ quan đăng ký đất đai sẽ đo đạc địa chính chia tách thửa đất, lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉnh lý cập nhật đăng ký biến động, sau đó trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

• Thủ tục chuyển quyền sang tên đối với mảnh đất này.

Căn cứ theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ – CP, người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị văn phòng đăng ký đất đai đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất. Người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

– Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng chứng thực (trừ giao dịch kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng).

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

– Tờ khai lệ phí trước bạ.

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Bạn sẽ nộp hồ sơ lên Văn phòng đăng ký đất đai để được làm thủ tục chuyển quyền sang tên, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích 23 m2 đất vườn nêu trên. Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phần đất 23 m2 đất này được xác định là đất vườn trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho người chủ cũ, thì khi thực hiện việc tách thửa, chuyển quyền, phần đất này thuộc loại đất nào thì khi sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn sẽ được xác định với loại đất đó.

Trường hợp 2: Phần diện tích 23 m2 đất vườn bạn nhận chuyển nhượng vào năm 2001 là một phần đất thuộc mảnh đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người chủ đất – người đã bán đất cho bạn.

Như đã phân tích, tại thời điểm năm 2001, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng phần đất 23 m2 đất vườn bằng giấy tờ viết tay không có công chứng, chứng thực và không thực hiện tại Cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai được xác định là không hợp pháp. Đồng thời, người bán – người chủ đất cũ cũng không có giấy tờ về Quyền sử dụng đất đối với phần đất này, nên không thể khẳng định người bán cho bạn là người sử dụng đất hợp pháp. Do vậy, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người chủ cũ được xác định là không hợp pháp. Trong trường hợp này, phần diện tích 23 m2 đất vườn mà bạn đang sử dụng được xác định là mảnh đất không có giấy tờ. 

Trong trường hợp này, căn cứ theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Xem xét trong trường hợp của bạn, phần diện tích 23 m2 đất vườn này đã được gia đình bạn sử dụng ổn định lâu dài từ năm 2001 đến nay, và cũng đã có xây dựng nhà ở trên đất từ năm 2001. Trong trường hợp này, nếu phần đất 23 m2 của bạn được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013, bạn sẽ đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất vườn 23 m2 này.

Tuy nhiên, với diện tích 23 m2 đất vườn của bạn thì có thể không đảm bảo diện tích tối thiểu để được công nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất ban hành. Trong trường hợp này, căn cứ theo quy định Nghị định 43/2014/NĐ – CP thì đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ – CP, cụ thể:

“Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…”

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP, thì đối với phần diện tích đất vườn 23 m2 mà bạn nhận chuyển nhượng năm 2001, mặc dù được xác định như là đất không có giấy tờ, nhưng nếu đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dù diện tích này không đảm bảo diện tích tối thiểu để được công nhận quyền sử dụng đất tại địa phương.

Trường hợp phần đất 23 m2 đất vườn của bạn đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các căn cứ nêu trên, thì bạn cần chuẩn bị giấy tờ để được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT – BTNMT, Điều 101 Luật đất đai năm 2013, khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ – CP như sau:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu số 04/ĐK;

– Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đất không có tranh chấp, sử dụng ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch tại địa phương.

– Giấy tờ thể hiện việc sử dụng đất ổn định lâu dài, không có tranh chấp theo khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ – CP, các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, cụ thể như: 

+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

+ Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

+ Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, tiền nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

+ Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

+ Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

Nếu không có các giấy tờ xác nhận nêu trên thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm sử dụng đất và mục đích sử dụng đất thông qua việc thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư nơi có đất.

– Giấy tờ tùy thân như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của gia đình.

Bạn sẽ nộp hồ sơ đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai tại quận/huyện nơi có đất. Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn khi phần đất của bạn hoàn toàn đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ – CP.

Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi mảnh đất này đã được sử dụng ổn định từ năm 2001, đủ điều kiện sử dụng đất và diện tích đất vườn 23 m2 cần được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì căn cứ theo khoản 5 Điều 103 Luật đất đai năm 2013, thì diện tích đất ở sẽ được xác định theo hạn mức giao đất ở tại địa phương. Trường hợp diện tích đất cần công nhận nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.

Như vậy, do trong thông tin không nêu rõ nên bạn cần căn cứ vào tình huống thực tế của mình để xác định diện tích đất vườn 23 m2 có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, từ đó, có thể tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này.