Mua đất bằng giấy tay có xin xây dựng nhà ở được không?

1. Đất mua bằng giấy viết tay là gì?

Pháp luật hiện hành không có quy định về khái niệm “đất mua bằng giấy viết tay”, tuy nhiên có thể hiểu theo cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ một hình thức giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong giao dịch này, người bán sẽ viết một giấy tờ tay thay vì làm hợp đồng mua bán đất qua công chứng viên theo quy định của pháp luật.

Pháp luật đất đai hiện hành không công nhận giấy tờ này có hiệu lực pháp lý, do đó dẫn đến nhiều trường hợp người mua có thể gặp rủi ro mất đất, không thể thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, đăng ký mua bán, chuyển nhượng…

Vì vậy, khi mua bán đất đai, người mua nên yêu cầu người bán thực hiện đúng thủ tục mua bán đất đai theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của mình.

2. Mua đất bằng giấy tay có xin xây dựng nhà ở được không?

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định về cấp phép xây dựng theo đó:  

Trước khi tiến hành xây dựng công trình nhà ở, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép, trừ những trường hợp như: 

– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn xây dưới 07 tầng và không thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo không thuôc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Như vậy, nếu bạn mua đất bằng giấy viết tay, về nguyên tắc nếu công trình nhà ở không thuộc trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng thì bạn cần thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng và chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép xây dựng dưới đây.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng bao gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Bản vẽ thiết kế xây dựng;

– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Như vậy, để có được giấy phép xây dựng, bạn phải cung cấp cho cơ quan nhà nước những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất trong đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Vì vậy mua đất thông qua giấy viết tay được coi là hợp đồng vi phạm về mặt hình thức và hợp đồng này có thể bị vô hiệu. Trường hợp hợp đồng mua đất bằng giấy viết tay vô hiệu thì bạn không thể tiến hành các thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và do đó không đủ điều kiện để được cấp phép xây dựng nhà ở. 

3. Xây dựng trái phép thì xử lý như thế nào?

Nếu cá nhân, tổ chức tiến hành xây dựng công trình không đúng với quy định trong giấy phép xây dựng được phê duyệt thì sẽ được coi là xây dựng trái phép và việc xây dựng trái phép sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định. Quy định về mức xử phạt hành chính khi có hành vi xây dựng trái phép được cụ thể tại  Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP cụ thể như sau:

Tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng cấp phép sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn sẽ chịu mức xử phạt tiền như sau:

– Mức phạt từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng với công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

– Mức phạt từ 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng với công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác ;

– Mức phạt từ 70.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng với công trình xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp phép xây dựng mới sẽ chịu mức xử phạt tiền như sau:

– Mức phạt từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng với công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

– Mức phạt từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng với công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác;

– Mức phạt từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng với công trình xây dựng công trình bắt buộc phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Trường hợp đã bị xử phạt hành chính thuộc các hành vi vi phạm nêu trên mà tái phạm nhưng không đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự thì bị phạt tiền với mức xử phạt như sau:

– Mức phạt từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

– Mức phạt từ 140.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

– Mức phạt từ 950.000.000 đồng đến 1.000.0000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Ngoài việc bị phạt tiền theo quy định đối với các hành vi nêu trên còn bị buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm, nếu công trình đang trong quá trình thi công xây dựng còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này.

Lưu ý: Nếu không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng mà tiến hành xây dựng không đúng theo nội dung giấy phép xây dựng được cấp thì cũng không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.

Tuy nhiên, trong trường hợp công trình đã xây dựng trái phép, bạn có thể đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có công trình xây dựng để điều chỉnh giấy phép xây dựng, nếu đủ điều kiện sẽ được xét duyệt thì phần xây dựng trái phép sẽ được xem là có giấy phép và bạn không buộc phải phá dỡ.

4. Các trường hợp mua đất bằng giấy viết tay vẫn có hiệu lực?

4.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập từ ngày 01/7/2014 đến nay:

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau buộc phải có công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng hoặc chứng thực vi phạm quy định về hình thức và có thể sẽ không sẽ không có hiệu lực, ngoại trừ trường hợp tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 là trường hợp hợp đồng vi phạm về mặt hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng và có yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hợp đồng đó có hiệu lực.

4.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập trước ngày 01/7/2014:

Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:

– Các trường hợp đang sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật bao gồm các trường hợp:

+ Sử dụng đất do được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

+ Sử dụng đất do được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định này.

Như vậy, nếu bạn đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/7/2014 thì quá trình tiến hành thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai;

– Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.